✅아파트명
두산위브
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
금천구 : A등급 (가산디지털단지)
2. 교통
A등급 - 가디 구디 매우 가깝다. (30분 이내 가능)
- 물리적 거리가 여의도는 꽤 가까운데도 버스 타면 정시성 보장이 안 됨. 지하철 타면 꽤 오래 걸림.
- 강남도 1시간 이내에 접근 가능. 버스를 타든, 지하철을 타든)
- 시청도 지하철 타도 1시간 이내
- 지하철 루트는 도보로 꽤 많이 걸어야 한다는 단점이 있음
교통호재 : 신안산선 → 여의도와 직접 연결.
두산위브 → 신독산역까지 도보 16분. 여의도까지 6정거장. A → A+로 올라갈 것
현재 금천구는 상승 초입. 매물임장을 해보니까 현장 분위기가 조금씩 움직이는 느낌이 든다.
먼저 오른 20평대와 아직 안 오른 30평대 가격이 만나고 있어서 물건을 거둬들이는 단지가 있다. → 신안산선 개통은 27년 예정. 아직 호재 반영 안 된 가격이 좀 있어서 투자 결정에 반영해도 좋을 것 같다.
3.학군
C등급. 중학교 학업성취도, 학원가 모두 좋지 않다.
4. 환경
주변에 마트가 많다. 백화점은 없지만 아울렛은 꽤 있다.
그래서 B+ 정도
5. 공급
영향을 많이 받는 광명 입주가 25년에 많았고 29년에도 꽤 많아서 A이다.
전체 등급 : ABCB+A
- 학군 외에는 무난한 환경, 교통, 공급, 직장
- 5급지도 수요는 충분하다는 걸 볼 수 있었다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
아직도 많이 오르지 않아 싼 가격. 고점은 충분히 넘어설 것으로 보임.
물론 전세레버리지 투자는 안 되지만 된다고 가정하면 1.35억/투자금2.45억 = 55% 수익률
수익률도 크지 않고, 수익금도 그렇게 크진 않다.
2년간 55% 수익률로 1년에 20% 이상 버는 투자는 맞지만, 앞마당이 적어서.. 더 좋은 게 있지 않을까 싶긴 하다.
수도권 앞마당이 적지만, 그 중에서 2억대로 가능한 투자는 많지 않다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아직 전고점 대비 15% 낮은 금액으로 저렴하고, 주변 단지들과 중요한 직장, 교통 입지에서 큰 차이가 없고, 환경이 더 별로인 단지 (물론 연식은 10년 좋지만 소단지) 등보다 싸거나 가격이 비슷하므로 저평가로 판단된다.
2) 환금성 : 대단지이고, 금천구 내에 대단지가 많지는 않고 위치도 나쁘지 않아서 선호도가 있는 단지이다. 환금성 양호
3) 수익률 : 2년간 55% 예상. (연 20% 이상 수익률은 달성 가능)
4) 원금보존 : 전세가율이 66%로 꽤 높다. 지금도 3~4년전 가격으로 충분히 싸므로 잃을 확률은 거의 없다.
5) 리스크 대비: 적정공급량 1배 이내로 광명 입주가 정리되면 충분히 안전하다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 보류. 수도권 앞마당은 적고, 아는 것 중에 이게 최선인지는 다시 쭉 훑어봐야겠지만, 2년에 1.35억 버는 투자는 나쁘지 않다. 다만 지방광역시 앞마당까지 고려하면 최선의 투자는 아니다. 상황이 좋은 부산 앞마당에서 2.5억으로 1.35 이상 벌 수 있는 2억은 최소 벌 수 있을 것 같은 더 괜찮은 투자처가 있다. 광주도 마찬가지.
✅ 작성하면서 느낀 점 : 임보를 쓰면서 수익률 보고서를 작성하지는 않았던 것 같은데, 이 과정을 임보에 많이 녹이면 최선의 투자를 하는 것에 분명 도움이 될 것 같다. 임보에 수익률 계산을 하는 장표를 넣어야겠다. 단지 분석 장표에 넣으면 될 듯..?
