[열반스쿨중급반 48기 1조 내집샬레] 3주차 강의후기

임장을 다녀왔다면 각 지역 사람들이 핵심적으로 중요하게 생각하는 가치를 찾아야 한다.

이전 상승장 전고점 그룹핑을 하면 그 지역 사람들의 선호도에 영향을 주는 가치를 파악할 수 있다. (30평대)

입지 - 위치, 접근성, 직장, 학군, 환경 중 핵심 가치를 파악하자. 나머지는 플러스 알파다.

지역의 핵심가치를 파악하는 시점 : 분임 다녀와서 손품을 그리고 시세를 볼 때 파악 가능

핵심 가치가 추출되어야 그것을 우선순위에 두고 비교평가가 가능하다.

핵심 가치가 갖춰지지 않은 상태에서 플러스 알파만 있으면 의미 없다.

비교평가란?

1. 가치에 우선순위를 부여하는 것
2. 가치 대비 가격이 싼지 비싼지 아는 것
3. 상황 상 가치가 덜한 선택을 하더라도 내 선택의 의미를 알고 이후 로드맵을 세우는 것

수도권 비규제지역 

핵심 가치 = 물리적 거리는 다 멀기 때문에 빨리 가는 것 = 교통, 소요시간

우선순위 기준인 교통, 위치에서 큰 변별력이 없다면 기본적으로 플러스 알파 요소를 많이 충족하며 해당지역 실거주자들이 선호하는 단지 선택 (현장 임장으로 파악)

수도권 비규제지역 vs 지방 비교평가

서로 다른 사이클, 가치를 가진 두 지역은 절대적 비교기준보다는 선호도 중심으로 비교

수도권은 선호도 하, 지방은 선호도 상이면 지역 내 선호도가 높아 환금성 높은 지방

선호도 비슷하면 중기보유 가능한 수도권

임장지에서 살 수 있는 집이 별로 없다..

1. 현재 살 수 있는 단지를 찾는다. (긴가민가 하더라도)
2. 기존 앞마당 시세 지켜보면서 아랫급지 임장하고 후보단지 뽑는다

3. 1, 2 단계에서 뽑은 단지를 비교하여 확신을 갖고 산다

   => 다른 지역을 가더라도, 비교 단지를 쥐고 가야 의사결정이 쉬워진다. (12월 안에 임보 꼭 마무리 하기)

지역 내 비교평가 : 가치의 우선순위 세우기

1. 가격을 고정하여 가치 비교

   우선수위 가치에 더 큰 비중을 두고 비교평가

   우선순위 : 교통, 위치 (+각 지역의 핵심가치에 충실히 부합하는지 여부)
    

2. (가치가 비슷하거나 장단점이 혼재하는 경우) 투자자의 상황도 고려
3. 맞고 틀리는 정답이 있는 게 아니라 우선순위가 있고, 내 선택에 맞는 행동이 따를 뿐

물건 별 비교평가

1. 동/층/향 : 부사님께 여쭤보기, 동별 실거래가격 참고(아실)

2. 수리 상태

   (비슷한 값 1순위) 실거주용 : 1~2천 정도 높은 전세가격 가능

   (2순위) 임대용 : 시세대로 내놨을 대 전세 빨리 나감

   (3순위) 애매한 수리 : 우선순위 밀림, 전세가 싸게 책정 

   (2순위) 기본집 : 임대용 올수리 필요 (24평 2500만원 34평 3500만원) - 매수인 수리협조, 세입자 내보내고, 매수인 잔금지불

    

   신축 아파트는 시스템에어컨(4대 500만원), 확장 여부가 중요

월세 낀 물건

전세계약은 매도자 명의로 

전세입자 입주=대출 실행도 매도자 명의로

전세입자 입주로부터 0~6개월 후 매수자 명의로 소유권 이전 가능(은행마다 기간 다름)

주전 물건

주전 계약을 하면서 소유권 이전 완료 (최대한 빨리 소유권 이전)

주전 만료 시점에 맞춰서 전세입자와 전세계약

전세입자 입주 (소유권 3개월 이상 유지된 시점부터 가능)

조건 좋고 싼 물건이 갱신권 사용된 세낀 물건이고, 1년 내 만기면 신용대출 일부 사용 가능

전세금 올려 받았을 때 그 대출을 반드시 상환하기

물건 별 비교평가로 TOP3 조건 만들어놓고 각각의 장단점으로 부사님과 협상하기