✅아파트명
교문동 금호베스트빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
구리시 종사자수 17,984명
2. 교통
강남 44분 / 여의도 1시간3분 / 시청 54분
3.학군
장자중 85%, 교문중 83%
4. 환경
장자호수공원역 근처 학원가 45개 거주상권. 균질성 좋음. 구리역 롯데백화점 3km
5. 공급
구리역 롯데캐슬시그니처 2026.3월 / 1,180세
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △
→ 올해 8월 6.8억 이였었다. 교문동에 90년 초반 아파트가 많은데,
01년식으로 연식이 좋고 방3화2로 구조 좋은 계단식 아파트이다.
20평대 중에는 가장 선호 받는 아파트이고, 한강뷰가 나오는 동도 있음.
고점대비는 아직 떨어져 있는 상황이지만, 최고가는 뷰가 나오는 동일 것이고
전고점에 거의 근접해 있는 가격이라고 볼 수 있다.
비규제 지역 20평대중 먼저 검토해 볼 아파트여서 그런지, 매매가가 많이 올랐다.
2) 환금성 : O
→ 구리 1등 생활권에 선호하는 20평대 아파트로 환금성 좋음.
3) 수익률 : X
→ 매매가가 많이 올라서 투자금이 3억4천이나 들어감.
전세가율은 55%. 투자금 대비 좋은 선택은 아닌것 같다.
4) 원금보존 : X
→ 규제로 인해 최근 급등한 가격이, 다음에 해당 지역이 규제로 묶였을때 괜찮을지 의문이다.
장기간 인플레이션은 받아줄 단지로 보여 지금 가격보다도 상승할 수 있으나,
단기간 급격히 오른 가격이, 규제상황으로 출렁일 수도 있다고 생각됨.
5) 리스크 대비: O
→ 현재 해당 지역으로만 봤을때는 공급리스크가 거의 없다.
주변의 인구를 주고받는 연계지역인, 남양주, 중랑구 까지 포함한다면
26년 27년 남양주와 별내에 입주 물량이 있어서, 한번더 확인은 필요하다.
그래도 8호선 역세권의 구리에서 가장 좋아하는 지역이기 때문에 큰 리스크는 없을 것으로 보인다.
나의 투자 결론(매수 여부):
→ 매수안함
구리의 1등 생활권의 좋아하는 20평대 아파트여서 그런지 규제이후 매매가 상승폭이 컸다.
주변의 덜 오른 아파트로 매수해야 할것 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
→ 비규제 지역의 시세흐름이 어떻게 변하고 있는지 궁금했다.
아직 크게 움직이지 않은 곳도 있었고, 해당 단지처럼 1억 가까이 올라간 곳도 있었다.
사람들이 더 좋아하는 곳이 먼저 오르고 많이 오르는 것을 확인할 수 있었다.
물론 투자할 수 있는 지역, 투자가능한 때에 투자를 하는 것은 맞지만,
토저헤로 묶여 있는 지역 대비 가격이 어떤지도.
해당 단지가 저평가 되어 있는 상태인지를 먼저 확인해야 한다.
좀더 투자하기 괜찮은 다른 아파트도 찾아봐야겠다.
