✅아파트명 신림동 건영3차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
관악구 종사자수 128,417
관악구 사업체수 37,915
2. 교통
강남역 38분 / 여의도역 37분 / 시청역 48분
3.학군
삼성중 77.8% / 신림중 63.7%
4. 환경
주변 대형마트 , 백화점 없음
5. 공급
입주물량 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교군이 없어 저평가 비교는 힘들지만 매매가 기준 고점대비 1.5억남았으나 전세가는 고점과 비슷함
2) 환금성 : 물리적으로 강남과 여의도가 가까워보이나 대중교통이 잘 되어있지않아 생각보다 대중교통으로 시간이 꽤 걸림 , 학군이랄게 마땅치 않음 , 환경적으로는 주변에 대형병원,백화점이 있지않아 환경적으로는 매우 안좋다고 생각하여 환금성면에서 매우 떨어짐
3) 수익률 : 주변에 공급매물도 없음, 재개발 호재도 아직 없어보임. 현재 투자한다면 3.5억의 투자금이 필요하지만 전고점까지는 1.5억정도 오를 수 있는 상황임, 수익률 100%를 본다면 11억이 넘어야하는데 11억까지 가지 못할 거라고 판단 됨
4) 원금보존 : 현재 전세가율 53%로 높지않음 , 주변 환경이 좋지 않아 가격상승이 미미할거라고 생각 됨
고점대비 1.5억이 빠져있고 저점배디 2.1억이 올라있음 3.5억의 투자금으로 투자하기엔 원금보존 리스크가 있다고 생각 됨
5) 리스크 대비: 리스크 대비 이익이 크지 않을거 같음
나의 투자 결론(매수 여부): 매매나 전세 수요가 많지 않고 고점 저점 비교하여 리스크가 꽤 있어보인다.
투자금 대비 수익률을 내기 어려울 것 같다고 생각된다. 매수하지 않을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 처음으로 수익률 보고서를 작성하며 그냥 어플로만 훑어보던것과 정확한 가이드를 따라 보고서를 쓰면서 자세하게 뜯어보는것과 차이가 매우 크다는 것을 배웠습니다.
