✅아파트명
서울시 마포구 마포래미안푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
노원구 사업체수 56,782개 / 종사자수 279,788명
(300인이상 사업체수 :68개)
등급 : A등급(10만명 이상)
2. 교통
강남 44분 / 시청 23분 / 여의도 19분
등급: A등급(강남 1시간 or 부도심 30분 이내)
3.학군
아현초 학급당학생수 18.6명 / 서울여중90.9%. 5.1%
등급 : A등급(학업성취도 90%이상)
마포구 중학교 분석
마포구 학원가
=>대흥역 일대로 학원가가 많이 들어서고 있으나 아직은 수요대비 학원수가 크지는 않다.
4. 환경
마포구 전체 환경 : 백화점 1개 / 마트 4개 / 종합병원 0개 / 스타벅스 35개 (A등급)
반경1km내 편의시설 : 공덕역 이마트
등급 : B등급(대형마트1개 이상)
5. 공급
적정수요 : 인구수*0.005 = 358,111x0.005=1,790세대 /
1년 : 1790세대 / 3년 5371세대.
3년입주량 : 1939세대 / 3년 평균 : 646세대
등급 : S등급(적정수요 대비 1/2배 이하)
마포 입지정리
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
과거시세
아현동 마포래미안푸르지오 25평형
5년내 저점: 11억(22.12월)
10년내 고점: 22.4억(25.12월)
✅현장사진
추후 보강
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 현재 매물시세 23억이면 2% 떨어진 가격이라 안전마진이 전혀 없다. 2급지 대장 아파트라 가치는 충분하지만 이미 21년 전고점을 넘은지 오래고, 현재 최고가를 계속 갱신하고 있는데 꼭지를 잡는 것이 과연 적절한 판단인지 심도있게 고려해볼 필요가 있다.
2) 환금성 : 서울에 대표적 마용성지역 대장 단지로서 사람들의 수요는 항상 있다. 환금성이 좋다
3) 수익률 : 수익률 측면에서 매수 후 어디까지 올라갈지는 알수 없지만 입지측면에서 상승여력은 없지 않다. 수익률은 충분하다.
4) 원금보존 : 전세가를 보면 3년전보다 2억이상/ 2년전보다 1억이상 상승하였다. 직장인들 전세수요가 항상 뒷받침되는 지역이라 꾸준한 전세상승분으로 충분히 원금보전이 가능하다
5) 리스크 대비: 마포구는 26년부터 향후 3년내 위험할만큼 큰 규모의 아파트 공급이 전혀 없다. 마포자이힐스테이트 1101세대가 27년에 공덕동에 들어올 예정이지만, 적정공급수 대비 넘어서는 수치는 아니다. 전월세에 약간의 하방선이 있을수 있으나, 전월세의 급격한 하락에 대한 위험은 없을 것으로 판단된다.
나의 투자 결론 :
마포구 마포래미안푸르지오는 마용성의 대표적인 대장단지로서 항상 가격을 리딩하는 매우 중요한 단지이다. 올해 마포와 성동에 급격한 가격 상승으로 이미 21년 전고점을 뚫고 끊임없이 신고가를 경신하고 있다. 현재 25평 기준 23억을 찍은 가운데 지금 호가가 신고가 대비 크게 차이가 없고, 토지거래허가구역으로 묶여 전세를 끼고 투자가 되지 않으므로 실거주가 필요한데, 15억 이상이라 대출은 2억이상 나오지 않는다. 그렇다면 투자금은 20억 이상은 보유하고 있어야 한다는 결론이 나오며, 왠만한 현금부자를 제외하고 지금 마래푸 투자는 어렵다. 토지거래허가구역이 해제되지 않는 이상 현재 신고가를 받아줄 매수자는 극소수에 불과하다고 본다. 시세트레킹을 하되, 향후 전세끼고 투자가 가능할 시 투자금 15억선에서 활발하게 투자가 이루어지지 않을까 싶다. 그때까지 갈아타기준비를 해보자는게 결론이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지를 판단해보고, 현재 가격을 생각해보고 너바나님의 아파트 투자 레시피를 적용해보니, 매번 매수매도시 신중할 것이고 잃지 않을수 있겠다는 생각이 듭니다. 지난날 아무런 분석도 없이 아파트를 매수하고 매도하였던 스스로를 반성하며 향후에는 배운것을 바탕으로 아파트 거래를 하여 경제적 자유를 이룰수 있도록 해보겠습니다.
