✅아파트명
: 래미안 옥수리버젠
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
성동구 종사자수 203,221명
사업체수 41,665개
2. 교통
강남 26분 / 여의도역 32분 / 시청역 24분
3.학군
옥정중 : 79%
4. 환경
5. 공급
성동구 청계리버뷰자이 / 2027.02 / 1670세대
서초구 디에이치클래스트 / 2027.11 / 5007세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
현재 시세: 래미안 옥수리버젠 24평 현재 매매 23억, 전세 7.5억
5년 내 고점 매입시: 2025년 10월 매매 23.4억 전세 13.5억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 12.5억 전세 6.0억
저점에 매수 시 수익률 = 162%
저점 매수 시 순수익 = 10억 5천만원
전세 상승분 = 1억 5천만원
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 가격이 저평가 된 구간은 아니라고 생각한다. 2급지 20평대가 많이 오른 느낌. 오히려 1급지 (서초, 송파)의 준축 (파크리오, 엘스 등등) 의 가격대가 20억 중반대인게 좀 더 저평가 구간이라고 생각 됨. 현재 매번 신고가 갱신하면서 20억 초중반대 거래가 지속되는 중
2) 환금성 : 환금성은 매우 좋음. 성동구 내에서 사람들이 가장 선호하는 생활권 + 한강 프리미엄 + 준신축 + 대단지 + 역세권의 입지를 자랑하는 곳이기 때문에 환금성은 매우 좋음
3) 수익률 : 저점 매수 시, 투자금이 많이 들었기 때문에 수익률이 좋은 편은 아니지만 (그래도 150이상이면 좋긴하지) 그에 비해 수익금 자체가 크기 때문에 좋은 투자였다. 현재 전세가가 7.5억이기 때문에 투자금이 15억이상이 필요한 상황으로 수익률이 좋은 투자는 아닐 것으로 보여지나 오르는 추세와 가진 가치를 놓고 봤을 때 과거처럼 수익이 좋은 투자는 될 수 있음. 현 시점에서 동일하게 수익률 162%를 내기 위해서는 매매가가 48억이 넘어가야 함… ㅋㅋㅋ
수익률 100%를 내기 위해서는 10년 동안 15.5억이 올라야 함. = 23 + 15.5 = 38.5억
4) 원금보존 : 입지독점성이 있고 현재 서울수도권은 공급이 부족한 상황이다. 전세가율은 32%로 매우 낮은 상황이며 현재 가격이 신고가를 계속 갱신하고 있는 상황이기 때문에 원금보존이 잘 될 것이라고 보장할 수는 없음. 다만 계속해서 보유해나간다면 가치가 있는 자산은 맞음.
5) 리스크 대비: 전세가가 낮았던 시기가 5~6억대 수준이고 현재 전세가 7.5억이기 때문에 현금으로 2억 정도 보유할 수 있다면 리스크 대비가 될 것으로 보여짐.
나의 투자 결론(매수 여부):
돈이 없다!! 돈이 있다면 사고 싶다!!
✅ 작성하면서 느낀점 :
가치가 좋은 아파트는 확실히 오르는 힘이 다르다. 전고점 뚫고 올라가는 속도와 기울기를 봤을 때 2급지 선호단지의 힘을 느낄 수 있었다. 다만, 가격이 현재 너무 비싸다는 생각이 들었고 더 좋은 매수가 다른 곳에서 분명 가능할 것 같다는 생각이 들었다.
아무리 투자금이 들더라도 12.5억에 매수한 사람은 현재 10억 이상의 시세 차익을 가져간 상황. 수익률이 좋지 않더라도 수익을 챙길 수 있는 똘똘한 한채의 전략에서는 더없이 좋은 투자였다고 생각하고 점점 자산을 쌓는 방향으로 나아가는 데에 있어서 언젠가는 나도 이런 투자를 할 수 있을 것이라고 생각한다!! 화이팅~
