안녕하세요! 뚜랴입니다!
올해부터 공부 시작한 이래로, 늘 조건부 전세 대출 금지 시 투자 방법이 어렵게 느껴졌어요!
대충은 알긴 알겠는데… 완전히 와 닿지는 않고!
그런데 1호기 투자를 곧 해보려고 하고, 또 열중 강의를 듣다 보니 이번 기회에 완전히 이해하고 넘어가고 싶어서 질문 드립니다!
#전세계약 승계 시나리오
- 편의상 계산이 쉽게 10억짜리 집에 전세가율 60%라고 계산해보겠습니다. 1월 1일 매도인과 계약서를 쓸 때 계약금은 매가의 10%정도를 준다고 했으니, 이 때 1억을 미리 집주인에게 주게 됩니다. 그리고 열심히 전세입자를 찾아서 2월 1일에 빠르게 구해 계약을 한다고 가정을 해보면, 매도인은 전세입자와 전세계약을 하고, 전세입자에게 계약금으로 6억의 10%인 6천만을 받게 됩니다. 그러면 매도인은 1.6억이라는 돈과 본인의 여유 자금으로 거주할 다른 집을 찾아야 한다는 거죠?
- 전세대출 심사 진행 시 보증 보험 등과 관련하여 소유권이 3개월간 바뀌지 않는 것을 체크하더라도, 저희가 매수 중임을 기관은 모르고(몰라야 하고), 집주인은 줄곧 매도인이었기 때문에 대출 실행 이후 소유권 변경 이유를 따로 따지지 않는 이상은 별 다른 문제는 없을 것으로 생각됩니다.
- 대출이 실행되게 되면, 전세입자는 대출금 등으로 매도인에게 남은 5억 4천만원 잔금을 치르게 되고, 매도인은 전세입자에게 받은 6억과 제게 받은 1억, 총 7억의 돈으로 집을 비워줘야 할 것입니다.
- Q1) 이 때 집주인이 전세로 이사를 가든, 다른 집을 매수해서 가든, 매수인과 전세입자에게 받은 7억과 본인의 종잣돈으로 갈 집의 잔금을 치고 이사를 갈 수 있을만한 여력이 되어야 하는 거죠? 현재 15억 이하의 집은 6억까지는 대출이 나오니까, 갈아타기 할 집이 대략 15억 정도라고 하면, 이론적으로는 LTV 40% 주담대를 일으켜서 6억 대출금과 (제 계약금 포함)전세 잔금시 받은 총 7억, 그리고 본인의 종잣돈 2억이 있다면 그 돈으로 이사를 먼저 진행하는 것도 가능은 하겠네요?
- Q2-1) 혹시 이 케이스에서, 집주인이 이사 갈 집을 구할 종잣돈 2억 여력이 안되어서, 제게 매매잔금 3억중 2억을 미리 중도금으로 먼저 달라고 하면 그렇게도 계약이 될 수 있을까요?
- Q2-2) 만약 받은 근저당이 3억 정도 있어서, 이때 받은 전세금으로 주담대 근저당권 말소까지 진행해야 한다면, 집주인이 다른 곳으로 집을 매수해서 가는 경우, 갈아탈 곳에 현재 주택의 근저당을 말소한다는 조건으로 새로운 주담대를 일으키는 것이 가능한가요? 그럼 미리 들어갈 집에 주담대 심사를 넣어두고, 그쪽(이사갈 집) 잔금을 (근저당권 3억 말소 하고 남은)전세금3억+계약금1억+본인 종잣돈(이 경우 5억 종잣돈 필요)+대출금6억으로 치를 수도 있는 건가요? 그러니까 집주인은 (중도금 제게 일부 먼저 받든, 마통이든, 종잣돈이든, 주변 사람에게 빌리든) 5억을 먼저 융통할 수 있어야 이 매도 계약을 진행할 수 있는거죠?
- Q3) 그리고 이 경우 일시적으로 집주인이 2개의 명의를 가지고 있는 것이, 세금이나, 대출 측면에서 언제까지 허용이 되는 것일까요?
- 그 후, 여차 저차 집주인이 이사를 먼저 가게 되면, 전세입자는 이사를 들어오게 되고, 그 이후 저는 매매잔금인 3억(또는 중도금을 제한 금액)을 주고, 등기를 치고 전세계약까지 승계하여 가져오게 됩니다.
- Q4) 이 경우 집주인의 이사 날짜와 전세입자의 이사 날짜를 맞추는 것은 난이도가 크지는 않을까요?
이렇게 진행이 되는 것이 맞을까요? 이렇게 집주인이 어느 정도는 여유자금을 융통할 수 있어야 전세계약을 해주고 저에게 승계를 해주는 것이니, 어떤 분들은 귀찮아서가 아니라, 금액이 커지면 상황적으로 이렇게 매도하기 어려운 물건들도 있는 거지요?
제가 아무래도 주택 매수나 전세 계약 경험도 없다 보니, 이해를 하는데 부족함이 많아서 조금 상세히 시나리오를 짜보았습니다. 혹시 이론적으로 맞지 않거나, 실무적으로 다르거나 실행하기 어려운 부분이 있다면, 기탄 없이 의견 주시면 너무 너무 감사하겠습니다!
#추가질문 해도 될까요? 계약갱신 청구권 사용 기간
- Q5) 열중 강의에서 양파링 튜터님이 법적으로 계약갱신청구권을 사용하며 연장 의사를 밝히는 것이 6~2월 내라고 하시면서, 2월은 빠듯하니 4월 정도로 얘기할 수도 있다고 하셨는데, 이렇게 제한적으로 명시해도 문제가 없는 걸까요? 이 시기에 맞물려서 실거주 수요가 있는 매수자에게 매도를 할 때 4월로 한정 지어 버리면, 매도 시기가 좁아지는 것은 아닐까요? 그 매수인이 그 기한 내에 등기까지 쳐야지 실거주 의사를 밝히고 계약갱신청구권 사용을 거부할 수 있다고 들어서요. 법적으로는 6~2월 내이니, 그 안에 등기를 치고 실거주 의사를 밝히면 될 것 같은데 혹시 4월로 한정 지으면, 실거주 의사를 밝힐 수 있는 기간도 함께 한정이 되는 것이 아닌지 궁금합니다.
- Q6) 그리고 그렇게 매도할 경우에는, 그 사이에 매수인이 등기까지 쳐야 하니 집을 보여 줘야 할텐데, 그 전에 전세입자를 안심시키고 집까지 보여주게 하는 것이 많이 껄끄럽지는 않을까요?
사실 부동산 Q&A 게시판은 처음 써보는데, 주위 동료분들이 한번 질문 올려보라고 적극 권유해주셔서! 처음으로 용기내어 글을 작성해 보았습니다!
긴 글 읽어주셔서 너무 감사합니다! 선배님들의 고견 기다리겠습니다! ^.^
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댓글
뚜랴님 아직 저는 투자 경험이 없어 경험 많은 멘토 튜터님 또는 에이스반 선배님이 잘 알려주실 겁니다. 주말이라 다들 임장으로 바쁘셔서 아직 글을 못본 것일 수도 있으니 조금 기다려 보시죠 저도 대략적으로만 알고 있어서 ㅎㅎ
녕하세요. 뚜랴님 열중 강의를 들으시면서 궁금하신 사항이 엄청 많으신 것 같아요 ~ 너무 멋지십니다 ㅎㅎ 저는 늘 생각 없이 들었었는데... 반성하게 되네요 !!! 저도 뚜랴님의 질문 덕분에 제 생각을 한 번 더 정리해보는 시간이었어요. 제 답변이 정확하지 않을 수도 있지만 답변이 되었으면 좋겠습니다. 그럼 시작합니다 ~! 매도인 : 10억(매매) / 6억(전세) 계약일 : 1월 1일(매도인 > 매수인에게 10% 1억 지급) 2월 1일 : 전세입자(6천만원 > 매도인에게 지급) Q. 매도인은 매수금이 준 계약금(10%) 1억 + 전세입자 계약금(10%) 6천만원 + 본인 종잣돈 본인이 거주할 다른 집을 찾는게 맞는지? A. 일단은 그렇습니다. 그 돈으로 계약금으로 활용할 수는 있을 것 같습니다. 다만, 가고자 하는 집의 매도인에게 이러한 사정을 설명하고 계약금을 10% 미만으로 줄여볼 수도 있을 것 같습니다. 계약금 10%는 통상적인 금액이지 고정되어 있는 금액이 아닙니다. Q. 3개월간 바뀌지 않는 것 체크, 3개월 이후 소유권 변경은 따지지 않는다. A. 맞습니다. 하지만 이것도 은행마다 다르고 지역마다 다릅니다. Q. 전세입자 대출금 등으로 매도인에게 5억 4천만원 잔금을 치르고 매도인은 집을 비워준다 A. 맞습니다. 통상적으로는 전세입자가 잔금을 치뤘기 때문에 그래야할 것 같습니다. Q. 매수인과 전세입자에게 받은 7억 + 본인 종잣돈으로 갈 집의 잔금을 치고 이사를 갈 수 있을만한 여력이 되어야 하는건지? A. 네 맞습니다. 현재 매도인은 매수인(10%)와 전세입자에게 받은 6억으로 총 7억이 있습니다. 다만, 제가 매도자라면 매수자의 잔금 3억까지 포함해서 날짜를 조정할 것 같습니다. 물론, 매수하는 집이 그 3억이 필요 없다면 말씀하신 금액만으로 진행을 할 것 같습니다. Q. 종잣돈 2억 여력이 안되어서 매매 잔금 3억 중 2억을 미리 중도금으로 먼저 달라고 하면 그렇게도 계약이 될 수 있는지? A. 네 제가 매도인이라면 10억 짜리 집을 판다고 치면, 계약금 1억 중도금 3억 받고 잔금 6억으로 할 것 같습니다. 물론, 이것도 상황에 따라 다를 것 같습니다. 계약금 중도금은 통상적인 비율이 있긴하지만 상황에 따라 다르기 때문입니다. Q. 근저당 3억이 있어 전세금으로 주담대 근저당 말소 / 갈아탈 곳에 현재 주택의 근저당을 말소한다는 조건으로 새로운 주담대 가능한지? A. 1주택 처분조건 주택담보대출이 되는 것으로 알고 있습니다. 다만, 이것도 은행마다 다르고 시기별로 조정이 되는 경우가 있습니다. Q. 전세금 3억 + 계약금 1억 + 본인 종잣돈(이 경우 5억 종잣돈 필요) + 대출금 6억으로 치를 수 있는건지? A. 일단, 6억 중에서 근저당 3억을 말소하고 남은 3억 + 계약금 1억 + 본인 종잣돈(원래) 2억이었는데, 3억을 융통하면 이 매도 계약을 진행할 수 있냐고 여쭤보신 것 같아요. A. 제가 일단 이 부분이 내용이 이해가 안 가서 제 식대로 정리를 해보자면, 매도자가 새로운 집을 구할 때 근저당 3억을 말소하고 남은 3억 + 계약금 1억 + 본인 종잣돈 2억이 있는 상황인 것 같고, 현재 3억이 비는 상황(매수자 잔금)에서 3억을 융통하면 매도자가 이사갈 집을 매수 하면 되는건지를 물으신 것 같아요. 그건 이사갈 집의 잔금이 빠르다면 융통을 하면 되고, 이사갈 집의 잔금이 길다면 굳이 융통할 필요 없이 매수자의 잔금을 더 해 매도자가 이사 갈 집의 잔금을 내면 될 것 같습니다. Q. 일시적으로 집주인이 2개 명의를 가지고 있는 것이, 세금이나 대출 측면에서 언제까지 허용되는 것일까요? A. 세금은 기준일이 있기 때문에 그 기준일을 확인해보는 것이 필요하고, 대출은 규제지역, 비규제지역 등에 따라 다릅니다. 통상적인 이야기를 하자면, 처분 조건부 1주택자는 6개월 이내에 기존 집을 매도해야하는 것으로 알고 있습니다.(소유권 이전 등기일 기준) 해당 조건을 위반하면 대출금이 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한되는 것으로 알고 있습니다. / 이 내용은 지역에 따라 다릅니다. 통상적으로, 비규제지역은 대출이 자유롭고 수도권 및 규제지역은 예외 요건 등을 엄격하게 적용합니다. ※ 지금 우려하시는 부분들은 사실 지금 매도자에게는 크게 해당이 없습니다. 왜냐하면 이미 날짜가 다 나와있고, 매도자는 그거에 맞게 안전하게 대출을 받으면 되는 부분입니다. 그리고 일단 매도가 확정되었기 때문에 다른 사람들처럼 1주택 처분 조건으로 담보대출을 받아서 6개월 이내에 처분하지 못하는 상황은 이루어 지지 않을 것 같습니다. 보통, 1주택 처분 조건으로 대출을 받고 힘들어하시는분들은 기존 집을 먼저 계약을 하고 잔금을 잡은 상태에서 본인이 살고 있는 집을 6개월 이내 매도를 해야 하는데, 그것이 되지 않아서 힘들어하는 경우가 대부분입니다. 그래서 반드시 매도를 확정 짓고 난 후에 갈 집을 매수하는 것이 안전합니다. 특히, 지금처럼 규제가 많이 바뀔 때는 더더욱 그런 것 같습니다. 제가 매도자고 정말 불안한다면 매수자가 잔금을 칠 때, 바로 계약을 하고 안전하게 대출을 받아 잔금을 치는 방법도 있을 것 같습니다. Q. 이 경우 집주인의 이사 날짜와 전세입자의 이사 날짜를 맞추는 것은 난이도가 크지 않을까요? A. 클 수도 있지만 대게 집주인들은 본인들이 갈 집을 매수하지 않았어도 대충이라도 보고 있는 경우가 대부분입니다. 이건 사실 생각보다 서로 양보만 한다면 충분히 해결할 수 있는 문제입니다. 애초에 매도자가 나가기를 희망하는 대략적인 월이나 일이 있을 것입니다. 그 날짜를 통해 조율을 해야 하고 그거에 맞는 전세입자를 구하시면 됩니다. 이건 다른 물건들도 공실이 아닌 이상 다 마찬가지입니다. ※ 시나리오를 상세히 잘 짜신 것 같습니다. 다만, 매수입장에서는 사실 매도자의 상황을 디테일하게 고려할 필요는 없는 것 같아요. 오히려 말씀해주신대로 언제 정확하게 나가주실지, 그리고 소유권 이전 3개월도 은행마다 다 다르기 때문에 이 부분을 체크해보시고, 되도록이면 잔금을 길게 빼는게 말씀하신대로 좋긴합니다. Q. 양파링 튜터님의 법적 계약갱신청구권 6~2월 내, 2월은 빠듯하니 4월 정도 이야기 할 수도 있다고 했는데, 제한적으로 명시해도 문제가 있나요? A. 제가 열중 강의를 들은지가 오래되긴 했는데요. 통상적으로 생각했을 때, 세입자에게 2개월이 남은 상황에서 나가라고 하면, 세입자도 갈 집을 부랴부랴 구하게 되어야 하니 인도적인 관점에서 4개월 정도를 이야기하신 것 같아요. 더 빠르게 6개월 전에 말씀하셔도 상관 없습니다. 통상적으로, 매수자가 실거주를 한다고 하면 대부분 나갑니다. 다만, 그것을 믿지 못하는 세입자의 경우 실제로 살고 있는지 안 살고 있는지 본인이 나간 뒤 확인을 하긴 할 것입니다 ~ 실제로 실거주 하지 않으면 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. Q. 매수인이 집을 봐야하고, 전세입자가 본인이 나가야 하는 상황인데 집을 보여줄까요? A. 그건 임차인 상황에 따라 다르고, 결국 대응의 영역인 것 같습니다. 말씀하신대로 나가기 싫어서 이런저런 핑계를 대면서 집을 안 보여주시는 분도 있구요. 반면에, 생각 외로 쿨하게 나가신다고 하는 분도 있습니다. 너무 집을 보여주시지 않는다면, 이사비 등을 지급해드릴테니, 실거주자에게 매도할 수 있도록 도와달라고 할 수도 있습니다. 저도 작성하면서 많이 배운 것 같아요. 좋은 질문해주셔서 감사하고, 제 답변이 틀릴 수도 있으니, 다른분들과 비교하셔서 뚜랴님만의 생각을 정리해보셨으면 좋겠습니다. 뚜랴님의 1호기를 응원합니다!
