안녕하세요 덩마오랜만입니당
이번에 전세를 다시 맞추며 배운점이 있어 글로 남기며 복기하고 공유해보려 합니다!
경험이 하나씩 늘어갈 때 마다 늘 월부의 실전투자경험담에서 찾고 얻고 배우는게 많아 감사합니다. (_ _) ♥♥
세입자분께서는 신한은행에 [채권양도설정]을 하셨고,
이 경우 임대차 종료시 보증금 반환은 임차인보다 우선적으로 신한은행에 반환해야합니다.
채권양도의 개념에 대한 나눔글은 이미 도움을 주신 글이 많아 아래 링크 달아두겠습니다!
<질권설정, 채권양도>
https://cafe.naver.com/wecando7/10802219
질권/채권양도 세입자 전세 재계약 매뉴얼 [먀먀둥이]
https://cafe.naver.com/wecando7/10144525
(시노하나) 채권양도, 질권설정 통지서를 받았을 때 해야할일 (feat. 주택도시보증, 전세보증금 반환보증)
<전세금 반환 관련, 세입자 나가고 들어오는 날 관련>
https://weolbu.com/s/JcGv2eMhc0
필독, 세입자 나가고 들어오는날 주의사항 8가지 (돈내면서 배운 찐 경험 주의)
[배배영] 전세 잔금, 전세금 반환의 모든 것(전세금 반환 방법, 순서, 체크리스트)
전세금 반환 전 날, 전세금 반환 절차에 대한 안내 겸 확인을 위해 미리 연락을 드렸습니다.
제가 예상한 절차는
1) 새로운 임차인이 덩마에게 전세금 송금
2) 기존 임대차보증금을 신한은행에 설정된 반환할 계좌로(채권양도 통지서에 계좌번호 명시되어있음) 송금
3) 채권양도해지되며 종결! 이렇게 예상을 했는데요,
??????
세입자분께서 이미 진작에 전세대출을 갚으셨다는 이야기를 해주시며,
전세금은 채권양도로 설정된 신한은행계좌가 아닌 본인의 개인 계좌로 돌려달라는 말씀을 하셨습니다.
여기서 제 머릿속에 생긴 의문
1) 채권양도 통지서는 등기로 받았는데, 해지될 땐 알길이 없네?
2) 통지서에 중도상환에 관한 안내사항은 적혀있는게 없네?
3) 채권양도통지서에 명시된 신한은행 번호로 전화를 해서 해지된게 맞는지 확인 후 진행해야겠다..어려워..
채권양도 설정된 세입자의 경우,
해당 계약이 종결될 때 해당은행에 전화하여 잔액과 반환할 계좌를 한번 더 확인 후
반환을 진행해야 한다는 점을 알고있었는데요, 배운대로 해야겠다! 하며 신한은행에 전화를 합니다.
그런데 신한은행에 전화연결이 되자 상담사분께서 하시는 말씀...
"잔여 대출금이 있는지, 임차인이 대출을 다 갚은게 맞는지는 임차인 개인정보여서 확인해 드릴 수 없다.
그 외 방법으로는,
1) 임차인에게 대출금 상환 증명서를 요청한다. (대출금 상환 증명서: 대출금이 완납되었을시에만 발행되는 증명서)
위 증명서를 받고 진위여부를 확인하고 싶다면, 신한은행 홈페이지 -> 진위확인 서비스 -> 여신증명서 -> 증명서 발급번호와 조회자 정보 입력하여 조회 가능
2) 임차인이 대출받은 은행 영업점에 직접 전화하여, 해지 관련 문자를 재요청 하여, 임대인에게 해당 문자내용을 증명한다.
-영업점 전화연결이 어려워 잔금일 시간이 딜레이 될 가능성 높음...결국 시간이 지나 영업점과 전화연결은 됐으나, 해지당시시점이 아닌 지금 다시 문자를 보내는건 어렵다 함. 직장 또는 자택 주소로 해지통보관련 등기를 다시 보내줄 수는 있다고 함.(저는 오늘 확인하고 잔금 보내드려야 하는데요?...)
- 채권양도해지통지서 라는건 없으니, 대출금 상환 증명서로 대신해라
-상환증명서 서류를 못믿겠다면 임차인, 임대인이 같이 은행에 직접 방문, 확인해야한다(그럴 상황이 안되는데요...)
위 두가지 방법을 기존 임차인께 안내드렸고
1) 상환 증명서를 보내주셨습니다.
하지만 여기서 문제가 또 있었습니다.
- 채권양도통지서에는 세입자의 전세금 전체가 채권양도금액으로 설정이됩니다.
전세를 5억에 맞췄다면 대출을 4.1억만 받더라도, 채권양도금액은 5억으로 설정되어 표기됨.
==> 즉, 저는 전세입자가 얼마를 대출 받았던건지 정확히는 알 수 없다는 사실...
기존 세입자는 전세금보다 적은 금액의 대출을 받은 상태였고, 이를 임대차계약이 종료되기 전에 대출완납을 하신 상태였습니다.
간단히 생각하면 저와 임차인 사이에 은행에 설정된 계약이 해지된 상태이니,
저->임차인 이렇게만 돈이 옮겨지면 되는 상황인데요,
하지만 얼마를 빌리셨고 얼마를 갚으셨는지 대출잔액이 정말 없는건지 제가 알길이 없더라구요.
임차인의 대출이고, 임대인의 부동산을 담보로 대출받는것이 아니기에 무슨 문제인가 싶으시겠지만,
임대차 종료시점에 채무를 상환하지 않으면 임대인에게 직접 청구될 수 있는 부분이기에 확실히 해야한다고 생각했습니다.
기존 세입자분도 은행에서 대출관련 업무를 보시는 분이였고,
대출완납증명서 말고 증명해드릴 길이 더 없다고 믿고 거래하자고 말씀주시는 상황... 어쩌지 하며 열내서 알아보고있는데 신한은행 본점 여신센터에서 마침 전화가 왔습니다.(임차인이 요청한 등기때문에 보내드릴게 있으니, 집 주소 부르라고해서 피싱인줄.. ..요새 수법이라길래..)
임차인이 대출완납/채권양도설정 해지관련해서 문의하여 임대인에게 전화했다하며
해지관련하여 증명할 방법은 대출금상환증명서를 확인하시거나 또는 현재 채권양도해지 관련 등기받는 방법 뿐이다 라고 하시더라구요
임차인에게 잔여 대출이 있었다면 이렇게 해지등기 보내드릴지와 관련해서 전화를 드리지도 않는다며 말씀하시는 직원분..(저도 믿고 싶어요.. 돈만 보내고 모든게 끝나면 간단하고 너무 좋을 것 같아요..)
결국 이리저리 상황을 확인해보니,
당일에 확인할 방법은 대출완납증명서를 믿고(필요시 진위여부 확인) 진행해야하는 방법 뿐이였습니다.
결국 완납증명서로 확인하고 진행하게 되었는데요, 해지관련 통보는 확인하기가 까다로운 부분이 있네요 ... 받을땐 갑자기 등기 온다그래서 자택으로만 받으라 그래서 휴가 내고 받았다고여............. Haaaaaaaaa...주의사항도 얼마나 무섭게 적혀있는데...이중변제 어쩌구...저쩌구....내돈
앞으로는 세입자가 채권양도 설정을 한 경우
중간에 대출금 완납시 증명서와 함께 꼭 임대인께 알려달라고...
세입자에게 미리 안내를 해줘야겠다는 생각과함께...
이번 경험을 정리하고 마무리 해보려고합니다.
투자 경험도 적고, 은행관련 업무는 아직도 저에게는 너무 어렵습니다
혹시 제가 놓친 부분이나 모르고 있는게 글에서 느껴진다면 알려주시면 감사하겠습니다 : )
추운겨울에도 열정이 식지않는 동료분들 모두 파이팅입니다~!!!!!
