26년 서울 아파트 가격, 비싸다고 할 수 있을까? (PIR) [제리파파]

26.01.06

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

오늘은 부동산을 공부할 때

많은 분들이 활용하고 있는

PIR이라는 지표를 이용하여

서울 아파트의 가격대에 따른

저평가 여부를 확인해보고,

실제 단지에 적용하는 방법을

알아보려고 합니다.

PIR이란?

‘현재 집값이 비싼 것인지?’ 확인할 때

직관적으로 알 수 있는 지표가 있습니다.

바로 PIR 인데요.

PIR은 ‘Price to Income ratio’의 약자로

주택의 가격을 가구의 소득으로 나눈 값입니다.

즉, 현재 소득 대비해서 집값이 얼마나 높은 지를 나타내는 지표라고 볼 수 있습니다.

예를 들면

집값이 10억이고, 해당 가구의 구성원들의 소득이 1억이라고 하면 PIR = 10억 / 1억 = 10 이라고 할 수 있습니다.

다르게 표현하면

PIR이 10이면

한 가구의 구성원들의 연소득이 1억일 때

한 푼도 쓰지 않고 10년을 모아야만 집을 살 수 있다는 의미입니다.

PIR이 높으면 집값이 비싼 것을 의미하고,

PIR이 낮으면 집값이 소득 대비 싸다는 것을 알 수 있습니다.

PIR을 확인하는 방법

이제 PIR이 뭔지는 알겠는데

어디에서 확인을 할 수 있을까요?

1.주택금융통계시스템

한국주택금융공사에서 운영하는 통계 서비스 보금자리론/디딤돌 대출 등 실제 대출 데이터 기반으로 PIR 산출하여 정확성과 신뢰성이 높습니다.

방법 : 주택금융통계시스템→통계D.B→지역별 PIR 및 LIR

2.KB부동산 데이터허브

KB아파트담보대출 데이터를 기반으로

PIR를 산출하여 시장 시세 반영도가 높습니다. 공공기관 통계보다 더 현실성이 높고 본인 소득 수준과 비슷한 사람들의 실제 구매 사례를 확인 가능하여 현실적인 주택 가격 범위 설정에 유리하다

방법 : KB부동산 데이터허브 → 소득 대비 주택 가격 → PIR 데이터 조회

방법 : KB통계 → 주택가격동향조사 → 소득연계 → PIR

현재 서울 아파트 가격은 비싼 것일까?

이제 수도권 아파트를 대상으로

PIR이 어느정도 수준인지 알아보겠습니다.

KB부동산 데이터허브에서

현재까지 나온 데이터를 바탕으로 25년 3분기 서울 아파트의 PIR은 10.6 입니다.

KB국민은행에서 아파트담보대출을 받으신 분들은 평균적으로 서울에서 소득 대비 10.6배 가격의 주택을 구입한 것을 의미합니다.

서울에서 집을 사는 사람들의 연 가구 소득의 중위값은 8,689만원이며, 구입한 주택의 중위값은 9.25억이라는 것을 알 수 있습니다.

22년 2분기에는 PIR이 14.8이었는데

당시 서울에서 집을 사는 사람들의 연 가구 소득은 5,910만원이었고, 구입한 주택의 중위값은 8.75억이라는 것을 볼 수 있습니다.

3년만에 가구소득이

5,910만원에서 8,689만원으로 오르면서

상대적으로 PIR이 14.8에서 10.6으로

낮아진 것을 볼 수 있습니다.

정리해보면 현재 서울의 PIR 수준을 보면

과거 19년~20년과 비슷한 수준으로,

22년 최대 14.8 대비해서

약 30% 떨어진 수준으로

객관적으로 높다고 볼 수 없습니다.

하지만 여기에는 평균의 함정이 습니다

24년부터 현재까지 서울에서는 한강벨트를 중심으로 해서 큰 가격 상승이 있었습니다.

따라서 서울 안에서도 상급지와 하급지 간의 가격 편차가 심해지는 양극화가 발생했는데요.

서울 아파트의 PIR 지표를 통해서는 양극화 정도를 정확히 알 수 없습니다.

서울 아파트의 전체 중위가격과 중위소득만을 가지고 나타낸 PIR 지표로는 상대적으로 많이 오른 서울 상급지 아파트가 비싼 것인지, 보다 적게 오른 서울 하급지 아파트가 저렴한 것인지 정확히 알 수 없습니다.

서울 상급지와 하급지 아파트의 가격 수준은?

KB 부동산에서는 주택분위, 소득분위에 따른 PIR 데이터를 제공하고 있습니다.

이때 주택 분위와 소득 분위의 대한 내용은

통계청에서 아래와 같이 정의 되어있습니다.

‘소득 분위’는 소득을 기준으로 20%씩 균분한 후 구간의 가구소득 등 금액을 평균한 금액을 의미합니다.

소득 1분위는

소득이 가장 낮은 20% 구간을 의미하고,

소득 5분위는

소득이 가장 높은 20% 구간을 의미합니다.

주택 분위는

서울 아파트 가격을 5분위로 나눈 것으로

주택 1분위는

서울 아파트 가격의 하위 20%를 의미하고,

주택 5분위는 상위 20%를 의미합니다.

이러한 데이터를 바탕으로 일반적으로 소득 수준이 높으면 비싼 아파트를 매수하고, 소득이 낮으면 저렴한 아파트를 매수하기 한다는 점을 고려하여 주택 분위 및 소득 분위 PIR을 더 상세하게 확인할 수 있습니다.

주택 5분위 / 소득 5분위의 PIR를 확인하면

고소득자가 서울에서 고가의 아파트를 매수할 때 PIR 수준을 알 수 있고,

주택 3분위 / 소득 3분위의 PIR을 확인하면

중위소득자가 서울에서 중위 가격의 아파트를 매수할 때 PIR 수준을 알 수 있고,

주택 1분위 / 소득 1분위의 PIR을 확인하면

저소득자가 서울에서 하위 가격의 아파트를 매수할 때 PIR 수준을 구분해서 볼 수 있다

서울 아파트의 주택 분위 및 소득 분위 별 PIR을 구분해서 자세히 살펴 보면,

주택 5분위 / 소득 5분위 기준

21년 말 기준 PIR 17.8이었는데

25년 8월 기준으로 17로 낮아져

PIR이 전고점 수준으로 높게 형성되어있다

주택 3분위 / 소득 3분위 기준

21년 말 기준 PIR 18.9이었는데

25년 8월 기준으로 9.7로 낮아져

PIR이 전고점 대비 -50% 수준으로 낮다

주택 1분위 / 소득 1분위 기준

21년 말 기준 PIR 22.8이었는데

25년 8월 기준으로 7.4로 낮아져

PIR이 전고점 대비 -70% 수준으로 낮다

다시 말해서 상위 20%의 고소득자들이 서울에서 고가 아파트를 구입한다고 할 때

PIR 수준이 과거 21년 말과 비슷하게 높다.

지난 4년간 소득이 증가했다는 것을 감안하면 현재 서울 상위 20%의 고가 아파트는 비싼 가격을 형성하고 있다고 볼 수 있습니다.

중위 소득자들이 서울에서 중위 가격 아파트를 구입한다고 할 때 현재 PIR 수준은 전고점 대비 -50%로 낮습니다. 현재 서울의 중위 가격의 아파트들은 비교적 저렴한 가격을 형성하고 있는 것을 알 수 있습니다.

하위 20%의 소득자들이 서울에서 하위 20% 가격 아파트를 구입한다고 할 때 현재 PIR 수준은 전고점 대비 -70%로 낮습니다. 현재 서울의 하위 가격의 아파트들은 매우 저렴한 가격을 형성하고 있고 할 수 있습니다.

정리해보면 현재 서울 아파트의 PIR 수준은 과거 19년~20년과 비슷한 수준으로 21년말~22년 전고점 14.8 대비해서 약 30% 떨어진 수준으로 객관적으로 높지 않다는 것을 볼 수 있었습니다.

단, 이 수치는 서울 중위 주택의 중위 소득을 기준으로 평균으로 나타낸 값이기 때문에 최근 서울 한강벨트를 중심으로 높은 가격의 상승을 보여주고 있는 현재 시장에서의 양극화 현상을 표현해주기는 어렵다는 것을 알 수 있었습니다.

따라서 통계청 데이터를 기준으로 서울 아파트의 가격을 5분위로 나타낸 것과 소득 수준을 5분위로 나타낸 것을 기준으로 PIR 데이터를 나눠서 살펴봄으로써 현재 서울의 상위 20% 고가 아파트는 상대적으로 높은 PIR을 형성하여 가격이 비싸고, 서울의 중위 가격 이하의 아파트들은 낮은 PIR을 형성하고 가격이 비싸지 않다는 것을 볼 수 있었습니다.