실제 있었던 사례입니다.
집을 매수하고 인테리어 하기 위해
업체 사장님과 함께 방문했다가 누수를 발견한 것인데요.
이에 대해 매도인에게 이야기하니 나몰라라 한 사연입니다.
특히 구축 아파트를 산다면,
건물이 오래되었기 때문에
혹시 내가 매수하는 집에 문제가 있는거 아니야? 라는 막연한 불안감에
매수 결정 단계에서 주춤하게 되는 일이 자주 있죠.
혹시라도 나중에 집에 문제가 있다면
잘못샀다는 후회에 마음을 졸이는 것 뿐만 아니라,
나중에 수리비로 수십~수백만원까지 들어가기까지 하니까요.
그래서 이런 상황을 피하기 위해 이사 후 하자가 발생했을 때 대처법을 알아보겠습니다.
가장 먼저 알아야 할 것 : 하자담보책임
민법에 나오는 하자담보책임은?
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갑자기 민법이 나와서 복잡하게 느껴지실 수 있는데요.
쉽게 말해 매수인이 ‘하자’가 있는줄 모르고 집을 계약한 경우,
나중에 이를 알게 됐을 때
계약을 해제할 수 있고 손해배상까지 청구할 수 있다는 것입니다.
그러면 언제까지 손해배상을 청구할 수 있을까요?
| 민법 582조(전2조의 권리행사기간): 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월내에 행사하여야 한다. |
매수인이 하자 사실을 안 날로부터 6개월 내에 권리 행사하면 된다고 합니다
그렇다면 입주 후 1년이 지난 시점에 매수한 집에 하자가 있다는 것을 알게 된 경우,
'6개월 내에 매도인에게 손해배상을 청구하면 되는 걸까?'
생각하실 수도 있어서 이 부분이 조금 헷갈리실 수 있어요.
사실 법에 명확하게 나와있는 기준은 없거든요.
'어디까지 하자로 볼 것인가' 도 마찬가지입니다.
그래서 지금부터는 현장에서 이 부분이 실제 어떻게 적용되고 있는지 알아보도록 하겠습니다
현장에서 하자 손해배상 청구는 어떻게 이뤄지고 있을까?
우선 하자의 범위를 설정해야 합니다.
대표적인 하자로는
누수, 창틀 실리콘 갈라짐, 곰팡이, 결로, 타일 깨짐/들뜸 등이 있습니다.
하지만 현장에서 모든 하자에 대해 하자담보책임을 적용하지는 않아요.
통상적으로 ‘중대 하자’에 대해서만 하자담보책임을 적용하고
노후/관리소홀 등에 따른 ‘일반 하자’에는 하자담보책임을 적용하지 않습니다
중대 하자의 대표적인 예로는 ‘누수’가 있습니다.
싱크대, 욕실 배관 노후 등의 경우로 아래층에 물이 새는 것인데요.
내 집에서 누수가 나서 아래층에 피해가 간 경우 비용 처리를 해줘야 합니다.
매수한지 얼마 안되었는데 이런 경우가 발생한다면 정말 스트레스 받겠죠.
위에서, 하자담보책임 기간은 매수인이 알게 된 날로부터 6개월이라고 되어있지만
실제 현장에서는 계약서 특약상에 이렇게 적용되기 어려워,
아래처럼 다르게 적용되고 있습니다. 지역마다 다르기도 합니다.
- 잔금 후 6개월 이내 중대하자(누수) 발생시 매도인이 책임진다
- 잔금일 이후 누수 발생 건은 매수인이 책임진다
(계약서 작성~잔금일까지의 누수만 매도인이 책임지겠다는 내용이죠)
일반적으로 노후에 따른 하자,
관리 소홀에 의한 ‘일반 하자’는 ‘중대 하자’로 보지 않습니다.
이러한 하자는 현장에서 바로 확인 할 수 있기 때문에
계약 단계에서 매도인과 조율이 필요합니다.
보통 집을 사는 매수 조건이 해당 물건의 '현 상태'를 매수 하는 것이기 때문에
계약 이후는 매도인에게 책임을 요구할 수 없습니다.
그래서 현장에서 곰팡이, 타일 깨짐 등 수리할 부분이 있는 경우
계약 전 매매가 네고, 수리비 요청, 매도인 수리 등과 같은 방법으로 매도인과 협상해야 합니다.
입주 후 하자를 발견했을 때 어떻게 해야할까?
- 중대 하자(누수)의 경우
매도인이 책임지는 기간에 누수가 발생한 경우,
부동산 사장님을 통해서 매도자에게 연락하고
수리 비용에 대해 손해배상을 받아야 합니다.
- 중대 하자가 아닌 경우
- 위에서 말씀드렸다시피 현 상태로 물건을 매수하는 것이기 때문에 매도자에게 보상 받기 어렵습니다.
하자 피해를 최소화 하기 위해 이렇게 행동하세요.
1. 집을 볼때 하자나 수리가 필요한 부분은 꼼꼼히 살핍니다.
매수하기로 마음 먹었는데 집 내부가 잘 기억이 나지 않으면, 한 번 더 봐도 괜찮습니다.
계약 단계까지 근접했기에 부동산 사장님과 매도인도 적극적으로 집을 보여줄 거예요.
수리비 명목으로 매매가를 네고하거나, 수리를 요청할 수 있습니다.
2. 매매계약서 특약에 하자담보책임을 명시합니다.
‘잔금 후 6개월 이내 중대하자(누수) 발생시 매도인이 책임진다’와 같은 특약을 넣거나
이 특약을 넣기 부담스러우시다면 명시하지 않고,
‘중대하자 관련해서는 민법을 따른다’로 작성하시면 됩니다.
하자담보책임 기간은 길게 확보하는 편이 유리해요.
3. 매수 전 아랫집에 찾아가 윗집(내가 매수하려는 집)에서 누수가 발생한 적 있는지 물어봅니다.
부동산 사장님과 함께 직접 찾아가 보세요.
과거 누수 이력이 있고 재발한 이력도 있다면 다른 물건을 매수해도 됩니다.
다만 과거 누수가 있었는데 원인 파악 및 조치까지 완료되었다면 매수 검토하셔도 됩니다.
이사 후 하자를 발견하면,
“이게 하자가 맞을까?”부터 “이제 와서 말해도 되나?”까지 많은 고민이 생기실텐데요.
오늘 정리한 것처럼
중대 하자와 일반 하자를 구분하고,
계약 단계에서 대비하고 입주 후에도 순서대로 대응한다면
하자로 인한 손해를 충분히 줄일 수 있습니다.
다음 편에서는 집을 사고 나면 꼭 마주하게 되는 아주 현실적인 부분,
바로 재산세에 대해 이야기 해보려 합니다.
처음 집을 사게 되면 궁금할 수 밖에 없는 재산세에 관한 모든 것.
다음 편을 꼭 이어서 읽고 해결해 보세요.
