[우린 이제 8자 971만 남았다!_stylist] 양평동 현대6차 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

양평동 현대6차 아파트

✅위치(지도)

양평동 현대6차 아파트 기본정보는 아래와 같다. 직장이 많은 여의도와의 거리는 2.9km에 불과해 직장까지의 거리가 매우 가까운 편이다.

✅입지평가

1. 직장(S등급)

종사자수 : 435,017

500인 이상 사업체수 : 74,562

영등포구의 종사자수는 강남3구(강남구, 서초구, 중구)에 이어 4번째로 많다. 업무지구인 여의도로 빠르게 접근할 수 있는 교통을 지니고 있다는 장점을 가지고 있다. 500인 이상 사업체수는 무려 서울에서 2위다. 그만큼 대기업 위주의 직장들이 많다고 할 수 있다.

2. 교통(A등급)

강남역 : 47분

시청역 : 45분 

여의도역 : 33분

교통은 강남역과 시청역, 여의도역까지 모두 1시간 이내 거리이지만, 역세권이 아니라서 강남역과 여의도역까지는 지하철역까지 10분 이상 걸어야 한다.

3.학군(B등급)

영등포구 중학교 학업성취도 : 평균 77.6%

특목고 진학률 : 2.2%

양평동 현대6차는 선유초, 선유중, 선유고 학군이다. 선유중 학업성취도는 88.7%, 특목고 진학률은 0.6%로 144명 중 1명 진학했다. 학업성취도는 나쁘지 않으나, 특목고 진학률은 낮은 편이다. 하지만 목동 학원가가 인근에 있어 라이딩이 가능하다.

4. 환경(B등급)

반경 1km 이내에 대형 마트인 코스트코와 롯데마트가 있다. 같은 반경 내엣 병원도 이대목동병원과 영등포병원이 있다. 환경은 나쁘지 않은 조건이다.

5. 공급(S등급)

APT 입주물량

출처 : 분양물량조사

-영등포구 적정 수요 : 1859세대

-영등포구 예정된 공급 : 총 722세대

2026년 539세대, 2027년 183세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(X) : 바로 옆의 거성 파스텔과 거의 비슷한 연식에 동일한 교통, 학군과 환경을 갖추고 있어 비교평가해봄. 하지만 거성 파스텔이 최근 매매가가 2억이나 높았던 것을 알 수 있고, 매매가도 13억으로 5000만원 저렴한 상태. 반면 전세가는 상대적으로 더 비쌈. 결론적으로 현대6차가 상대적으로 투자금이 많이 들어간다는 계산.

2) 환금성(o) : 770세대, 9동으로 2000년 준공으로 구축. 세대수는 나쁘지 않고 충분한 수요 있을 듯.

3) 수익률(x) : 전고점 대비 13% 오른 상태로 투자금이 7억원이 있어야 됨. 향후 공급이 부족해 오르긴 하겠으나, 너무 많은 투자금이 들어감.

4) 원금보존(o) : 입지독점성과 공급 부족으로 원금 보존은 가능할듯. 전세가율은 56%로 양호함.

5) 리스크 대비(o): 전세가가 전고점보다 아래에 있고, 공급부족으로 향후 전세가 부족할 것으로 보여 역전세 우려는 당분간 없을듯.

나의 투자 결론(매수 여부): 인근의 비슷한 연식과 환경의 아파트와 비교했을 때 저평가 되어 있다고 보기 어려움. 원금 보존과 리스크 대비 측면에서는 양호해 보이지만, 수익률 면에서 투자금이 7억원이나 들어가는 등 당장 투자하긴 어려운 물건으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 실제 교통과 학군, 환경 등을 조사해보고 비교평가해보니 아파트 수익률 보고서가 얼마나 매수에 중요한 역할을 하는지 알 수 있었음. 향후 매수 시 더욱 꼼꼼한 시세조사와 비교평가를 통해 정교한 분석을 할 수 있도록 노력할 필요가 있음.