열중48기 14조 낭만부동산) 이제는 비교평가를 해야할때

잔쟈니님 좋은 강의 들려주셔서 너무 감사합니다. 

1강,2강

이제 내가 해야할 일은 같은 돈으로 더 좋은 곳을 찾는 일인데 그러기 위해선 어디가 좋은지를 알아야 한다. 가격은 바로 알 수 있지만 가치를 찾는 일은 어렵다. 그래서 비교를 통해 가치를 확인해야 한다. 내가 비교평가를 해야 확신을 가지고 투자할 수 있다. 투자는 매수가 끝이 아니다. 운영하고 보유해 나갈 수 있어야 하는데 확신을 가지려면 비교를 해야한다!

• 지역 내 비교평가시 중요한 것은 그 지역의 ㅎㅅㄱㅊ를 찾는 일이다. 이 내용은 굉장히 임팩트가 강했다. 평촌이라는 지역은 학군이 워낙 우세해서 인지하고 있었지만 다른 지역은 ㅎㅅㄱㅊ를 찾으려 생각하지 않았다.
• 찾는 방법으로는 ㅂㅍ, ㅅㅍ, ㅈㄱㅈ수준을 들었다. 상승기때의 ㅈㄱㅈ은 사람들의 선호가 반영돼 있으므로 유의미하다.
• 비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가하되 가장 중요한건 그 지역의 ㅎㅅㄱㅊ를 우선순위에 두는 것이다.
• 지금은 절대적 저평가지만 부분적으로는 상대적 저평가 시기 이기 때문에 가치있는 것 중 싼 것을 사야한다. 가치를 잘 보자. 

3강, 4강

지역간 비교평가- 가치의 우선순위 세우기

• 토지거래허가구역 내에서 비교평가를 잘 하기 위해서는 일단 ㄱ ㄱ 이 고정돼 있기 때문에 이를 기준으로 삼고 나머지 조건을 파악한다. ㄱㅌ과 ㅇㅊ가 일단 제일 중요한 우선순위이고 나머지것들은 알파로 놓고 우선순위를 먼저 비교한다. 이때 노선 선호도도 함께 고려해야한다.
• 비규제지역 간 비교평가는 갭만 맞으면 되기 때문에 기준이 더 중구난방이 될 수 있다. 따라서 기준을 알고 앞마당을 늘려야 한다. 수도권의 핵심 가치는 ㄱㄲㄱㄴ 혹은 ㅃㄹㄱㄴ ! 하지만 비규제지역은 대부분 멀기 때문에 ㅃㄹㄱㄴ 가 포인트! 그밖의 알파(학군, 환경, 직장, 그외)는 후순위 가치이다! 계속 느끼는 것은 비교할 곳들이 있어야겠구나. 그래야 비교평가를 하겠구나였다.
• 토허제 지역과 비규제 지역 비교평가에서는 ㄱㅊ가 좋은 곳을 매수하는 대원칙은 같지만 내가 실제 거주할 수 없는 환경이라면 나머지 비규제지역 단지들중 가장 가치있는 것을 매수하고 나머지 수익적인 부분은 감안을 해야한다는 것이다.
• 지방이라도 지역내 선호도가 높다면 ㅎㄱㅅ 측면에서 수도권 선호도 하 지역보다 매수를 적극적으로 고려해보고 선호도가 중간 정도로 비슷하다면 ㅈㄱㅂㅇ 가능한 곳으로 선택하는 것이 맞다.
• 비교평가가 어려운 건 당연한 일이다. 경험과 실력이 쌓이면 함께 성장한다. 

5강

물건 별 비교평가

• 한 단지 내에서도 여러가지 물건을 비교평가 할 때 내 투자금의 범위가 달라지고 이것이 향후 투자에까지 큰 영향을 미친다는 것을 알았다. 월세 낀 물건, 설득력 있는 협상을 위한 물건별 특징 등을 동층향의 선호도, 수리상태, 점유자 조건 이라는 세가지 범주로 나눠서 공부했다. 수리할 때 가격이 어느정도 드는지 알고 있어야 유연하게 협상할 수 있겠다. 물건들을 1:1로 붙여가면 탈락시키고 최종 물건들을 내 조건에 맞게 만들어 나가는 부분이 인상깊었다. 대출을 일으킬 수 있는 조건과 반드시 대출은 상황해야한다는 리스크 관리 부분은 짚어주셔서 다시 한 번 각인시켰다. 

6강

물건 별 비교평가(지방편)

• 가장 중요한 것은 ㅅㅎㄷ 와 ㅎㄱㅅ 이다.
• 지방은 딸의 힘이 약해 연식이 중요하다.
• 지방 아파트는 ㅈㅅㄱ의 움직임이 중요합니다. 따라서 ㄱㄱ을 잘 살펴봐야한다.
• 우선 순위를 고려해서 물건을 뽑는 것이 조금 어려웠다! 강사님께서도 우선순위에 따라 투자물건이 달라질 수 있다고 하셨는데 아마 투자금이 개인의 선호 차이의 가장 큰 원인이 되지 않을까 싶다. 

• 지역 간 비교평가에서는 그 지역에서 ㅅㅎㄷ가 큰 아파트인가를 고려하는 것이 ㅎㄱㅅ과 연결되기 때문에 중요할 것 같다! 구축일 경우 수리비도 고려해야한다.
• 한 단지내에서 물건별 비교평가를 할 때도 앞에서 살펴본 우선순위들을 비교해서 선택해야겠다.   

7강 

결국 내가 부자가 되기 위해서는 그냥 실행 말고 ㅇㄷㅈ 실행을 해야한다. 실력의 영역으로 넘어와서 자산을 불려야 한다. 사실 이쯤 듣고 보니 강의가 재미있어서인지 얼른 배운 내용들을 적용해보고 싶다는 생각이 들었다. 계속 비교평가들을 하며 나의 투자 물건을 뾰족하게 만들어야겠다는 생각을 했다. 

다독왕이 되기 위해 열심히 책을 읽고 있는데 권수를 채우다 보니 적용할 점을 쓰긴 쓰되 아직 적용하지 못하고 있는 것이 많다. 하지만 정리를 잘 해두었으니 하나씩 적용해나가는 2026년을 만들어보아야겠다.