[열반스쿨 기초반 89기 고민은 성공을 늦출뿐 바로(85)만이 답이다. 삼 다수 ] 강의 후기

잊기 전에 기록하기

1. 투자의 기본 원칙 (개념 정립)

• 저평가 (Low Valuation): 같은 가격이라면 더 좋은(가치 있는) 아파트를 선택하는 것. 이를 알아보는 실력이 곧 수익을 결정합니다.
• 수익성 (Profitability): 투자금 대비 얼마나 수익이 돌아오는가(수익률)를 판단하는 것입니다.

2. 입지 평가의 5가지 기준 (가치 판단)

어떤 아파트를 고르든 **'투자자의 관점'**에서 본인에게 도움이 되는지 판단해야 합니다.

• ① 직장 (Jobs)
  • 단순히 회사가 많은가? (X)
  • 투자자 관점: "사람들이 일자리를 찾아 이 지역으로 들어올까?"를 생각해야 합니다.
• ② 교통 (Transport)
  • 핵심: 강남 접근성 및 주요 업무 지구까지의 소요 시간.
  • 지하철 접근성이 중요하며, 단순 호재보다는 현재 입지의 가치에 집중해야 합니다.
• ③ 학군 (Education)
  • 중학교 학업성취도 평가가 핵심 지표입니다. (하락장엔 가격 방어, 상승장엔 상승 견인)
  • 특목고 진학률 해석:
    • 성취도 ▲ + 진학률 ▼: 학생 수준은 전반적으로 좋으나 최상위권 부족.
    • 성취도 ▼ + 진학률 ▲: 상위권과 하위권의 격차가 큼.
  • 투자자 관점: "학군 때문에 이사 오는 지역/단지인가?" (전세 수요의 원천)
• ④ 환경 (Environment)
  • 백화점, 대형마트는 지역민의 **소득 수준(구매력)**을 대변합니다.
  • 반경 1km 내에 사람들이 선호하는 상권과 인프라가 갖춰져 있는지 확인합니다.
• ⑤ 공급 (Supply)
  • 대규모 공급은 지역 위상을 높이기도 하지만 전세가 하락의 요인이 됩니다.
  • 구(Gu) 단위로 향후 3년간의 공급 물량을 확인해야 합니다.
  • 투자자 관점: "2년 뒤(전세 만기 시점)에 공급 과잉으로 역전세난은 없을까?"

3. 잃지 않는 투자의 기준 (리스크 관리)

• 저평가: 지역 내, 지역 간 비교평가를 통해 싼 것을 찾습니다.
• 환금성: 팔고 싶을 때 팔 수 있어야 합니다. (나홀로 아파트, 1층/탑층, 비선호 단지 배제)
• 원금보존 (전세가율 기준): 전세가가 버텨줘야 매매가 하락을 방어합니다.
  • 서울: 50~60%
  • 경기/외곽: 70%
  • 지방: 80%
• 리스크 대비: 입지 독점성과 적정 입주 물량을 체크하고, 역전세 상황에 대비할 현금 여력을 고려해야 합니다.

4. 투자의 핵심 기술: 비교평가

• 정의: 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지들을 끊임없이 비교하는 것.
• 목표: 같은 가격이면 입지가 더 좋은 곳을 선택하여 수익을 극대화하는 것.

나에게 적용할점

임장 보고서 작성시  입지 평가에서 투자자의 생각으로 정리 해야 하고 결론을 지을때 저환수원리를 적용해서 더 좋은 단지 가치 있는 단지를 고르는게 중요하다.