[열기 89기 69조 페르소나s] 앞마당 최소 3개 이상 확보하자

1.

이번 3주차 주우이님의 강의는 나에게 끊임없는 Input을 주었다.

입지평가, ‘저환수원리’조차 알지 못했던 나였는데,

입지평가 우선순위와 평가방법, 각각의 등급을 매기는 방법 등 실질적이고 분명한 데이터를 가지고 객관적으로 판단할 수 있도록 해주는 강의였다.

[인상 깊었던 점]

• 수익이 많이 기대되는 투자보다는 ‘잃지 않는 투자’를 하라
• 지금 할 수 있는 투자를 하라.
• 6개월 안에 투자하기 위해 행동하라.
• 건물 연식 보다는 땅의 가치가 우선한다.

[적용할 점]

• 적은 수익이라도 환금성, 원금보전이 되는 투자를 하자.
• 지금 나의 종잣돈으로 할 수 있는 투자를 하자. 무리해서 신용대출 실행하지 말자.
• 6개월 만에 앞마당 3개 구축하고 1호기 투자할 수 있는 준비를 마치자.
• 아파트 연식도 중요하긴 하지만, 그보다는 입지요건을 더 중요시하자.

2.

미니분임때 진행한 둔산동의 아파트 물건으로 수익률 분석 보고서를 작성해보니, 보고서 작성 전 모호하게 ‘매수 해도 될 가격’으로 판단했던 것이 크게 잘못되었다는 것을 깨달았다.

주변 입지조건과 별다를게 없는데 매매가는 절반정도 이하인 아파트를 ‘저환수원리’로 따져보니, 과도한 투자금 및 낮은 전세가율로 기대수익률(200%) 달성이 쉽지 않으며 향후 공급물량이 많이 계획되어 있어 원금보전에 있어서 이점이 없다라고 판단했다.

물론, 현재 기준 매매가/전세가의 상황에서 투자가 어렵다는 것이지 이건 시기마다 달라질 것으로 보인다. 2년 전 저점기준으로 보면 매매가도 최저에 전세가율은 역대 최고수준이어서 지금의 자금사정으로 충분히 매매가 가능한 상황이었다.

그래서 앞마당이 꾸려지면 지속적으로 시세트래킹 하는 것이 중요할 것이라는 생각이 들었다. 

가장 중요한 요소인 저평가 판단을 위해서는 비교평가를 통해서 이뤄질 수 있다. 그러기 위해서는 최소 비슷한 물건 3건 이상은 알아야 한다. 또다시 그러기 위해서는 앞마당을 구축해서 비슷한 단지를 찾아내야 한다.

결국 앞마당의 중요성이 여기서 또 나오는 것이다. 뭘 알아야 비교를 하지.

[인상 깊었던 것]

• 최소 앞마당 3개 만들어서 비교평가 해볼 것

[적용할 점]

• 앞마당(입지+가격)을 남에게 10분이상 설명할 수 있도록 만들자.(수익률 분석 보고서를 작성하고 그대로 브리핑만 해도 됨)
• 집근처 최소 3곳을 알아보면서 임장근육 키우기

• 앞마당을 만들 때 단계별로 마침표는 꼭 찍자.(각 임장 마치고는 임장보고서 또는 최소한의 기록을 남기자) 

  - 구축하다가 시일이 오래 걸릴 것 같으면 질질 끌지말고 넘어가자. 향후 다른 앞마당을 구축하고 시간이 남는다면 다시 돌아와서 계속 진행해도 괜찮다.

다음달에는 실전준비반 들으면서 앞마당 1개 만들어 내자.