"그래서 저희 집은 어떻게 되는 건가요?" 7.23 부동산 대토론회 정리해봤습니다

지난 글에서도 먼저 살펴봤지만 이번 세제 개편의 과정은 기존과 조금 달랐습니다.

(지난 글 링크 : 7월 "세금 폭탄 온다" 정말일까요, 직접 확인해봤습니다)

보통 정부 정책은 발표된 다음에야 내용을 알게 되는데, 이번엔 대통령이 SNS에 쟁점 여섯 가지를 직접 올려놓고 시작했습니다. 그 다음엔 부처별 토론회를 열고 국민 의견을 온라인으로 받고 마지막에 대통령이 직접 주재하는 자리까지 열었습니다.

그렇다보니 지난 2~3주 동안 코칭 혹은 강의에서 만난 분들의 공통적인 질문은 “앞으로 세제 개편이 된다고 하는 저는 어떻게 해야 할까요?” 였습니다. 이외에도 “추가로 1주택을 매수해도 되는걸까요?” “종부세 걱정되는 상황인데 가진 집을 정리해야할까요?” 등의 질문이 많았습니다.

다만 확정된 게 없는 상황에서 어떻게 해야할지 방향성을 잡는 것이 가장 큰 어려움이었습니다. 그리고 어제(7/23) 대토론회가 끝났습니다. 다만, 여전히 완전히 정해진 상황은 아니며 큰 방향성 정도를 확인해볼 수 있습니다.

구체적인 내용에 대해서는 토론회를 통해서 나온 내용을 발표대로 7월 말에서 8월 초에 발표가 될 예정입니다. 그렇다면 결국 토론회에서 나온 이야기를 바탕으로 큰 방향성을 생각해볼 수 있는데 이에 대해서 정리해보려고 합니다.

#결론 = 구체적인 숫자는 아직, 하지만 방향은 알 수 있었다

대토론회가 끝났지만 여전히 구체적으로 세율이나 금액 등의 숫자가 정해지진 않았습니다. 대신 이번 대토론회를 포함하여 지금까지 네 번의 토론회를 통해 확인할 수 있는 방향은 어느 정도 정해졌습니다. 방향

“몇 채를 갖고 있냐”에서 “얼마짜리 집에 실제로 사느냐”

즉, 챗수가 기준이었다면 앞으로 세제 개편의 방향성은 가액과 거주 이 두가지가 중요해집니다. 왜 그런지 그리고 이게 내 상황에 무슨 의미를 갖는지 순서대로 풀어보겠습니다.

#토론회에서는 어떤 이야기가 나왔을까?

7월 23일(어제) 대토론회에서 이형일 재정경제부 1차관이 사전 의견수렴 결과를 직접 발표했습니다. 국민 정책 제안 홈페이지 '부동산토론회.kr'에 접수된 온라인 의견과 지난 14~16일 부처별 경청토론회 내용을 종합한 자료입니다.

• 온라인 참여 규모 : 7월 22일 오후 8시 기준 총 5,004건 (자료: 재정경제부, 7/23 대토론회 발표)
• 분야별 : 주택금융 2,197건, 주택공급(규제) 1,530건, 부동산 세제 1,277건 (자료: 재정경제부)
• 정리 방식 : 주택공급 6개, 주택금융 4개, 부동산 세제 6개, 총 16개 의제

위 내용을 통해서 알 수 있었던 건 뉴스에서는 온통 세금 얘기 뿐이었는데, 정작 국민들이 가장 많이 의견을 낸 건 대출이었습니다. 세제 의견(1,277건)의 1.7배가 금융 쪽에 집중되었습니다.

그리고 관련된 주요 의제와 이에 대한 의견은 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 이런 것들이 있었구나 정도로만 보시고 핵심은 뒤에서 이야기해보겠습니다.

자료 출처 : 재정경제부 사전 의견수렴 결과(2026.7.23)

1) 주택공급 : 6개 의제

2) 주택금융 : 4개 의제

3) 부동산 세제 : 6개 의제

#그래서 주목해야 할 것은 이 세 가지

16개를 중에서 핵심적인 3가지를 살펴보면 다음과 같습니다

1) 종부세 : '주택 수'가 아니라 '가액' 기준으로

앞에서 말씀드린대로 "몇 채냐 → 얼마짜리냐"의 핵심입니다.

7월 16일 재경부 세제 토론회에서 나온 실제 비교입니다. 공시가격이 똑같아도 1주택자는 90만 원, 2주택자는 192만 원. 2.1배 차이가 납니다. (자료: 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 발언, 재정경제부 세제 토론회 2026.7.16)

같은 30억인데 지금은 A씨가 훨씬 세금을 많이 냅니다. 이게 "지방 세 채보다 서울 똘똘한 한 채"를 고르게 만든 구조라는 게 전문가들 지적이었고, 오늘 온라인 여론에서도 가액 전환 찬성이 우세했습니다.

그런데 여기서 중요한 게 하나 더 있습니다.

만약 이렇게 바뀌게 되면 다시 계산을 해보야 하는 건 다주택자만 해당하는 것이 아닙니다.

지금 공시가 6억짜리 한 채를 가진 1주택자를 생각해보겠습니다. 지금 상황에서는 두 번째 집을 사는 순간 ‘2주택자’가 되면서 세금 부담이 늘어나게 됩니다. 이런 상황이다보니 추가 투자를 하는게 부담스러운 상황이었는데 가액 기준으로 바뀌면 판단 기준이 '채수'가 아니라 '내 합산 가액이 과세 구간 어디에 있느냐'로 바뀝니다.

즉 1주택자도 이제는 "나는 몇 채인가"가 아니라 "내 합산 가액이 얼마인가"를 먼저 계산해봐야 한다는 뜻

입니다. 이 숫자가 과세 기준선보다 낮다면 추가 투자를 검토해 볼 수 있습니다.

다만 아직 세율도, 과세 구간도, 초고가 기준선도 정해진 게 없습니다. 오늘도 초고가 기준선은 30억부터 50억까지 좁혀지지 않았습니다. 그리고 채수 부담이 줄어드는 대신 다른 기준이 생길 수 있습니다.

2) 이제는 거주여부가 중요해집니다.

이번 개편에서 역시나 중요한 부분입니다. 챗수에 대한 기준을 없애면 무엇으로 투기와 실수요를 가를 것이냐? 에 대한 새로운 기준이 필요해집니다. 그리고 앞서 네 번의 토론회에서 계속 나온 이야기는'실제로 살고 있느냐'였습니다.

7월 16일 토론회에서 나온 지적을 보면 서울 아파트의 약 56%가 소유자가 직접 거주하지 않는 상태라는 것이었습니다. (자료: 이광수 광수네복덕방 대표 발언, 재정경제부 세제 토론회 2026.7.16)

그래서 현재 구체적으로 논의된 방향은 이렇습니다.

다만 직장이나 자녀 교육 때문에 불가피하게 거주를 못 하는 경우까지 투기로 볼 수 있느냐는 반론이 있고 온라인 의견에서도 장기보유특별공제 축소도 반대의견이 많았습니다.

정리하면 실거주 여부를 기준으로 하지만 예외를 어디까지 인정할지는 미정입니다.ㅋ

3) 전세대출·청년 실수요자 대출, 완화될까

오늘 온라인 참여 5,004건 중 절반 가까운 2,197건이 대출에 집중 되었습니다. 가장 큰 이슈라는 의미입니다. 온라인 여론은 완화 쪽이 다소 우세했습니다.

하지만 7월 15일 금융위 토론회에서는 신중론도 만만치 않았습니다. DSR 40%를 넘고 부채가 자산보다 많은 고위험 가구 중 2030 청년 비중이 2020년 22%에서 2025년 34%로 급증했다는 통계가 근거로 제시됐습니다. (자료: 박선영 동국대 경제학과 교수 발언, 금융위원회 토론회 2026.7.15)

여론과 전문가 의견이 정면으로 갈리는 대표적인 이슈입니다. 세제보다 오히려 더 늦게, 더 신중하게 결론 날 가능성이 있습니다.

#대통령이 선정한 6가지 쟁점은?

지난 편에서 다뤘던 대통령 SNS의 여섯 가지 쟁점도 살펴보면 다음과 같습니다.

(지난 글 링크 : 7월 "세금 폭탄 온다" 정말일까요, 직접 확인해봤습니다)

여섯 개 중 세개는 여전히 미정이며  대토론회로 모든 게 정리됐다고 보기 어려운 이유입니다

#그래서 어떻게 해야 하나요?

먼저 공통적으로 2가지를 준비하세요

하나는 공시가격입니다. 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 무료로 조회할 수 있습니다. 다른 하나는 실제 거주 기간입니다. 언제부터 언제까지 실제로 살았는지. 이번 세제 개편의 핵심이 '가액'과 '거주'인 이상, 8월에 구체적인 숫자가 나오면 대입해서 계산을 해보는 것이 필요하기 때문입니다.

1) 무주택자의 경우

이번 개편에서 봐야할 건 세금이 아니라 대출입니다.

온라인 여론은 청년·신혼부부 대출 완화 쪽이 우세했지만, 전문가들의 경우 신중하게 봐야한다는 이야기 많이 나온만큼 구체적인 방향성이 세제 개편보다 늦어질 가능성이 높습니다. 8월에 세제개편안이 나와도 대출관련한 내용은 나오지 않을 수도 있음을 의미합니다. 

공급·금융 대책은 "준비되는 대로" 별도 발표한다는 게 정부 입장이니, 세제개편안 발표 날짜가 아니라 금융 대책 발표 날짜를 따로 챙기셔야 합니다.

그때까지 해야할 건 본인의 대출 가능 여력 계산해두는 겁니다. 완화가 되든 안 되든, 내가 지금 얼마까지 빌릴 수 있는지 모르면 조건이 좋아져도 움직이기 어려습니다.

2) 1주택자(거주)

논의 방향에 있어서 실거주 공제를 강화하자는 방향이 뚜렷한 만큼 당장 크게 걱정할 것은 없습니다. 다만 혹여나 상급지 고가 주택을 보유하고 계시다면 현재 논의되는 기준(30억~50억)을 확인해보고 무리가 되지 않는다면 추가 투자를 검토해 볼 수 있습니다.

다만 두번째 집의 경우 거주를 하는 상황이 아니다보니 양도세 등에 대한 세금이 더 나올 수 있음을 염두하고 8월에 나오는 종부세 과세 구간과 세율을 보고 감당 가능한 수준인지 확인해보고 결정을 내리시면 됩니다.

3) 1주택자(비거주)

이번 세제 개편에서 희비가 갈릴 수 있는 상황입니다. 실거주 요건 강화와 장기보유특별공제 손질이 동시에 논의되고 있습니다. 두 가지가 다 개편된다면 생각보다 타격이 꽤 클 수 있습니다.

특히 공제 기준이 '보유 기간'에서 '거주 기간'으로 바뀌는 안이 여러 차례 언급됐는데, 이게 현실이 되면 지금까지 쌓아온 보유 연수가 공제로 이어지지 않을 수 있습니다.

그래서 지금 하셔야하는 건 보유 주택의 실거주 이력을 연 단위로 정리해두는 것입니다. 몇 년도부터 몇 년도까지 실제로 살았는지에 따라 세금이 달라질 가능성이 높습니다.

8월 발표에서 볼 것은 두 가지입니다. 공제 기준이 실제로 '거주'로 바뀌는지, 그리고 바뀐다면 직장이나 자녀 교육 같은 불가피한 사유를 예외로 인정해주는지입니다. 두 번째가 특히 중요합니다.

4) 다주택자라면

가액과 거주, 두 가지 모두 영향을 모두 받습니다. 그만큼 변수가 크고 방향에 따라 유불리가 크게 갈립니다. 채수 자체가 페널티지만, 가액 기준으로 바뀌면 그 페널티가 사라지거나 크게 줄어들 수 있습니다.

다만 그렇다고 무조건 유리해지는 것도 아닙니다. 합산 가액이 과세 구간 어디에 걸리느냐에 따라서 개편달라질 수 있습니다.

그래서 보유 물건 전체의 공시가격 합계를 확인해두시는게 필요합니다. 8월 발표에 확인해야하는 건 과세 구간을 몇 단계로 나누는지, 그리고 다주택 중과가 실제로 폐지되는지입니다.

#세제개편안 발표는 그래서 언제?

7월 23일 대토론회 이후 일정을 정리하면 이렇습니다.

김용범 대통령실 정책실장은 세제개편안을 늦어도 7월 말에서 8월 초에는 발표해야 한다고 밝혔고, 구윤철 부총리도 7월 말 발표를 준비 중이라고 했습니다. 공급과 금융 대책은 "준비되는 대로" 별도로 발표한다는 입장입니다. (자료: 뉴스토마토·뉴스핌, 2026.7)

아마도 8월초가 되면 확실한 개편안이 발표가 될 가능성이 높습니다.

다만 국회를 거치면서 내용이 바뀔 수 있고, 시행 시점도 조정될 수 있습니다. "발표 = 확정"으로 받아들여 급하게 움직이시기 보다는 개인 상황에 맞게 필요한 것들을 확인하고 어떻게 바뀌는지 살펴보는 것이 필요합니다.

세제개편안이 나오면 오늘 정리한 미정 항목들이 어떻게 결론 났는지 바로 이어서 다루겠습니다. 그때는 지금보다 더 구체적으로 숫자로 확인이 가능해 질 것입니다.

✍️

저자 소개 — 김인턴

소속 — 월급쟁이부자들(월부닷컴) 공식 튜터/코치/칼럼니스트

전문 분야 — 아파트 투자/내집마련, 지역 분석, 재테크

투자 경력 — 7년차 실전 투자자 (누적 40건 이상 매수·전세·매도 계약서 작성)