데이터로 검증해본 2024, 지금 나의 선택은 어디에 서 있는가_<부동산트렌드2024> 독서후기 #24 [열중 48기 아파트 4고8아 강남에 24오조 부율]

1. 저자 및 도서 소개

책 제목: 부동산트렌드2024

저자 및 출판사 : 김경민/와이즈맵

읽은 날짜 : 2025년 12월 4주

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #권역분화  #2010년중후반  #짧은사이클

-매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2024년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2023년 현재, 뉴스마다 주택 가격의 반등세를 확신하는 의견과 추가 하락을 경고하는 주장이 뒤엉켜 있다. 투자자도 실수요자도 상반된 시각에 혼란스러워 하며 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 지난 저서들을 통해 서울시 집값이 2018년 4분기 수준으로 회귀하며 25% 이상 하락할 것이라 말한 김경민 교수는 가격 변곡점뿐만 아니라 구체적인 하락률까지 적중시켜 모두를 놀라게 했다. 

• 목적: 23년 10월에 발행된 책. 그때의 시장을 복기하며 앞으로 적용할 점 찾기

   

2. 이 책에서 본 것

22 아파트 물량이 없는 중구를 제외하면 강남구부터 거리가 먼 지역의 가격대 하락이 큰 것을 알 수 있다. 강남구는 서울시 전체와 비슷한 26% 하락이 나타났고, 인근의 서초구는 13% 하락에 그쳐 모든 구 중에 낙폭이 가장 작았다.

93 분당이라는 계획도시와는 달리, 용인시는 자체 지역과 인근 여러 지역에 대규모 개발이 산발적으로 일어났던 상황–즉 언제라도 주변에 개발이 가능해 공급량이 발생할 수 있다는 점–이 강남구, 분당구와 다르다.

94 여기서 한 가지 재미있는 점은 누적 상승률 측면에서 2010년대 중반부터 2021년 10월까지를 보면, 노원구 아파트 가격이 강남구에 비해 상대적으로 저렴한 것은 맞지만 누적 상승률은 비슷한 수준이라는 것이다 

95 서울시 아파트 시장의 경우, 부동산은 단기 투자(보유)가 아니라 장기 투자(보유)라는 관점에서 시장에 접근해야 한다는 점이다. 

101 안양시 동안구는 상승 시작 시점이 늦으나, 누적 상승률에서는 양천구에 필적하는 모습을 보여줬다. 이 지역은 양천구의 대체재 역할을 일부 수행하는 것으로 판단

104 강남, 목동(양천구)과 같은 중산층 이상 거주지 인근의 신도시(분당, 평촌)는 2023년 1월 저점 이후 상승하는 듯 보이나 다른 신도시는 정체의 형상

127 고가 아파트 시장은 강남구·서초구 권역(제1권역)과 송파구·강동구 권역(제2권역)으로 분화가 진행 중

128 이와 맞물려 약 66,000세대가 공급되는 왕숙 신도시 물량이 노후화된 아파트가 많은 인근 노원구, 도봉구에 어떠한 영향을 미칠지도 관전 포인트이 

153 따라서 향후 아파트 수요가 없을 것이라고 보기에는 2015~2017년 아파트를 매입한 36만 세대가 결코 작은 수치가 아니다.

156 장기적으로 보다 무게를 둬야 할 부분은 서울 전체 입주 물량 부족과 이로 인한 전세가격 상승 가능성 

175 그러나 부동산 하락 사이클이 짧아진 점(정체기도 짧을 수 있다) 그리고 2025년 이후 낮은 수준의 입주 물량 등을 고려하면, 금융시장으로 인한 서울시 주택 투자 수요 위축은 생각보다 짧을 수 있다. 

225 이 시나리오대로 서울시 아파트 가격이 움직인다면, 입주 물량 부족으로 전세가격이 상승하고 그 2~3년 후 매매가격 상승이 발생했던 2010년대 중후반과 비슷한 상황이 연출될 수 있다 

226 정보의 양이 증가하고 속도가 빨라짐에 따라 부동산 시장의 가장 큰 단점인 ‘정보 비대칭성’이 완화되며 사이클이 짧아질 수 있다. 부동산 하락 구간이 짧아질 수 있고 정체 기간과 상승 기간도 짧아질 수 있다는 것이다.→적용1)2010년대 중후반이랑 비슷한 상황으로 시뮬레이션돌리되 상승기간을 짧게 잡아보기

236 필자는 최근접 초등학교까지의 거리가 500m 이내면서 도보 경로상 횡단보도가 없는 아파트 단지도 초품아로 정의한 

240 초품아 단지는 초품아가 아닌 단지에 비해 (동일 평형 아파트를 가정할 때) 대략 6,300만 원 정도 비싸다.

 · 초등학교에서 거리가 멀어질수록 아파트 가격이 떨어지는데, 대략 100m 멀어질수록 1,200만 원 정도 하락한다.

(이부분은 서울같은 경우 역세권, 교통의 힘이 더 크고 단지 규모에 따라 선호도도 달라져서 적용되는 케이스를 현재의 앞마당 내에서 찾기 어려웠음)

365 마포래미안푸르지오가 주는 인사이트는 다음과 같다.

 첫째, 강남구와 달리 6개월 가량 늦은 2017년 초부터 대세상승을 시작했으나 2018년은 38%의 믿기지 않는 상승률을 보였다. 이른바 ‘마용성(마포구, 용산구, 성동구)’의 관심도가 높아진 것과 함께 강남이나 용산 지역보다는 전체 투자 규모가 크지 않아 투자 수요가 몰린 것으로 보인다. 늦게 상승을 시작했으나 연간 상승률은 강남을 상회했다. 마포구에 대한 관심이 지역의 대장 단지인 마포래미안푸르지오로 집중된 것으로 판단된다. 

366 둘째, 상승기에 가격을 끌어올리는 힘에서 지역의 차이를 확인할 수 있다. 마포래미안푸르지오 인근 지역인 서대문구 가재울의 DMC파크뷰자이 단지와 비교해보면 입주 초기인 2016년 4분기의 거래가격은 33평형 기준 마포래미안푸르지오 8억 3,000만 원, DMC파크뷰자이 7억 1,000만 원으로 16.9% 격차를 보였다. 하지만 2021년 3분기에 기록한 최고가는 마포래미안푸르지오 18억 7,000만 원, DMC파크뷰자이 14억 1,000만 원으로 격차가 32.6%로 더 벌어진 것을 알 수 있다. 이보다 흥미로운 것은 하락률의 차이다. 2022년 하락기에 DMC파크뷰자이가 23% 하락하는 동안 마포래미안푸르지오는 14% 하락하는 데 그쳐 마포구의 저력을 확인할 수 있었다. 

368 상승장에는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하라! 단, 하락장에서는 소형이 더 내려간다. →적용2)평수를 줄이더라도 좀 더 입지좋은 앞단의 소형평형을 만들어보려고하자.

385 대출규제 1차 기준선인 9억 원에 도달한 2018년 4분기에 수요가 25평형으로 이동하는 상황이 나타났다. 25평형의 가격이 추가 상승하여 25평의 평당가가 33평 대비 15% 고평가되는 수준이 되었다. 이는 전 분기 대비 4%p 추가로 고평가된 것이었다. 이후 가격이 계속 올라 25평형이 대출 기준선인 9억 원에 다다르자 반대로 고평가 수준이 4%로 급감하는 것을 확인할 수 있었다. 이처럼 특징적인 가격대는 더욱 유의해서 살펴봐야 한다.→적용3)대출규제기준선에 따른 15억 가격추이살펴보기

3. 이 책에서 느낀 점

부동산 트렌드 2024를 2025년판을 먼저 읽은 뒤에 거꾸로 읽게 되니, 마치 타임머신을 타고 과거로 돌아간 듯한 느낌을 받았습니다. 이미 지나온 시장을 다시 바라보는 독서는 단순한 복기가 아니라, 현재의 가격과 상황을 대입해 검증해보는 과정이 되었고 그 점이 특히 흥미로웠습니다. 저자가 제시한 데이터와 시나리오가 실제 시장에서 어떻게 전개되었는지를 하나하나 대조해보며 읽다 보니, 책 속의 숫자들이 훨씬 입체적으로 다가왔습니다.

  책에서는 강남·서초를 중심으로 한 핵심 지역과, 노원·도봉·용인·안양 등 대표성을 띠는 구와 단지들을 구체적으로 제시하며 시장의 흐름을 설명합니다. 단순히 ‘서울’이나 ‘수도권’이라는 큰 범주가 아니라, 왜 특정 지역은 덜 하락했고 왜 어떤 지역은 상승과 하락의 폭이 컸는지를 공급 구조, 대체재 관계, 수요의 이동이라는 관점에서 풀어낸 점이 인상 깊었습니다. 특히 노원구가 강남구보다 가격은 낮지만 누적 상승률은 유사하다는 분석이나, 안양 동안구가 양천구의 대체재로 기능한다는 설명은 실제 시세 흐름과 비교해보아도 설득력이 있었습니다.

  또한 서울 아파트 시장을 단기 보유가 아닌 장기 보유 관점에서 접근해야 한다는 메시지는 2024년 시장을 지나온 지금 더욱 실감나게 다가왔습니다. 입주 물량 부족과 전세가격 상승, 그리고 그로 인한 시차를 둔 매매가격 회복이라는 흐름은 과거 사례를 통해 반복적으로 확인된 패턴이었고, 이를 사이클이 짧아진 시장에 맞게 재해석한 부분도 현재 시장을 이해하는 데 도움이 되었습니다.

  무엇보다 가장 마음에 남았던 부분은 상승장에서는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하라는 조언이었습니다. 이 메시지가 책 전반에서 두 차례나 강조되었음에도, 실제 제 투자 과정에서는 평형과 가격대에 대한 심리적 부담으로 이 선택을 온전히 실행하지 못했던 것은 아니었는지 돌아보게 되었습니다. 하락장에서는 중대형이 더 크게 조정받을 수 있다는 경고까지 함께 제시되어 있어, 단순한 낙관이 아니라 사이클에 따른 전략적 선택의 중요성을 다시 생각하게 만들었습니다.

부동산 트렌드 2024는 지금 시점에서 보면 맞았던 부분과 빗나간 부분이 공존합니다. 그러나 그보다 중요한 것은, 데이터를 통해 시장을 구조적으로 바라보는 관점과, 입지·대장·평형이라는 본질적인 기준을 반복해서 상기시켜준다는 점이라고 느꼈습니다. 과거를 복기하며 현재를 점검하고, 앞으로의 선택을 더 정교하게 만들 수 있게 해준다는 점에서 이번 독서는 매우 의미 있는 시간이었습니다.

4. 이 책에서 적용할 점

적용1) 2010년대 중후반이랑 비슷한 상황으로 시뮬레이션돌리되 상승기간을 짧게 잡아보기

적용2) 평수를 줄이더라도 좀 더 입지좋은 앞단의 소형평형을 만들어보려고하자.

적용3) 대출규제기준선에 따른 15억 가격추이살펴보기

5. 추천책 : 부동산트렌드 2025

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