구리시 장자마을신명아파트 수익률 분석 보고서 [열기 89기 9조 카멜로]

✅아파트명

 구리시 장자마을신명아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

경기도 구리시 직장 종사자수 69,136명 C등급 

2. 교통

강남 - 38분, 시청역 - 1시간, 여의도 - 57분  A등급

3.학군

구리시 내 중학교 중 1등 장자중학교 학업성취도 85.4%, B등급

학원가가 있지만 주요 학원가는 아니고 수택동 쪽으로 넘어가야 함.

4. 환경

반경 1km 이내에는 따로 대형마트나 백화점이 없으나

구리역 부근에 롯데백화점, 동구릉역 부근에 롯데마트가 존재. A등급

5. 공급

구리시 인구 수 185,909명 

적정수요 대비 약 1.36배 과잉공급 예정(B등급)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

수익률 

 고점 : 수익률 -36.6%, 순수익 : -2.2억

 저점 : 수익률 13%, 순수익 : 0.95억

 21.5월에 샀으면 13% 수익, 유리

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 판단하기 어려움

2) 환금성 : O (300세대 이상, 저층 제외)

3) 수익률 : 전고점 대비 17.6% 하락한 금액, 수익률 : 전고점 12.5억보다 2.18억 높아야함.(14.68억)

4) 원금보존 : 장자호수공원 및 한강뷰 보이는 이점이 있고, 학원가 근처라 입지독점성 O 

                   교문동에는 공급부족, 전세가율 59.4% 

5) 리스크 대비: 역전세 확인 필요

나의 투자 결론(매수 여부): X

 타 지역과 비교평가 필요하겠지만 구리시 내 타 아파트들에 비해 유리한 가격이 아니라는 생각이 듭니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

구리시 내 다른 지역의 입지와 비교해서 학군, 환경 등이 좋으며 8호선이 개통되면서 교통까지 개선된 좋은 입지의 아파트입니다. 다만, 투자금이 꽤 필요하여 매수 시에는 신중한 판단이 요구될 것 같습니다. 처음 쓰는 수익률 보고서라 어려웠지만 계속해서 써보고 경험을 늘려가야 함을 많이 느꼈습니다.