✅아파트명
다산아이파크
✅위치(지도)
경기 동북부 남양주시 다산신도시
✅입지평가
1. 직장
남양주시는 인구 73만으로 약 3개의 구가 합쳐진 규모이다. (실제로 분구 하기 위한 노력을 계속 하는 중) 하지만 종사자수는 약 16.6만으로 타 지역으로 출퇴근 하는 인원도 꽤 있다고 판단된다.
→ 도로 교통, 지하철 노선 및 지하철과의 역세권이 중요하겠구나
인접하고 있는 노원구, 중랑구, 구리시는 거주민 대비 종사자수가 채 10만이 되지 않는 베드타운이다.
2. 교통
24년 8월에 지하철 8호선이 연장 개통되며 다산신도시의 가치가 상승하였다.
특히 ‘잠실’까지 환승없이 24분 소요되기 때문에 롯데, 쿠팡 등 잠실역 인근 기업 종사자들에게 좋은 거주선택지가 되었다.
다산아이파크부터 8호선 다산역까지는 도보 16분(991m) 수준이다.
3. 학군
다산신도시는 역을 기준으로 사분면에 모두 초등학교가 위치해 있어 학교와의 거리가 아주 먼 단지는 없다. 하지만 다산중.새봄중, 미금중 등 중학교는 역 중심 오른쪽에 위치해 있다.
다산아이파크는 학교 옆에 다산초/다산중/다산고가 위치해 있고 단지 바로 앞 근린 상권이 학원가로 구성되어 있어 아이 교육에 관심이 높은 완성형 가족들에겐 좋은 선택지가 된다.
또한 전세 세입자도 특별한 일이 없다면 가급적 자녀의 초-중-고등학교 학령기때는 계속 거주하고 싶은 마음이 있기 때문에 운용에도 편리함이 있다.
다산신도시 내 가장 큰 학원가는 8호선 다산역을 중심으로한 메인 상권이지만, 다산아이파크 뒷쪽의 근린상가에도 학원이 밀집해있고 유흥 시설이 없어 아이를 안전하게 키울 수 있는 환경이 잘 조성되어 있다.
4. 환경
다산신도시와 가장 가까운 백화점은 구리역 롯데백화점이지만 1층 핸드백 섹션에 닥스, 루이까또즈, 메트로시티 정도의 브랜드만 있는 할인마트 수준이다. 백화점을 이용한다면 잠실에 있는 롯데백화점을 이용할 것 같다. 대신 현대프리미엄아울렛이 차로 10분 내 갈 수 있을 위치에 백화점의 아쉬움을 달래준다.
[롯데백화점 구리점 1층 입점 브랜드]
가장 가까운 종합병원은 구리역 인근 한양대학교 구리병원이다.
5. 공급
남양주시에는 26년부터 공급이 적정 수요대비 부족한 편이다.
가장 많이 공급이 잡혀있는 28년에는 다산이 아닌 오남역/덕소에 1천세대 대단지가 입주 예정으로 다산신도시에 영향을 주는 것은 상대적으로 덜할 것 같다.
단, 3기 신도시 중 남양주왕숙이 27년 3월 입주로 1천세대 예정되어 있고 순차적으로 왕숙/진접 입주가 예상되기 때문에 전세금을 너무 높혀 받는다면 역전세의 가능성도 있다고 본다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
다산신도시 전체적으로 전세가 부족한 상황이라 현재는 이전 전고점 대비 전세가가 높고 매매가는 아직 그 정도로 회복되지 않아 투자금은 가장 적게 들어가는 상황이다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 10.95억 대비 약 -15% 떨어진 상황으로 절대적 저평가. 다음 전고점 감안하면 무릎 아래 가격으로 매수할 수 있는 상황이다.
2) 환금성 : 초,중,고,학원가가 가깝다는 장점이 있지만 다산내에 있는 단지들 대비해서 세대수가 적다. 장단점이 뚜렷하기 때문에 아무리 저렴하다고 해도 1-4층은 제외하고 매수하는 것이 환금성 측면에서는 옳다. 다만 세대수가 적고 동이 5개 뿐이라 로열동을 우선으로 사고자 하는 노력은 상대적으로 덜해도 될 듯 하다.
3) 수익률 : 현 시점으로부터 약 10년 후인 2035년에는 전세가가 평균 2배 오르기 때문에 12억 예상된다. 전세가율 50% 감안하면 매매가는 18억으로, 투자금 3.3억/매매 수익금 8.7억으로 263% 수익률이 예상된다.
4) 원금보존 : 현 시점 전세가율 65% 수준으로 규제지역 서울 대비 상대적으로 높다. 하방안정성을 확보한 투자이다.
5) 리스크 대비 : 매수 시점에는 가급적 현 시세대로 전세금을 받지만 이후로는 3기신도시 입주가 순차적으로 있기 때문에 가급적 5% 수준에서 전세금을 상승시켜 역전세 가능성을 낮추는 것으로 리스크 대비를 하면 된다.
나의 투자 결론(매수 여부) : 가급적 9억 수준으로 협상을 하여 3억 투자금으로 진행한다면 투자 OK
✅ 작성하면서 느낀점 :
초중고와 학원가를 모두 인접하고 있고 민간분양 아파트라는 장점
8호선 다산역까지 도보 15분 수준에 상대적으로 적은 세대수를 가지고 있다는 단점
장단점이 매우 뚜렷한 아파트라 투자 우선순위로 보지 않았다. 환금성 측면에서 상대적으로 좀 떨어진다고 판단했다. 하지만 단지 주변을 다시 살펴보니 서울과 수도권에서 평지에 이런 환경을 구축하고 있는 신규 택지가 부족하고 8호선의 중요함이 잠실이 부각되며 올라가고 있는 상황이라 투자를 적극 검토해도 되겠다는 확신으로 바뀌었다.
