[열중 48기 37조 _자유부자] 2주차 수강후기

 [ 투자의 완성은 무엇? ]

-전세 세팅부터 부자마인드까지!-

이 강의를 듣기 전에는 투자의 목표는 매수, 수익남기기! 

이 정도로만 생각했는데 강의를 들으면서, 강의를 다 듣고 난 뒤에는 ‘내 생각이 짧았다!’ 

사실 매수는 투자의 시작인 것이지, 그리고 노후생활을 위한 시작이지 목표는 아닌 것이다.

투자의 완성은 바로 임대로 전세를 빼는 것이다!!!

그러고 보면 투자기간 (투자생활)은 앞마당부터 전세 빼기까지. 이 모든 과정을 다 아우르고 있어야 하는 것이었어요.

그리고!

매수 전에 반드시 전세 세팅을 알아야 하는 이유!

전세는 자연스레 빠지는 것이 아니기 때문이고, 어떤 집을 고르느냐에 따라 나의 집이 전세 시장에서 경쟁력을 갖추는지 결정되는 것,그리고 전세는 나와 시장의 상황에 따라 움직이는 것이기 때문에 시야를 넓게 가져야 하고, 최소 2년에서 4년을 내다보고 세팅해야 하는 거시적인 안목이 필요함을 알 수 있었습니다.

즉, 매수 과정부터 전세를 뺄 수 있는 프로세스를 미리 계획하고 사야한다는 것을 알 수 있었습니다.

전세 세팅은 투자에서 수익을 내기 위한 프로세스이기에 철저한 계획하게 해야 투자금을 최소화할 수 있고, 다양한 측면에서 리스크를 줄일 수 있다는 것을 알 수 있었는데요, 매수의 과정에 이런 점까지 들어간다는 것을 알고 많이 긴장도 되었답니다.

전세 세팅에서 ‘적정 전세가 설정’이 매우 중요한데,

매수 전이라면 투자에 들어갈 비용을 현실적으로 계산할 수 있고

매수 후라면 시장이 받아주는 적정한 가격으로 순위를 높일 수 있다는 것입니다.

전세가 설정에서 딱 ! 3가지만 기억하도록 해요 ^^

단, 생, 공! [단지, 생활권, 공급]

(내마실 강의 때 양파링 멘토님의 상상가중시 가 불현듯 떠오르네요 ㅎㅎ. 줄임말을 사랑하시는 멘토님 ㅎ. 다 우리가 기억하기 쉽게 하도록 만드신 것인데 그냥 줄임말이 귀에 쟁쟁합니다. 😊)

단지 내 평형 사이의 가격, 그 속에서 경쟁력 있는 가격인가.

인근 생활권 내 물건들과 경쟁했을 때 과연 경쟁력을 갖추었는가. (생활권을 비교해 주시는 부분에서 좀 놀랐습니다. 기존에는 단지내에서만 내 물건이 1등이면 된다고 생각했거든요 😅)

그리고 공급! 만약 내가 전세뺄 시기에 인근에 대규모 공급이라도 있다면? 으 ~ 끔찍합니다.

만약 대단지 입주 공급과 겹친다면 피해 가야 하고, 입주 시기 앞뒤로 3개월은 고려해 보고, 겹치지 않도록 해야겠습니다.

또한 리스크를 줄이는 임대기간 설정에서도 딱 3가지를 체크하도록 해요.

공, 수, 포 [공급, 수요, 포트폴리오 ]

투자를 하게 되면 공급물량의 규모와 시기, 위치를 확인하기, 내 물건의 지역, 단지, 평형도 체크하면서 수요자들이 어떤 것을 선호하는지 주시하기.

이런 것을 바탕으로 임대 만료일은 내가 주도적으로 조절하여 리스크를 안 생기도록 하기!

멘토님께서는 우리가 더 잘 이해하도록

실전 예시를 들어주셨는데, 이 과정에서 지방 소액 투자시 전세 세팅 과정에서 주의해야 할 사항을 콕 집어 주셨습니다.

‘전세보증보험’이 가능한가였습니다. 우리가 명심해야 할 키워드는 ‘ KB, 매매, 일반 시세’의 90%를 넘지 않아야 하며 '신청 시점이 아닌 승인 시점' 이라는 것입니다.

이 부분을 들으며 특히나 지방은 소액 투자가 가능한 곳, 세입자 입장에서는 매매가와 별 차이가 없는 전세금이기에 정말 불안할 수 있겠다 싶었습니다. 그러니 전세보증보험은 지방투자에서는 필수로 인식해야 한다고 생각했습니다.

 < 매수계약서와 전세계약서 작성하기 >

등기부등본 똑바로 보기부터 주의할 사항 (가압류, 가처분, 가등기…이런 단어가 나오면 피하고 싶을 거예요 ..부담스러운 매수가 될 것이므로! ) 도 알려주셨어요. 돈을 넣을 때마다 권리관계에 변동이 있는지 꼭 확인하기!!!

제가 계약서 쓰는 과정에서 좀 더 신경써야겠다고 생각한 것은 세 낀 물건을 매수할 때 기존 임차인이 전세대출을 받았는지 여부를 확인하고, 매도인에게 발송된 ‘근질권 설정통지서’ 는 매도시에도 받는 것이 좋겠다는 것입니다. 또 전세대출은 등기부에는 나오지 않는다는 것입니다.

새로운 임차인을 맞이할 때 기존 임차인의 보증금을 돌려주는 과정이 있는데 질권설정시 주의할 점은 보증금 전액을 기존 임차인에게 주면 안 됩니다. 대출받은 금액은 은행에 돌려주고 나머지만 임차인에게 주어야 하는 것이니 꼭 주의해야겠습니다.

그리고 새로운 인사이트?

만약 임차인이 법인이라면?!

이 강의 전에는 으~ 무서버, 법인 세인자는 NO~했을 것 같아요 😅 전세권 설정과 관리의 문제를 내가 극복할 수 있다면 높은 전세금을 받을 수 있고 임대차법을 따르지 않으므로 상승장 때 좋다는 것입니다. (아직도 좀 어렵긴 하네요 ㅎㅎ)

< 꼭 기억해야 할 투자 마인드 (부자의 그릇) >

내 물건이 꼭 임대 최고가여야 한다는 욕심은 버린다! 

왜냐하면 적정가나 낮은 가격이라도 여기에서 회수한 금액으로 다른 좋은 지역에 투자할 수 있는 기회를 날릴 수 있을 것 같아요! 😯😯😢

욕심과 기회비용 사이에서 맘을 잘 컨트롤해야 하는 돈그릇도 커지는 것 같아요!

그리고

내가 임대인이지만 임차인의 입장일 수도 있고, 임차인이었던 적도 있으므로, 작은 일에 일희일비하지 말고 임차인이 고쳐달라고 하는 것은 무리하지 않으면 들어준다!

나에게 이 투자한 집이 소중한 만큼 임차인에게도 꿈을 키우는 소중한 집임을 기억하자. 부의 그릇을 키우는 투자자가 되자.

돈그릇 뿐만 아니라 부자의 마음 그릇까지 키워주신 양파링 멘토님 감사합니다 ❤️❤️❤️