▶ 아파트명
부산 남구 대연힐스테이트푸르지오
▶ 위치(지도)
- 수영구 남천동과 붙어 있는 입지로 학원가가 남천동에 이어져 있어서 학령기 자녀를 키우기 좋음.
- 2호선 역세권으로 서면, 센텀시티 접근성 좋음.
▶ 입지평가
1. 직장
- 부산 남구 종사자수 89,505명/사업체수 23,686개/ 입지평가 C >>자체 일자리로 외부수요를 끌어들이진 못함.
- 남구 대기업: 부산국제금융센터 내 혹은 인근 고소득 직장(부산은행/한국남부발전/한국자산관리공사/기술보증기금/주택도시보증공사/한국주택금융공사/한국거래소/한국예탁결재원)
- 컨테이너 사업하는 세방, 신선대감만터미널주식회사도 연봉 꽤 높다.
2. 교통
- 서면/센텀시티 자자로 20분 이내 >> 입지평가 A
3.학군
- 용소초등학교: 단지 내 초품아 / 학급당 학생수 25.6명(남구 평균 18.3, 부산평균 17.9) / 1,2학년 학급수 6개, 5,6학년 학급수 8개
- 남천중학교: 학업성취도 88% >>입지평가 B / 특목 진학(과학고2명, 외고국제고14명 6.4%)
- 학군 때문에 이사를 올 수 있는 단지라고 판단됨.
4. 환경(주변 편의시설)
- 문현2동 이마트 문현점 > 입지평가 B
- 용호4동 부산성모병원
5. 공급
- 적정공급량 1,271세대/20년 평균 공급량 1,657세대
- 2026년~2028년 3년 공급량 12,800세대/ 1년 평균 공급량 4,267세대 >> 입지평가 C
- 2026년 투자시 전세가가 더 낮아질 가능성 높음. 다만 2028년 공급이 없어 역전세 걱정은 없을 듯.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현장사진
단지내 단지상가 남천동 학원가
▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)
- 저평가 : 광명/대구수성구/부산남구를 비교해봤을 때 부산남구가 저평가되어 있는 것 같다. 그리고 단지대단지를 비교해서 대구수성구 단지와 비교해보니 대연힐스는 가격 회복중에 있지만 아직 저평가라 판단된다.
- 환금성 : 나홀로X, 대단지(2,100세대)
- 수익률 : 투자금 4.0억/ 100%수익률(연10%) 위해선 10년 동안 4.0억 상승이 필요, 9.5억+4.0억=13.5억/전고점(11.1억) 대비 20% 상승(2.4억)이 필요
- 원금보존 : 지방, 입지독점성 없음/공급 적정량 초과 26년,27년 있음 입주물량 대비 필요/전세가율 58%
- 리스크 대비: 전저점 전세가 3.9억 현재 5.0억 최대 역전세 1.1억 예상가능 / 역전세 대응 가능하다면 O
투자 결론 : 전저점에 비해 가격이 2.5억 정도 오른 단지. 그래도 아직 매매가격이 비싸다고 보긴 어렵다. 문제는 투자금. 현재 4.0억이 필요하다. 실거주 가능하다면 투자하면 좋겠지만..같은 투자금으로 수도권에 투자할 수 있는 단지를 찾는 것이 좋겠다.
느낀점: 저평가를 판단하기 위해 비교평가를 하려면 아직 앞마당이 부족하다는 것을 느낀다. 임장 힘들지만 만족할만한 비교평가를 하기 위해 열심히 다녀보자!
