*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
- 중계 염광아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 = B(종사자수 약13만명), 전형적인 베드타운 성격, 교통이 중요할 듯!
2. 교통
- 노원구 A(노원역 기준 : 강남 51분, 도심 34분, 여의도 47분)
- 중계 염광@ B(강남: 75분, 도심 50분, 여의도 60분)
3.학군
- 노원구 B+(학업성취도 85% 이상 10곳 + 학원가 풍부)
- 중계 염광@ B+(중계중 87.6%, 재현중)
4. 환경
- 노원구 A(노원 롯데백화점 1곳)
중계 염광@ A(노원 롯데백화점)
5. 공급 S(노원구 적정 수요 2423세대 / 3년 이내 평균 906세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 가치가 있는 단지로써 전고점 대비 약 22% 빠진 가격으로 절대적으로 싸다 생각함.
2) 환금성 : 300세대 이상, 저층 탑층 제외 일반층 기준 가격으로도 쌈
3) 수익률 : 현재 투자금 약 2억원으로 목표 수익률 10년 100% 기준 7.8억원이 되어야함. 전고점이 약 7.2억원으로 충분히 가능할 수 있는 금액이라 생각함.
4) 원금보존
4-1) 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
=> 이 물건의 평균 전세가율은 66%로 현재 전세가율과 같다. 평균값을 고려했을 때 적정한 수준의 전세가로 전세가 자체는 적정한 가격대라고 판단됨
4-2) 이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?
=> 과거 10년 동안 평균 43%의 전세상승률을 보였으며 약 1.1억의 전세가가 상승했다. 물론, 연식이 오래되어 상품성이 떨어지는 점 + 입지독점성이 강해 수요가 넘치는 곳은 아닌 점을 고려해 조금 보수적으로 접근해야겠지만, 현재 수준 이상으로 떨어질 확률에 베팅하긴 어려움이 있다고 생각됨.
4-3) 이 물건의 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?(가치가 있는가?)
=> 현재 도심권으로 1시간 이내 출퇴근할 수 있는 교통의 가치가 있고, 적당한 학군 가치로 수요가 있음
=> 현재 공사중인 동북선이 개통되었을 때 교통의 입지가 개선되어 강남까지도 1시간 이내 출퇴근 가능할 것으로 보여 입지 개선 요인으로 판단됨(수요 증가)
4-4) 이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?
=> 인근 재개발 재건축 등 공급 물량 없는 편
5) 리스크 대비: 향후 3년간 공급 물량은 서울 전체적으로도 현저히 적어 역전세 리스크는 적을 것이라고 판단됨. 약 2년 뒤 서울원 아이파크의 입주가 있긴 하지만, 현재까지 부족했던 공급물량을 감안했을 때 엄청나게 흔들릴 것 같진 않음.
나의 투자 결론(매수 여부): O
✅ 작성하면서 느낀점 :
사실 이 단지(B)는 내가 올해 초 매수한 0호기 물건(A)과 최종으로 비교했던 단지이다.
매수 후 6개월이 지난 시점에 복기 겸 아파트 수익률 보고서를 재작성해봤다.
당시 나의 비교평가 프로세스는 아래와 같았다.
A(0호기) 단지 :
선호 생활권 중간 선호 단지
교통의 가치는 떨어짐
선호하는 학군으로 배정받으나 거리가 좀 되는점 + 은행사거리 학원가를 충분히 도보로 이용할 수 있는 거리
정량적인 환경 요인은 없으나, 인근 및 은행사거리 환경을 누릴 수 있는 점
// (+호재) 동북선 개통 예정으로 교통의 가치가 개선되는 점과 104마을 착공으로 대단지 신축이 들어와 인근 환경이 개선 될 점
B 단지 :
중간 선호 생활권 중간 선호 단지
교통 가치 좋음, 상계역 역세권
적당히 선호하는 학군 배정 및 은행사거리 학원가를 이용하기엔 거리가 좀 애매함
정량적인 환경 요인(롯데백화점)은 1km 이내에 있지만 주변이 엄청 쾌적하진 않음
// (+호재) 동북선 개통 예정으로 교통의 가치가 더욱 개선되는 점
나는 노원구의 주요 입지 가치인 학군과 교통 중 학군의 가치에 초점을 두고 A단지를 매수했다.
현재 가격을 비교해보니 B단지가 먼저 전세와 매매가가 반응하기 시작했다.
여기서 느낀점은 “주요학군으로의 수요가 엄청 뚜렷한 단지가 아니라면 수도권에선 교통의 가치가 좀 더 수요를 이끌기 좋겠다.” 라는 점이었다.
여전히 최선호 학군지를 배정받는 청구, 건영3차 아파트의 가격은 신축 대장아파트인 포레나 노원보다 더 비싸게 거래가 되고 있다. 당연히 전세 수요도 당연히 풍부하다.
그러나 내가 매수한 단지는 최선호 초,중학교를 품는 단지는 아니기에 수요의 힘이 좀 덜 미치는 것 같다.
또한, 교통의 가치가 없던 단지에서 동북선의 입지 개선 요인으로 B단지를 매수한 점도 있었으나 기존에 확실히 교통의 가치가 우세했던 A단지도 동북선이 개통되기 때문에 이 점에서도 A단지의 가치가 조금 더 우세하지 않을까? 라는 생각을 해본다.
그럼에도 나는 가치 있는 단지를 싼 가격에 매수했다는 점엔 의심의 여지가 없다.
‘보유’를 잘 해서 가치만큼 가격이 찾아갈 때까지 농부의 마음으로 지켜보는 것 ㅎㅎ 그 가치를 믿는다.
