[민씨] 기초를 다지게 해주는 열반스쿨 기초반 3강 강의 수강 후기

저환수원리 복습
저평가: 지역內/지역間 비교평가 통해서 파악(직장,교통,학군,환경,브랜드)

환금성: 세대수가 많고 수요가 많은 곳, 나홀로/저층/탑층 사절

수익률: 투자금 대비 수익률, 수익률 계산기 통해 파악 (수도권 5년 100%, 지방 10년 200%)

원금보존: 잃지 않는 투자 → 전세가율 적정성, 전고점비, 가격=건물+토지

리스크 대응: 역전세대비 → 전세가 높게 설정하지 말기, 3년 내 입주물량 파악

좋은 투자란 가치+가격+내 상황 세 가지가 잘 맞물려야 한다.

단, 내 상황을 고려하기 전에 먼저 가치+가격이 좋은 매물부터 볼 줄 알아야 한다.

상승장 때는 호재를 조심하고, 하락장에는 호재를 많이 봐라

같은 투자 가능한 가격대의 아파트를 무한 비교평가

비교평가에서 교통과 학군은 환경보다 중요하다.

아파트 수익률 보고서를 쓰기 위해서는

1. 아파트 선정
2. 위치 확인
3. 입지평가
4. 수익률 분석
5. 현장사진
6. 투자결론

1. 아파트 선정

- 투자 못하는 랜드마크더라도 결국 가격이 제일 먼저 오르는 곳이니 분석이 필요함

  (그 지역의 핵심가치를 알 수 있음, 그 집이 왜 비싼지? 역세권인지?학군지인지?)

- 현재 투자할 수 있는 집 분석은 그 집의 수준을 알 수 있음

- 현재 살고 있는 아파트 분석은 투자자 관점에서 바라보는 기회가 될 수 있음

2. 위치

- 지도상 단지 위치 뿐만이 아니라 출입구, 상가, 동배치, 방향을 봐야함 ★

- 단지 주변도 봐야 함(초등학교, 중학교, 지하철역, 주변 아파트)

3. 입지 평가

- 직장, 교통, 학군, 환경(마트,백화점,병원 등), 공급(입지 독점성-빈땅여부,수요)

- 공급: 파주,일산,덕양구,은평구는 입지 독점성이 떨어짐

- 직장: 좋은 일자리가 들어오면 가격에 반영됨 (예-마곡 등촌주공3단지)

          반대로 빠지면 가격도 빠짐(예-부평 GM)

          평택 같은 경우 삼성이 들어와도 기존 동탄 거주민은 출퇴근이 가능하므로 영향이 적을 듯

 → 수요와 연결됨

 → 종사자수(양적인 측면), 대기업수, 연봉, 지속가능성

 → 구 단위로 종사자수 파악, 500인 이상 사업체와 급여액 수준으로 질적인 측면 파악

- 교통: 2,3,9, 신분당선,7, 수인분당선 

          강남접근성 위주로 볼 것

          수도권 종사자 중, 서울 45%, 서울 중 강남3구가 32% 차지.

          부도심은: 시청, 여의도, 가산디지털단지, 구로디지털단지, 마곡, 상암DMC, 판교를 뜻함

          수도권은 대중교통으로 시간을 재고, 지방은 자차기준 10분S, 20분A, 30분B, 그 외C

          새로운 호선이 생길 때 직장 직결 또는 1번 환승 후 직결이면 호재로 간주

   → 호재도 입지의 가치가 좋아야 상승장에 더 큰 가치가 있음 

   → 수지구청역 한성아파트는 신분당선 개통 이후 2년 동안 가격변동이 없었음 (시장이 안 좋았음)

        근데 상승장 오면서 재건축까지 힘입어 급등 함 

- 학군: 중학교 학업성취도

          경제적 여유→교육열→좋은 교육 환경→수요→집값상승

          학군은 하락장에 가격방어, 상승장에는 가격상승을 이끌어줌

          학업성취도가 높은데, 특목고 진학률이 낮으면 → 전반적으로 양호한 수준, 다만 상위권이 부족★

          학업성취도가 낮은데, 특목고 진학률이 높으면 → 상위권/하위권 격차가 큼

- 환경: 사람들이 살고 싶은 곳(한강뷰,강남)은 환경도 좋을 것

           환경(백화점,대형마트)=사람들의 구매력(소득)=집값 수준

           백화점은 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아만 인정해줌

          → 다만 백화점도 명품브랜드 입점 여부, 매출 순위, 푸드코트 입점 매장 여부 확인 필요)

           반경 1KM 안에 있으면 최고

           백화점은 "OO구 백화점"이라고 검색하고, 마트는 지도상 “주변”기능으로 찾아보기

           지도에 표시된 상권이 선호 상권인지가 중요(예-평촌역vs범계역)

- 공급: 구 단위로 보고, 주변 이동 발생하는 지역도 같이 봐야함

          매수 예정일 입주물량 파악 필요(입주물량 많을 시 전세 빼기 어려움)

          전세 맞출 때는 2년 뒤 입주 물량 파악해야 함

          지방은 전세가격 트렌드 = 매매가격 트랜드

          시 단위, 주변에 이동이 많이 발생하는 지역 공급도 파악해야 함

4. 수익률 분석

얼마를 들여서 얼마를 벌어올 것인가

- 상대적 저평가: 비교평가

- 절대적 저평가: 수도권 -30% 최저점, 지방은 -40% 최저점

- 수익률 높이는 법은 입지가 좋은 아파트를 전고점 대비 저렴하게 사서, 가치를 찾아갈 때까지 보유하는 것

5. 현장 사진

- 현장 사진을 찍으며 지역 이미지를 머리에 저장

6. 투자 결론

- 앞에 항목들로 비교평가, 수익률 분석 등 이후 결론 내리기  

비교평가의 핵심은 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임 없이 비교하여 더 좋은 곳을 선택 하는 것

그러기 위해서는 앞마당이 최소 3개는 있어야 한다

→ 내가 알고 있는 지역을 늘린다

→ 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다

→ 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다

좋은 아파트를 싼 가격에 매수하면 "수익"을 높이는 전략

좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수하면 "수익률"을 높이는 전략 

7. 어디로 임장가야 할까?

임장지역은 선입견을 깨고 선정을 해야 한다

한 달에 임장 네 번은 가고, 낮에 가야 한다

임장지 근처도 같이 보기:

예)

평촌+의왕+산본

수지+분당+기흥

부천+부평+구로  

단계1: 입장보고서 5개 이하 (집 근처or회사 근처 5곳)

단계2: 입장보고서 6개 이상 (1기 신도시+확장)

단계3: 임장보고서 11개 이상 (수도권+지방)

앞마당이 중요한 건 언제든 투자할 수 있는 지역이 있어야 하기 때문   

앞마당 = 10분 동안은 설명할 줄 알아야 함

앞마당 순서: 지역선정→사전임장(입지분석)→분위기임장→단지임장→매물임장→결론→투자

앞마당을 만들다 완성도가 떨어져도 다음 임장지역으로 넘어가기, 단 마침표는 찍기, 즉 정리는 하기!