✅아파트명
명일 신동아
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 강동구 종사자 수 157,465명 사업체 수 41,660 B 등급
2. 교통 강남 1시간 이내 A등급
3.학군 명일중 89.9% 한영중 97.4% A등급과 B등급 사이
4. 환경 이마트 1개 B등급
5. 공급 수요량 0.2만 S등급
0.2 S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 토지거래허가제 재지정 영향으로 거래는 막히고, 반대로 호가는 단기간에 3억 이상 상승하며 고점을 형성한상태이다. 이로 인해 가격 조정 없이 호가만 선반영된 상태로 판단되며, 현 시점에서는 저평가 자산으로 보기 어렵다.
2) 환금성 : 총 600세대 규모로 단지 규모가 작지 않고 저층/탑층을 재외한 무난한 선호 타입이고 최근 월 평균 전세 거래가 약 4건 발생했다. 오래된 아파트이지만 주변 아파트의 같은 평형 대비 전세가가 낮아 실거주 및 전세 수요가 지속적으로 존재할 것 같다. 하지만 거래량이 폭발적으로 많다고 보기 어렵고 시장 하락기에는 체감 환금성이 둔화될 가능성이 존재할 것 같다. 결론적으로 환금성은 보통이다.
3) 수익률 : 현재 시세가 단기 고점 구간에 위치해 있으며, 향후 단기간 내 시세 상승을 통한 차익 기대는 제한적이다.
4) 원금보존 : 전세가율이 33%로 매우 낮은 편이며 따라서 초기 투자금이 크고 향후 전세 시장 약세 시 역전세 리스크 가 존재할 것 같다. 하지만 명일동 내에서 입지 독점성이 있고 재건축의 이슈가 있어서 장기 보유시 급격한 원금 손실의 가능성은 희박한 것 같다. 하지만 이미 가격이 높게 형성된 상태에서 재건축 시 분담금이 많이 발생하게 된다면, 총 투자금 대비 재건축 후 시세 상승이 제한되어 원금보존이 쉽기 않을 수 있을 것 같다.
5) 리스크 대비: 가장 큰 리스크는 역전세. 장기 보유 및 실거주 전환 가능성까지 고려한 투자를 해야 할 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부): 신동아 아파트는 입지는 나쁘지 않지만, 현재 가격과 향후 리스크를 고려했을때 지금 시점에서는 매수하지 않기로 했다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 이번에 수익률 보고서를 처음 작성해봤는데, 막연한 느낌이 아니라 숫 자와 조건으로 아파트를 보게되니 생각보다 훨씬 객관적으로 판단할 수 있었다.
최근 토지거래허가제 영향으로 서울 아파트 호가가 빠르게 올라가는 것을 보면서 나도 모르게 ‘지금이라도 빨리 사야 하나?’하는 조급한 마음이 들었던 것이 사실이다. 하지만 신동아 아파트를 하나하나 뜯어 보며 정리해보니, 호가가 너무 상승해서 수익이 나지 않을 것 같다.
특정 아파트를 하나만 보고 판단하기보다는, 신동아 아파트와 비슷한 조건의 다른 단지들도 함께 비교해 보는 과정이 필요하겠다는 생각을 하게 되었다.
