수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 성자하는 투자자!!
이번 갱신계약 진행 중 또 하나 배운 투자자!!
우주추쿠입니다~!!!
이번에 난생 처음으로
전세갱신 계약을 진행하고 있습니다~!
그 과정에서 매수 뿐만아니라
갱신할 때도 조급하면 돈이 든다는 것을
또 한번 배웠습니다.
(하하.... 난 왜 조급한가..)
/나의 상황 정리/
26년 4월 초 임차인 2년 계약 만기
현재 전세가: 2.5억
현재 임차인이 2년 거주 만기가 다가오고
갱신권 확인해야 하는 상황
4년 만기 시점에는 공급이 있어
그 전에 매도하려면
현재 거주하고 있는 임차인이
갱신권 써서 거주하는 게 BEST
원씽: 현 임차인이 갱신권 쓰도록 하는 것
/시장 상황 파악/
지역 입주 상황: 현재 물량도 없는데
26년에는 입주가 한 개도 없어서
앞으로 나올 전세도 없을 것 같고
전세 매물 수는 계속 줄어드는 상황
지역 전세 상황: 지역 전체적으로 모든 단지 전세가 없고
생활권 내 비슷한 전세가의 단지 전세 물량 3개.
최저 전세가 비선호타입 기본 전세 2.6억.
상황: 지역 내에도, 생활권 내에도, 내 단지에도 전세가 없는 상황.
전세가 5% 상향해서 갱신하는 데에 무리 없음.
잘한 점: 시장상황 파악, 생활권 내 전세 파악해서 확인 한 점
잘못한 점: 파악했으면 적용을 해야 하는데... 적용을 못한 점.
/갱신 연락/
1. 카톡으로 전세 갱신할지 의사 확인
대
2. 갱신 의사 확인 후
갱신청구권 5%이내로
1천만원 보증금 상향 이야기 하기
보증금 1천만원을 상향조정하겠다고 하자
임차인의 반응은 내 집의 온갖 흠을 보면서
전세가 상승은 부당하다고 주장하셨다..
집값 대비 임차료 비율이 너무 높다,
지금 집의 상태가 별로라서 2.6억은 적정하지 않다,
이건 비선호 타입이라 그 전세가는 적정하지 않다,
다음날 상황을 상세하게 파악해보고 다시 연락을 드렸다.
이렇게 카톡을 보내니 전화를 하시는 임차인님..
바닥에 흠집이 많다,
이런저런 고장이 많다,
자잘하게 고장난 거 우리가 다 고쳐서 살고 있다 등등등...
(귀에 피날 것 같아.... 가스라이팅 당한 듯한 느낌..)
샹황: 갱신은 하고자 하지만 전세금 1천은 못 올려주겠다는 임차인
1천을 올리면 갱신은 생각해보겠다는 임차인
잘못한 점: 임차인이 처음부터 내 집에 온갖 단점을 이야기하면서
약간 가르라이팅 당했고 갱신을 안 하고 나가면 어쩌나 하는
조급함이 생겨서 마음이 흔들림.
개선할 점: 5%면 처음에 1250만원을 이야기하고
1천만원으로 조정하는 식으로 이야기 했어야 했다.
/전세 보증금 조정/
1천만원 올리는 것을 부담스러워 하는 것 같아
그러면 5백만원만 조정하는 걸로
이야기해보고 결과 듣기로 함.
5백만원만 올리자고 했어도 우리의 임차인님은
문고리가 어떻다,
등 고장난 거 우리가 바꿨다,
창문이 어떻다,
이런 저런 이유를 또 들어서 5백 조정하는 것에 대해서
남편이랑 많이 상의해봐야겠다고 하셨다.
(5백만원.. 뭐 얼마나 많이 상의를 해야 하는 건데..)
상황: 갱신은 하고자 하지만 전세금은 5백도 못 올려주겠다는 임차인
결국 현재 전세가로 갱신 계약을 하기로 함.
잘못한 점: 전세가 없고 전세가가 올라갈 수 있는 상황이라는 것을
파악했음에도 스스로 메타인지 안되고
임차인이 갱신 안 해주면 어쩌나 전전긍긍하며 임차인의 전술에 말린 점.
개선할 점: 임대인 우위 시장에서는 임차인에게 시간 기한을 주고 기다려야 했다.
상황을 파악했으면 적용을 하자!!!
그럼에도 잘한 점: 전세가 동결로 결론이 났지만 그럼에도 500만원으로
세입자와 관계가 어색해지는 것보다 안 올리더라도 좋은 관계를 유지하는 게
낫다는 판단도 있었다. (다음에 집 잘 보여주시려나...)
전세 갱신 계약 복기
이번에 내가 전세 갱신 계약에 있어 제대로 판단하지 못했던 이유는
첫 갱신 계약이라 갱신 안해주면 어쩌나 너무 쫄아 있었던 점,
'내 지역은 입주가 많아' 라는 생각에 사로 잡혀 이미 마음이 조급했던 점,
갱신 계약을 위한 제대로된 시장 파악과 그에 대한 대응이 부족했던 점
원씽인 "계약갱신"에만 빠져있어 리스크 감당이 되면서도
내가 주장해야 할 것들을 제대로 주장하지 못한 점이다.
다음에 임차인이 전화를 해서 전세금을 올리지 않기 위해서 이런저런 이야기를 하신다면,
이렇게 이야기 해야겠다.
"임차인님, 확인해 보셨겠지만 지금 지역에 전세 물량이 없고
생활권에도 3개 뿐이에요.
저는 기존에 거주하시던 분이 계속 거주해주시면 좋을 것 같긴하지만
만약에 퇴거하신다면 저는 전세가 좀더 올려서 빼보려구요.
갱신 여부를 일주일 후까지 알려주시면 저도, 임차인 분도 다음을 계획하는 데에
더 좋을 것 같아서 그때까지 결정해 주시면 좋을 것 같아요~!
다음 임대인 우위 시장에서 계약갱신할 때 꼭 기억해야 할 점은
1. 임차인 메타인지 시키기
2. 내가 원하는 것 이야기 하기
3. 기한 주고 그때까지 기다리기
*** 조급함 금지!! ***
첫 갱신계약이고 사실 아직 진행중이지만 잊지 않기 위해 정리를 먼저 해봤습니다~!
계약 갱신 과정에서
시장의 전세 상황 파악을 먼저 하고 들어가는 것에 대한 중요성을 알려주신
우지공튜터님 ♡
과정 내내 세세하게 가이드 주시고 카톡 내용 첨삭까지 해주신
웰뜨님♡
특히 너무 완벽한 가이드를 주셨음에도 제가 제대로 적용해서 실행하지 못한 점이
너무 속상합니다~! 선생님이 일타라도 학생이 말을 안 들으면 소용 없다..
선생님 말씀을 잘 듣자..를 다시 한번 배우면서
무사히 전세 계약 마무리해 보겠습니다~!!
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