[제리파파] [독서후기] 부동산 하락장에서 살아남기

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

[한줄평]

너바나님과 같이 2007년 투자를 시작하여 

하락장을 온전히 겪은 찐 투자자가 전하는 부동산 투자에 대한 이야기

[저자 소개]

대치동키즈

2007년부터 투자한 대치동 출신 부동산 투자자이자 사업가이다. 

지난 2009년 금융 위기 하락장을 경험한 후 재기하여 하락장에도 흔들리지 않는 생애 주기 실거주 투자와 뿌리-줄기-잎이라는 부동산 자산 운용시스템을 고안하였다. 블로그 ‘대치동 키즈의 또~엇’을 통해 6만 명 이상의 이웃들과 보통 사람들의 현실 투자와 사업, 인생 이야기로 공감하고 있다.

[목차]

Part1 : 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?

1. 부동산 하락장, 내 집을 사는 것이 불안합니다.

2. 부동산 하락장, 내 집 마련은 어떻게 해야 할까요?

Part2 : 1주택자 어떻게 하면 좋을까요?

3. 부동산 하락장, 갈아타기가 고민돼요

4. 1주택자를 넘어, 다주택자가 되고 싶어요

Part3. 다주택자 어떻게 하면 좋을까요?

5. 부동산 하락장, 매매도, 전세도 안나가요

6. 부동산 하락장, 투자를 멈추니 답답합니다

7. 다주택자를 넘어 투자를 넓혀가고 싶어요

목차만 보면 무주택자, 1주택자, 다주택자를 위한 맞춤 전략들에 대해 이야기하고 있다.

다주택자로서 마지막 파트로 바로 이동해서 읽고 싶지만... 참았다.

[책의 핵심과 챕터별 요약 정리]

무주택자부터 다주택자에 이르기까지 상승장뿐만 아니라 하락장에서도 흔들리지 않는 생애 주기 실거주 투자와 경제적 자유를 위한 뿌리-줄기-잎이라는 자산 시스템을 제안

Part 1 : 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?

무주택자는 내가 감당할 수 있는 범위 내에서 내가 살고 싶은 집을 사야 한다

생애주기에 맞춰 내집마련을 하고 엉덩이를 깔고 외부의 소문에 귀를 닫는다

투자에만 몰입하여 가족과 개인의 삶을 희생하지 말 것 ▶ 두 가지를 같이 추구하기

감당 가능한 선에서, 내가 마음에 드는 집을 사라

(p.17) 우리는 부동산 시장이 정해주는 때에 사고팔아야 돈을 벌 수 있습니다.

→ 시장이 정해주는 시기에 매수/매도를 해야 한다는 저자의 관점을 엿볼 수 있다.

쌀 때 사서 비쌀 때까지 기다린 후 매도하는 것도 어찌 보면 이와 같은 원리라는 생각이 든다.

(p.30) 상승장 후반기라고 하는 이 시기에 부동산 상승을 확신하면서 무주택자분들에게 투자를 권하는 것은 조심해야 한다고 생각합니다.

→ 상승장의 후반기를 어떻게 알 수 있을까? 이것도 시장에 대한 어느 정도의 경험이 있어야 알 수 있는 것 같다. 이전에 그 시장의 모습을 알고 있다면 어느 정도 알 수 있을 것 같다.

(p.43) 부동산 투자든 주식 투자든 투자 행위는 마약과 같은데 이에 대한 브레이크는 가장 가까운 사람만이 걸어줄 수 있다

(p.50) 부동산 투자를 병행하더라도 가족의 삶을 희생하지 않으셨으면 합니다. 투자는 행복해지자고 하는 것입니다. 돈과 투자에 빠지면 한도 끝도 없습니다. 인생의 재미를 모르는 채 돈만 모으고 자산만 불리는 인생은 불안합니다.

→ 투자를 해나가는데 있어서 가족이 더 우선이 되어야 한다.

(p.68) 부동산 투자를 하는데 있어서 매 순간 순간의 결정장애를 느끼는 것은 지극히 당연한 현상이고 자신의 퉁자를 해 나가는 과정입니다. 그 결정을 하고 결과에 책임을 지는 경험이 늘어나야 기준이 생기고 점차 결정에 속도가 붙게 됩니다.

→ 스스로 결정하고 그 결과에 책임을 지면서 나름대로의 기준이 생기고 결정에 속도가 붙는다. 누군가가 대신 결정해주게 되면 나만의 기준이 생길 수가 없다는 점을 오히려 역설적으로 이야기해주는 것 같다.

# 제임스 스톡 데일의 조언

(p.81) 시장의 문법이 바뀌었음을 알고, 최대한 이 시기를 버틸 수 있도록 내 자산을 단단하게 얼리는 것입니다. 자산을 얼린다는 것은 좋은 시기가 와서 다시 꺼내 먹을 수 있을 때까지 상하지 않게 보관한다는 의미입니다. 그렇기 위해서는, 좋은 자산에 충분한 시간적 여유를 주어야 합니다. 안팔리면 전세 등을 돌려서 팔 이유를 없애거나, 흑자 부도가 나지 않도록 현금을 확보하는 등이 좋은 자산을 얼리는 행위입니다. 무엇보다 중요한 것은 시장을 무시한 자신만의 일정으로 낙관주의자들의 크리스마스와 같은 기한을 만들지 않는 것입니다.

앞으로의 결과에 대해 특정 기한을 정해두고 낙관적인 시각으로 판단해서는 안된다. 어떤 시기가 어떻게 올지는 알 수가 없기 때문이다. 그저 지금 이 상황이 지나가기를 기다린다는 마음으로 버텨나가야 한다.

(p.37) 개인적으로 패닉 바잉과 벼락 거지라는 말을 정말 싫어합니다. 부동산 투자를 하면서 제일 경계를 하는 것은 감정에 휘둘리는 것입니다. 그것이 희열이든 절망이든 후회이든 조급함이든 어떠한 감정의 소용돌이에 휘말리게 되면 냉정한 판단을 하기가 불가능해집니다. 냉정한 판단을 해도 지식이 부족하거나 실행력이 떨어지면 투자의 실패로 연결되는 것이 부동산 투자입니다. 하물며, 감정에 휩싸여 판단하게 되면 어떻게 될지는 불 보듯 뻔합니다.

→ 부동산 투자에서 감정에 휩싸여 판단하면 반드시 실패한다.

우리가 각성해서 어느 시점에 뛰어들더라도 항상 그 시장에는 먼저 간 사람들이 존재한다.

Part 2 : 1주택자 어떻게 하면 좋을까요?

매도를 하려면 매수자가 살만 한 가격이어야 함 → 최근 실거래가의 가격이 상한 가격

어떤 물건을 고르는 지보다 투자 목적을 달성할 때까지 기다리는 것이 더 중요하다

내 집을 완성하는데 어느 정도 만족했다면 과감하게 타협하고 비과세를 졸업해야 한다

(내집마련을 더 마음에 드는 곳으로 이동하고 어느 수준 이상이 되면 다주택자가 되어야 함)

투자 자산으로서 집은 파는 것이면서 동시에 좋은 것으로 모아가는 것이다

- 뿌리자산 : 초기 종잣돈을 만듬 → 전세 상승분으로 투자금을 마련함 (현금흐름)

- 줄기자산 : 종잣돈을 불림 → 뿌리자산으로 얻은 돈으로 분양권/갭투자를 해서 종잣돈 불림

- 잎 자산 : 경제적 자유를 이끔 → 애물단지 100개 보다 좋은 집 10개를 하는 전략

(p.80) 소형 평형일수록 내려가는 가격의 기울기가 높지 않습니다. 그것은 바로 사람들의 주머니에 돈이 말라가면서 큰 자본이 드는 것부터 매수를 포기해 나갔기 때문입니다.

→ 작은 평형들일수록 가격이 급하게 떨어지지 않는 이유

(p.94) 상승장에서는 로열층을 구하지 못한 수요층이 비선호 층이라도 잡으려고 하면서 로열층과 비선호층 사이에 벌어진 갭은 줄어듭니다. 반면, 하락장에서는 로열 층은 환금성을 고려한 수요가 몰리면서 어느 정도 가격을 방어하는 반면, 비선호층은 하락장이 깊어질수록 파리가 날리고 가격 방어가 어려워지면서 로열층과 갭 차이가 적정가치보다 더 벌어집니다.

→ 실제로 상승장의 말기에는 1,2층도 잘 팔리기 때문에 상대적으로 그 가격의 격차가 줄어드는 경향이 있다. 하지만 하락장에 진입하면 저층은 사람들의 선택을 받지 못한다. 왜냐하면 물건이 많기 때문에 굳이 사람들이 저층을 먼저 고려하지 않는다. 그렇게 저층을 가진 사람들이 매도를 하기 위해서는 더 가격을 많이 낮춰야만 거래를 할 수 있기 때문에 그 차이가 벌어진다.

Part 3 : 다주택자 어떻게 하면 좋을까요?

매도를 하려면 매수자가 살만 한 가격이어야 함 → 최근 실거래가의 가격이 상한 가격

대치동키즈의 원칙 : 시간적 여유를 가지자 (시간에 쫓기지 않는 투자를 하자)

(p.140) 나중에 팔면 혹시 시장이 다시 회복하지 않을까?

'최고의 수익률을 거두고 싶다'는 욕심은 상승장이든 하락장이든 매도를 망설이게 하다가 시간을 놓치게 합니다. 그리고 그때 팔 걸~ 하는 뒤늦은 후회를 만듭니다.

→ 팔기로 마음먹었다면 이익의 크기에 너무 집착하지 말고 제때 팔고 나오는 것이 중요하다

(p.152) # 전세 빼기 위한 팁

1. 인테리어 해놓기

2. 저금리 주택도시기금 대출 활용

3. 전세약세장에서 성수기, 비수기를 따지지 말고 올리자

4. 전세가 올리고 대출 이자를 지원하기

5.가위를 부엌, 현관 앞에 거꾸로 매달자

→ 전세를 빼기 위해서는 수단과 방법을 가리지 않고 모두 해보는 것이 중요한 것 같다.

[책을 읽고 깨달은 점]

다주택자로서 투자를 해나가는데 있어서 가장 중요한 것이 무엇일까?

'쌀때 싸서 비싸게 파는 것'이 아닐까?

대치동키즈님도 책에서 이야기한대로 사실 어떤 물건을 선택하는지도 중요하지만 그 물건이 상승할 때까지 기다리는 것이 정말 중요하다고 이야기한다. 그만큼 시장이 허락한 매수타이밍에 매수를 하는 것이 어떤 물건을 고르는지 보다 더 중요하고, 그 물건이 충분히 수익이 날때까지 여러 시장의 흔들림에도 내 중심을 잡고 지켜나가는 것이 정말 중요하다는 생각이 들었습니다.

25년 12월 현재 하락장을 지나 다시 상승장에 진입한 이 시기, 아직 무릎 정도의 가격을 형성하고 있는 지금의 시기가 바로 시장이 허락한 매수타이밍이 아닐까? 이 시기에 매수를 한다면 어떤 물건을 가지는 지도 물론 중요하지만 아무런 선택을 하지 않는 실수를 하지 않는 것이 더 중요한 시기인 것 같다.

[책을 읽고 적용할 점]

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

시간에 쫓기지 않는 투자를 하자. (조급해하지 말고 여유를 가지자)

어떤 물건을 고를 때 그것이 날아가 버릴 것 같다는 생각에 조급한 결정을 하지말자

[논의하고 싶은 점]

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

(p.225) #독립적인 투자자란?

왜 회사에서는 모든 일에 착착 결정하고 방향을 제시하는 멋진 직장인인 내가, 부동산 투자에서는 우리의 바람처럼 착착 결정하지 못해 쩔쩔매고 남에게 의존하려고 할까요? 매일 강의를 듣고 글을 읽으며 공부를 하는데도 말입니다. 그것은, 우리가 부동산 지식은 습득했지만, 문제를 해결하는 전략적 사고를 하는 방법을 배우지 않았기 때문입니다. 

“전략적 사고란 최선의 미래를 위해 한정된 자원을 어느 대안에 투입할 것인지를 정하는 생각 과정을 뜻한다.”

저자가 말하는 '전략적 사고' = 독립적인 투자자' 라고 생각이 되었습니다. 우리가 전략적인 사고를 하기 위해서는 어떤 훈련을 해야 하는지 각자의 생각을 말해봅시다.