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[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
3강에서는 수익률을 높이기 위한 투자의 조건과 수익률 보고서 작성에 대해 배웠다.
- 수익률을 높이기 위해서는 내가 얼마나 싸게 사는지 그리고 얼마나 적은 금액으로 사는지에 따라 달렸다는 점이다. 특히 내가 얼마나 싸게 사는지는 실력의 부분이라고 하셨다. 현재 시장은 비슷한 가격이지만 가치는 다른 아파트가 혼재되어 있는 시장이라고도 했고 여기서 중요한 것은 행동하여 결과를 내는 것이라고 강조했다.
아파트 수익률 보고서 구성
보고서까지 쓰면서 왜 투자해야 하는가? 이는 비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 얻기 위해 작성하는 것.
가치를 알고 투자하는 것이 중요하다고 강조
<아파트 수익률 보고서 구성>
Step1. 아파트 선정
-랜드마크 분석은 왜 해야 하는가?
무조건 알아야 하는 곳으로 시세가 제일 먼저 반영되고 매매가가 제일 많이 오르는 곳이기 때문. 시세가 랜드마크 중심으로 퍼지기 때문. 서울은 오르지 않은 아파트가 없을 정도로 확산되어서 오름. 그러나 지방은 갑자기 가격이 뚝 떨어지기도 하는데 이는 수요가 적기 때문. 따라서 그 지역의 핵심가치인 랜드마크를 알아야 한다. 내가 투자를 하든 안하든.
내 투자금으로 살 수 있는 아파트를 조사하면서 내 실력을 알 수 있음.
현재 살고 있는 집이나 그냥 관심있는 아파트를 선택해도 됨. 투자 복기의 시간이 될 수 있음.
Step2. 위치
공급을 본다는 건 입지독점성을 보기 위함. 예를 들어 압구정은 공급은 적고 수요가 많은 곳으로 입지독점성이 있는 곳. 따라서 빈 땅 있는 곳 보다 “입지독점성”리 있는 곳을 찾아라.
Step3. 입지평가
직장, 종사자수에 대해 파악. 왜냐하면 일자리를 찾아 이 지역에 들어올지 알아야 하기 때문.
교통은 주요 업무지구까지의 이동시간으로 파악하고 특히 강남과의 접근성이 얼마나 좋은지 확인.
학군은 경제적 여유와 교육열, 좋은 교육환경이 있는 곳이라면 수요가 발생하면서 집값 상승.(예: 대치동)
거주 선호도는 실거주 가치를 나타내며 이는 전세가에 영향을 줌. 따라서 학군의 확인사항으로는 “중학교 학업성취도평가”를 기준으로 봄. 왜 중학교학업성취도평가인가? 이는 진학률을 나타내는 지표이기 때문. 따라서 학군 수요가 있는 곳은 전세수요가 꾸준히 있음.
환경을 보는 이유는 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소임. 사람들의 구매력은 소득과 관련되고 소득은 감당할 수 있는 집값 수준과 밀접. 주로 백화점과 대형마트를 보는데 이는 지역 아파트값과 거의 일치. 국내 주요 백화점인 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아를 기준으로 판단. 지도에서 반경 1Km범위 설정해서 사람들이 좋아하는 인프라가 있는지 봄.
공급은 수요를 이끄는 곳인지 판단해서 봐야 함. 적정수요대비 공급물량인지 확인.
적정수요대비 공급물량 : S등급 -적정수요 ½ 이하
A등급 - 적정수요 1배 이내
B등급- 적정수요 1배초과~2배 이내
C등급-적정수요 2배 초과
적정수요=인구수X0.5%
투자할 때 전세가를 너무 무리해서 많이 올려 받지는 말아라.
Step4. 수익률 분석
-수익률보고서 작성하기
과거 투자의 수익률 계산(현시점 수익률은 얼마인가?)
미래의 수익률 계산(얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?)
수익률=수익(매도금액-매수금액)/투자금X100
전고점 : 직전에 거래된 가장 높은 가격
시기-21년 하반기 다수(단지별 상이)
해석-상승장 사람들이 인정해준 가격→시장이 좋아지면 이가격 정도로 기대해도 되지 않을까?
전저점 : 직전에 거래된 가장 낮은 가격
시기-22년말~23년
해석-하락세가 멈춰선 지지선. 서울 수도권 지역에서는 -30%가 바닥.
가격이 조정받더라도 이 가격정도에서 버티지 않을까?
-5년내 투자 타이밍:
현재 2025년은 똑같은 가치를 가지는 아파트도 어느시기에 사느냐에 따라 수익률이 달라짐.
서울 상급지는 내돈에 맞춰 투자. 지방, 경기 등 비규제는 소액으로 투자 가능. 현재 부동산 시장은 지역, 단지마다 가격 회복정도가 다름.
-수익, 수익률 높이는 방법
가치/가격 : 좋은 것을 싸게 사야함 / 시간 : 보유
가치 : 가치가 좋은 아파트 선택+가치가 좋아질 아파트
가격 : 전고점 대비 덜오른 아파트, 적절한 투자금, 전세가 상승, 좋은 타이밍
시간 : 가치에 맞는 가격 기다림
* 이물건이 좋은건지 나쁜건지 모를 때 : 아파트 수익률 보고서 작성해봐라. 가치를 알게하고, 가치를 믿게하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 아파트 수익률 보고서.
(요약)
투자시점에 따라 수익률이 달라짐.
싼 시기, 싸게 사야 하는 것의 중요성
현재 시장에서 수익률 분석의 의미로 알아야 함
단순히 “얼마 벌었다”로 비교하지 말고 지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각하기 위함임.
“아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안됨”
Step5. 현장사진
가는 길 찍어보기, 주변 상권 찍어보기, 매일 10분씩 네이버 지도 보는 연습
랜드마크 아파트와 세대수 많은 아파트 포함시킬 것
아는 아파트가 적으면 좋은지 나쁜지 모른다.
Step6. 투자 결론
잃지않는 투자기준 “저환수원리”
저평가: 비교평가(지역내, 지역간)
환금성: 팔고 싶을 때 팔 수 있는가(나홀로 아파트, 저층탑층 제외)
수익률 : 투자금 대비 수익률
원금보존 : 지역별 적정 전세가율(서울수도권 5,60%, 외곽지역 70%, 지방 80%), 입지독점성, 입주물량 적정
리스크 : 역전세 대비
수익률보고서를 통한 실전투자 사례
수도권 가격은 서울에 대한 접근성 영향이 큼.
비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익 극대화)
비교평가의 핵심: 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하며 입지가 더 좋은 곳으로 선택
해야할 행동 : 최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능
집, 회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상 만들어야 함. 2달에 1개씩
첫 임장지역 선정법
임장지역 3개까지 만든 후 투자할 것
1. 선입견 : 선입견을 배제하고 본연의 본질을 볼 것.
2. 보물찾기 : 지역을 돌아볼 것.
첫 임장지역이 가지는 의미→ 선입견 버리기, 임장 습관 만들기, 실제로 본인이 검증할 것
일정에 임장가는 날 반영, 꼭 임장 가기, 한달에 4번, 토요일 낮 7시~5시
임장보고서 5개 이하 : 집근처 또는 회사근처 5곳→임장근육키우기
임장보고서 6개 이상 : 1기신도시+확장
임장보고서 11개 이상 : 수도권+지방(수도권3군데 먼저보고 지방으로 간다)
앞마당=입지+가격 →내가 투자를 할 수 있는 곳, 10분정도 이야기할 수 있는 곳, “언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것”
3. 임장순서
지역선정→개요(입지분석, 사전임장)→분위기임장→단지임장→매물임장 =>결론:투자
마침표=>임장보고서 작성
한달에 1개씩 임장보고서 쓴다.
“완성이 되지 못하더라도 앞마당을 처음에서는 5개까지 만들어 놓기. 마침표를 찍고 넘어가는 것 중요”
마지막으로…
주우이님이 전달하고 싶은 말 : 누구보다 느린 제가 그러나 배운 그대로 행하여 끝까지 해내는 사람이 됨
속도에 초점 맞추지 않고 해나가는 것에 초점
받는 만큼 일하지 말고 받고 싶은 만큼 한다(자영업자의 마음으로..결국에는 투자자)
반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다→모두 실력을 쌓아나갔으면 함
느낀 점 및 적용할 점
모든 내용이 처음이라서 이해가 되는 부분도 있었고 완전히 이해되지 않은 부분도 있었다. 따라서 나는 아직 초보 투자자이기에 알려주신 내용대로 완전히 실행해나가도록 하겠다. 너바나님이 말씀하신 Not A But B를 실천할 수 있도록 하기 위해서 쉽지는 않겠지만 한달에 4번은 꼭 임장갈 수 있도록 해보겠다. 그리고 임장보고서를 꼭 작성하도록 하겠다. 오늘도 조원들과 첫 임장을 다녀왔는데 힘들면서도 조원들이 함께 해서 완수할 수 있었던 것같다. 그리고 내가 완전히 이해하지 못했던 부분도 함께 얘기 나누며 이해할 수 있는 시간이 되었다. 완성이 되지는 못하더라도 마침표를 찍을 수 있는 임장보고서를 작성해보겠다.
