[열반스쿨 기초반 89기 36조_새벽조아] 벌고 싶은 만큼 하세요.

수익률 높이는 투자법 

3강 주우이님 강의에서는 수익률 높이는 투자법에 대해서 배웠다. 

어떤 시기에 어떤 물건을 얼마에 투자하느냐에 따라서 수익률은 완전히 달라지기 때문이다.

그래서 부동산 투자가 어려운 것..

그러나 투자자로서 꼭 갖춰야할 실력

많은 단지를 예시로 들어주시면서 지난 과거 시장에서 어떤 선택을 하느냐에 따라서 맞이한 결과물이 

달라진 다는 것을 결과로 보니 수익률 보고서의 중요성과 실력이 중요하다는 걸 다시 한번 크게 깨달았다.

또한 수익률을 높이려면 비교할 수 있는 아파트가 많아야하고, 그래서 앞마당이 많은 것이 유리할 수밖에.

예를 들어 8억대 아파트 후보군 10개 중에서 우선순위를 정할 수 있는 것도 중요하다고 하셨다. 

이 부분을 반드시 레버리지 해야한다고 생각했다.

앞마당이 10개가 넘어가면서 최근에 만들어놓은 앞마당은 가격과 입지가 선명하게 남아있지만

시간이 지날수록 과거의 만들어놓았던 앞마당의 가격이 흐릿해지면서 머릿속에 지도가 잘 펼쳐지지 않았다.

그래서 흐릿한 기억을 다시 선명하게 살리고 계속해서 가격 흐름을 놓치면 안되니 주우이님이 강의에서 

말씀하신 가격대별 앞마당을 정리해보려고 한다. 

그리고 자연스럽게 같은 가격대중 비교평가를 통해 어떤 물건이 저평가된 단지인지 알 수 있기 때문에

현재 나에게 정말 필요한 부분이라고 생각했다. 

-앞마당 가격대별 정리 

-앞마당 백지도 (기억 살리기) 

입지평가

입이 닳도록 설명해주신 입지평가 

직장, 교통, 학군, 환경, 공급

직장-이 중에도 직장 부분에서 한번 더 생각해 볼 부분을 강의에서 배웠다.

부평 GM을 예시로 들어주시면서 직장이 지속가능한지를 보는 것도 중요하다라는 걸 

직장은 수요와 직결되기 때문에 매우 중요한 요소인데 직장이 없어진다면?

내가 예상했던 결과와 다른 결과가 나올 수 있기 때문이다.

직장을 볼 때 양적인 부분, 질적인 부분을 보는 것도 중요하지만 지속가능한지를 보는 것도 매우 중요할 것 같다. 

교통- 수도권은 거의 모든 직장을 갈 수 있는 촘촘한 노선 때문에 교통이 중요할 수 밖에 없다. 

그래서 지하철 개통 호재가 있을 경우 주의깊게 봐야한다 

① 직장직결

②1번 환승 (직장까지) 

위의 2가지를 주의 깊게 볼 것 

또한 교통이라는 호재가 생겼다고 무조건 가격이 오르는 것은 아니다.

그 이유에 대한 설명과 예시로 한성 아파트가 많이 오른 이유에 대한 분석을 통해 호재가 아닌 

입지의 가치를 봐야하고 많이 오른 이유에 대한 다른 이유들을 알아내는 것도 중요할 것 같다. 

그리고 강의에서 수도권 지하철 노선 중 good 노선에 대해서도 알려주셨는데 그 노선들이 지나가는 지역을

유심히 보면서 머릿속에 담아놔야겠다는 생각을했다. 

학군- 어떤 지역은 교통보다 학군의 힘이 더 강할 수 있다. 

최근에 안양 만안구를 임장하면서 학군의 힘을 느낄 수 있었는데 강의를 통해서 지역별 입지 가치와

수요를 알아보는 것이 중요하다는 걸 한번 더 되새길 수 있었다.

어느지역이나 무조건 지하철 가까운 단지가 best는 아니기 때문.

공급- 10년 동안 평균 2번은 역전세를 맞이하게 되는데

주우이님의 투자로 예시를 들어주시면서 역전세 기간을 이겨내는건 쉬운일은 아니라는 생각을했다.

나 역시 월부에 입성하기 전 역전세를 경험한 일이있어 역전세가 얼마나 무섭고 하루하루 피가 마르는 일인지

알기 때문에…..

그래서 전세금에 너무 욕심을 내면 안되는 것, 또한 항상 대응할 준비를 해야한다는 걸 깨달았고 

피할 수 없다면 대응이 중요하다!!

또한 그 기간을 버틸 수 있으려면 가치있는 아파트를 믿고 이겨내야한다!!

그리고 공급이 많다면 2년이 아닌 3년 셋팅도 방법이 될 수 있고 전, 후 6개월~1년은 공급을 보는 것도 매우 중요 

수익률 분석 

 

얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

투자자가 결론은 수익률을 생각하는 것이 핵심

전고점, 전저점, 투자타이밍 

단지 비교를 통해 과거 수익률 계산을 해보니 월부에서 말하는 가치투자 방식이 얼마나 중요한지 알 수 있다. 

그 한번의 선택으로 결과가 만족스럽냐, 아니면 조금 아쉬운 결과를 가져올 것인가..가 달라지기 때이다.

앞마당 늘리고 비교평가는 정말 밥먹듯이 해야한다…ㅋㅋ…

어느순간 단지분석 임보 파트를 쓸 때 기계적으로 하는 경향이 생겼는데 무조건 생각!! 

과거 데이터를 분석하면서 깊게 생각하면서 분석하는 것이 지금 내게 필요한 거 같다. 

현장

앞마당을 만들고나서 시간이 지나면서 가격, 입지, 위치가 흐릿해지는 부분이 많이 속상했는데 

주우이님께서 말씀하시 매일! 매일! 매일! 시세스캐닝을 통해 나의 앞마당을 다시 선명하게 만들어야 겠다는

다짐을했다!

매일 매일 매일.

주 3회 이런거 없이 ㅋㅋㅋㅋㅋ 매일이 중요하다 

하루에 30분씩은 무조건 앞마당 시세스캐닝 하자 

또한 랜드마크나 세대수 많은 단지도 유의미하게 볼 것 !

그리고 틈틈히의 시간을 만들어서 앞마당 백지도를 다시 그려볼 것 

기억이 안나는 이유는 연습을 하지 않아서라고 하셨다..

그렇다면 기억날 때까지 연습해보는 수밖에!!!

투자결론

저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크관리

새기자 그냥.. 저환수원리!!!!!

단지끼리 저환수원리를 통해서 본 비교평가

개인적으로 내가 이부분을 지금 시점에서 가장 열심히해야 할 거 같다.

항상 임보 마지막 결론 부분에서 아쉽게 결론을 짓는 경향이 있었는데 그게 이 부분을 제대로 하지 않고

결론을 냈기 때문인 거 같다. 

부족한 결론 파트를 보완하기 위해서 저환수원리에 따른 비교평가를 하면서 분석하고 더 좋은 단지를 찾는 과정을 

꼼꼼하게 하면서 이게 최선인가에 대한 생각을 확실하게 하고 넘어가야할 거 같다.

역시 기본이 중요하다.

배운 기본을 충실하게 하자 절대 그냥 넘어가면 안된다~~~

마지막..

우선 최근에 나부맞을 다시 읽고 있는데 주우이님 역시 나부맞을 굉장히 많이 읽었다고 하셨다.

읽을 때마다 눈에 들어오는 내용이 다르셨다고..

최근에 나도 나부맞을 읽으면서 전에 읽었던 문구들이 새롭게 보이기 시작했고 내가 투자를 왜 하려고 했는지

투자자로서 실력에 대한 부분을 다시 생각하게 되었던 거 같다. 

그리고 마지막 강의중 해주셨던 말씀이 참 기억에 남는다.

벌고 싶은 만큼 하세요.

나는 투자가 사업이라고 생각했다.. (지금보니 건방진 생각..)

물론 투자자로서 실력이 쌓이고 물건의 갯수가 많아져 사업처럼 되는 시점이 오겠지만,

현재 나는 자영업 수준인데 내가 자영업하듯이 했는가?를 생각해보게 되었다.

자영업이란 내가 노력한 만큼 돌아가는 것. 

비전보드를 통해서 30억이 넘는 금액을 목표로 설정해놓고 과연 그에 맞는 노력을 했는가?를 생각해보았을 때

반성하게 되었다

각자 사정과 상황이 있겠지만, 그 안에서 최선을 다했는가?를 생각해 봐야할 거 같다.

나는 자영업자라는 사실을 잊지말고 벌고 싶은 만큼 하자!!!!

내가 설정한 목표가 30억이 넘는다는 사실을 잊지말자!!!