✅아파트명
e편한세상 다산 (2017.12, 1615세대)
✅위치(지도)
-남양주 다산신도시 진건지구
-8호선 도보 12분 역세권
-새봄초(도보2분), 새봄중
-다산신도시 중앙 상권과 인접
✅입지평가
1. 직장 : A
2. 교통 : A (1시간 이내) , 8호선
3. 학군
-다산은 신도시라 학업성취도결과가 없는데 특목고 진학률은
다산중이 1%, 새봄중이 3.4%로 새봄중의 특목고 진학률이 더 좋음.
-다산의 모든 초등학교가 1000명 이상의 과밀학급 = 완성형 가족의 수요가 많음.
학원가
다산 신도시 가운데에 학원가가 모여 있어서 학령기 자녀를 키우기 좋은 환경으로 보임.
4. 환경 : A~B
5. 공급
- 27년까지 입주는 적정수요 범위이나
신도시 계획에 따르면 28년 8월부터 왕숙 신도시 6만6천 세대 입주 예정.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O. 현재 네이버 호가 최저가 기준 -12%
2) 환금성 : O. 역세권, 초중인근, 대단지, 4층 이상이면 환금성 있다고 생각됨.
3) 수익률 : △ . 현재 예상 투자금 2.8억의 수익률 100%=11.6억.
해당 단지의 고점은 10억인데 이 기준으로 수익률 충족하지 않음.
4) 원금보존 : △. 전세가율 약 65%로 원금보존 안정성이 있으나 신도시 입주 리스크가 있음.
5) 리스크 대비: O. 역전세 대비 비상금 준비하기.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 희망
✅ 작성하면서 느낀점
쾌적한 신도시(+평지)인데 생각보다 강남 접근성이 좋다.
해당 단지 외 같은 생활권의 다른 단지들도 더 자세히 살펴보고 투자 물건을 찾을 것.
