✅아파트명
세종주공6단지 59
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
2. 교통 A
3.학군 B
도장중 85.3% B
흥진중 85.4% B
4. 환경 B
백화점 1개 (AK플라자) / 마트 3개(이마트, 킴스클럽, 트레이더스) / 스타벅스6개
B
5. 공급 A
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O 산본역 역세권 복도식 방2화1. 전고점 대비 -20%빠진 금액. 싼구간, 저평가
만안구, 덕양구의 비슷한 가격대 단지들과 비교해보았더니 세종주공6단지가 복도식 방2화1이어서 그런지 산본 역세권임에도 비역세권 만안구 59 계31, 3호선역세권 덕양구 59 계31과 비슷한 가격흐름을 보여준다.
세종주공6단지 59와 덕양구 3호선역세권 59의 교통을 보면 강남은 세종주공6단지가 5분 더 빠르게 도착하고, 시청은 덕양구 단지가 10분 빨리 도착한다. 또한, 덕양구 3호선 역세권 59는 계단식 방3화1이어서 전세가격이 더 높아서 투자금이 적게들어간다. 가치가 비슷하다고 생각되고 매매가가 비슷하다면 투자금 적게드는 단지로 선택할 것 같다.
세종주공6단지와 덕양구단지 가치비슷하고 가격이 비슷하며 같은 가격인 만안구 단지보다는 가치가 좋으므로 로 둘 다 저평가라고 볼 수 있다.
2) 환금성 : O 300세대이상, 4층이상, 탑층 아님, 4호선 역세권, 산본상권과 학원 이용가능하여 유동인구가 많은 생활권에 위치, 강남 1시간 이내소요 배드타운 환금성 있다.
3) 수익률 : 70%수익률 현재 1.8억 투자금으로 1.5억을 벌 수 있다. 70%정도 수익률이 나온다.
전세금이 현재 2.9억이고 10년뒤 전세가격이 6억이 된다고 했을 때 매매가는 6억이상이 된다고 생각해본다면 전고가격인 6.27억과 비슷하다. 즉 70%수익률 예상해볼 수 있다.
4) 원금보존 : O 전세가율 62%로 원금보존 된다고 볼 수 있다.
5) 리스크 대비: O 26년 의왕시에 공급이 많아서 적정수요보다는 많다. 하지만 27년부터는 의왕시, 안양시, 군포시 합쳐서 적정수요보다는 적은 공급이 예정되어 있다. 현재 전세를 맞춰놓는다면 리스크는 크지 않을 것으로 생각된다.
나의 투자 결론(매수 여부):
저환수원리에서 수익률이 100%까지는 되지 않는다. 세종주공이 복도식 방2화1이어서그런지 전세가격이 높지 않아서 투자금이 많이 든다. 이 정도 투자금이라면 연식이 더 좋은 단지 투자가 가능하고, 광역시에서 선호 좋은 단지를 투자할 수 있기 때문에 투자하지 않는다고 결론을 내린다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
강의에서 들은 입지평가, 저환수원리를 직접 하나하나 정보를 찾아보고 등급을 매겨보니 단지의 가치가 잘 보이는 것 같았다. 다른 단지에도 입지평가를 해서 비교해보니 어떤 단지가 가치가 더 좋구나 알 수 있어서 투자결정에 있어서 도움이 된다. 앞으로도 입지평가, 저환수원리로 단지의 가치를 따져본다면 어떤 단지에 투자하면 되겠다라는 결론을 내릴 수 있을 것 같다.
