[민씨] 기초를 다지게 해주는 열반스쿨 기초반 3강 강의 수강 후기

저환수원리 복습
저평가: 지역內/지역間 비교평가 통해서 파악(직장,교통,학군,환경,브랜드)

환금성: 세대수가 많고 수요가 많은 곳, 나홀로/저층/탑층 사절

수익률: 투자금 대비 수익률, 수익률 계산기 통해 파악 (수도권 5년 100%, 지방 10년 200%)

원금보존: 잃지 않는 투자 → 전세가율 적정성, 전고점비, 가격=건물+토지

리스크 대응: 역전세대비 → 전세가 높게 설정하지 말기, 3년 내 입주물량 파악

좋은 투자란 가치+가격+내 상황 세 가지가 잘 맞물려야 한다.

단, 내 상황을 고려하기 전에 먼저 가치+가격이 좋은 매물부터 볼 줄 알아야 한다.

비교평가에서 교통과 학군은 환경보다 중요하다.

아파트 수익률 보고서를 쓰기 위해서는

1. 아파트 선정
2. 위치 확인
3. 입지평가
4. 수익률 분석
5. 현장사진
6. 투자결론

1. 아파트 선정

- 투자 못하는 랜드마크더라도 결국 가격이 제일 먼저 오르는 곳이니 분석이 필요함

- 현재 투자할 수 있는 집 분석은 그 집의 수준을 알 수 있음

- 현재 살고 있는 아파트 분석은 투자자 관점에서 바라보는 기회가 될 수 있음

2. 위치

- 단지 위치 뿐만이 아니라 출입구, 상가, 동배치, 방향을 봐야함 ★

- 단지 주변도 봐야 함

3. 입지 평가

- 직장, 교통, 학군, 환경(마트,백화점,병원 등), 공급(입지 독점성-빈땅여부,수요)

- 공급: 파주,일산,덕양구,은평구는 입지 독점성이 떨어짐

- 직장: 좋은 일자리가 들어오면 가격에 반영됨 (예-마곡 등촌주공3단지)

          반대로 빠지면 가격도 빠짐(예-부평 GM)

          평택 같은 경우 삼성이 들어와도 기존 동탄 거주민은 출퇴근이 가능하므로 영향이 적을 듯

 → 수요와 연결됨

 → 종사자수(양적인 측면), 대기업수, 연봉, 지속가능성

 → 구 단위로 종사자수 파악, 500인 이상 사업체와 급여액 수준으로 질적인 측면 파악

- 교통: 2,3,9, 신분당선,7, 수인분당선 

          강남접근성 위주로 볼 것

          수도권 종사자 중, 서울 45%, 서울 중 강남3구가 32% 차지.

          부도심은: 시청, 여의도, 가산디지털단지, 구로디지털단지, 마곡, 상암DMC, 판교를 뜻함

          수도권은 대중교통으로 시간을 재고, 지방은 자차기준 10분S, 20분A, 30분B, 그 외C

          새로운 호선이 생길 때 직장 직결 또는 1번 환승 후 직결이면 호재로 간주

   → 호재도 입지의 가치가 좋아야 상승장에 더 큰 가치가 있음 

- 학군: 중학교 학업성취도

          경제적 여유→교육열→좋은 교육 환경→수요→집값상승

          학군은 하락장에 가격방어, 상승장에는 가격상승을 이끌어줌

          학업성취도가 높은데, 특목고 진학률이 낮으면 → 전반적으로 양호한 수준, 다만 상위권이 부족★

          학업성취도가 낮은데, 특목고 진학률이 높으면 → 상위권/하위권 격차가 큼

- 환경: 사람들이 살고 싶은 곳(한강뷰,강남)은 환경도 좋을 것

           환경(백화점,대형마트)=사람들의 구매력(소득)=집값 수준

           백화점은 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아만 인정해줌

          → 다만 백화점도 명품브랜드 입점 여부, 매출 순위, 푸드코트 입점 매장 여부 확인 필요)

           반경 1KM 안에 있으면 최고

           지도에 표시된 상권이 선호 상권인지가 중요(예-평촌역vs범계역)

- 공급: 매수 예정일 입주물량 파악 필요(입주물량 많을 시 전세 빼기 어려움)

          전세 맞출 때는 2년 뒤 입주 물량 파악해야 함

          지방은 전세가격 트렌드 = 매매가격 트랜드

          시 단위, 주변에 이동이 많이 발생하는 지역 공급도 파악해야 함

4. 수익률 분석

- 수도권 -30% 최저점, 지방은 -40% 최저점

- 수익률 높이는 법은 입지가 좋은 아파트를 전고점 대비 저렴하게 사서, 가치를 찾아갈 때까지 보유하는 것

5. 현장 사진

- 현장 사진을 찍으며 지역 이미지를 머리에 저장

6. 투자 결론

- 앞에 항목들로 비교평가, 수익률 분석 등 이후 결론 내리기  

비교평가의 핵심은 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임 없이 비교하여 더 좋은 곳을 선책 하는 것

그러기 위해서는 앞마당이 최소 3개는 있어야 한다

7. 어디로 임장가야 할까?

임장지역은 선입견을 깨고 선정을 해야 한다

한 달에 임장 네 번은 가고, 낮에 가야 한다

단계1: 입장보고서 5개 이하 (집 근처or회사 근처 5곳)

단계2: 입장보고서 6개 이상 (1기 신도시+확장)

단계3: 임장보고서 11개 이상 (수도권+지방)

앞마당이 중요한 건 언제든 투자할 수 있는 지역이 있어야 하기 때문

앞마당을 만들다 완성도가 떨어져도 다음 임장지역으로 넘어가기, 단 마침표는 찍기!