DMC파크뷰자이 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

DMC파크뷰자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장   B

서대문구는 직장 11만8천명, 500인이상 15개

서대문 자체 일자리에서 주는 임금 수준은 높지 않음. 주변 고소득 일자리 출근하는 직장인 많을 것(교통 중요)

정로역쪽에 500인이상 기업들(종근당, 농협, NICE신용 평가 등) 밀집해 있음.

주변에 도심 업무지구, 여의도, DMC 접근성 좋음.

2. 교통  A

  강남- 60분(환1) 

  시청- 32분(환1)

  여의도-29분(환1)

3.학군   C

 연희중(73%)

4. 환경   C

주변 대형마트, 백화점은 없음.

월드컵경기장 홈플이나, 수색역쪽 이마트 이용. 

5. 공급   S

적정수요: 1550

3년 평균 공급: 500

(주변지역 포함)

적적수요:9700

3년 공급 4,815

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

2) 환금성 

 대단지이고 가재울뉴타운 대장아파트로 거래량 많고, 하락장인 2023년에도 꾸준히 거래가 있었음. 

 환금성 괜찮음. 

3) 수익률 

현재 투자금 6억4천으로 100%수익률이 나려면 매매가가 193,000만원까지 가야됨. 

4) 원금보존 

10년간 전세 90%상승

10년 뒤 현재 전세가격에서 90%상승하면 전세가 123,500만원

현재 매매가격 126,000만원

10년뒤 매매가격 충분히 원금보존 가능함. 

5) 리스크 대비

현재 주변 공급 및 2년 뒤 공급은 적음. 역전세 우려는 적음.

잔금 대비-대출 상황 여의치 않으므로 전세낀 물건 위주로 검토. 

나의 투자 결론(매수 여부)

1. 단지 

 경의 중앙선 도보 이용 가능함. 대단지 준신축으로 가치 있음. 1단지-2단지 순으로 선호함. 1단지가 가장 넓고, 초품아, 역에서 가까워서 선호도 높고, 2단지도 크며 상권이 잘 형성되어 있으며 중앙근린공원을 끼고 있음. 3단지는 역세권, 학교, 상권 모두 거리 애매하고, 4,5단지는 역 거리는 가깝지만 규모가 적음. 1, 2단지가 1억 정도 더 비쌈.

2. 비교 평가 

강남까지 교통이 가장 좋지는 않으나, 뉴타운으로 환경적인 부분에서는 위 3단지 중 가장 좋음. 

하지만 도심업무지구 버스로 이용 가능하고,  여의도도 공덕에서 환승하면 30분,  DMC도 매우 가까워서 버스, 자차로 금방 접근 가능함. 

현재 3단지 모두 전고점을 넘어 호가가 나오고 있음. 

하지만 전고점이 3단지 중 가장 높았음에도 현재는 2번째이고 녹번역 E편한세상캐슬과 비교했을 때도 전고점 8천 더 비쌌는데 현재는 4천정도 더 비쌈. 또한, 투자금도 오히려 녹번역E편한세상캐슬이 가장 많이 들어감.  

3. 투자 결론

현재 가격이 절대적 저평가는 아니지만 서울에서 4급지 이상 중 선호도 높은 단지들은 전고점을 넘어서 나오고 있음.

단지들 비교평가 했을 때 충분히 저평가되어 있으며 환금성도 괜찮고, 수익률, 원금보존 모두 투자 기준에 들어옴. 

6억 중반 투자금으로 더 좋은 단지가 있는지 찾아봐야겠지만 충분히 투자해도 되는 단지