신도림동 신도림4차e편한세상 수익률 분석 보고서
✅아파트명
신도림4차e편한세상
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
구로구 종사자수 240,689명
2. 교통
강남 38분 / 여의도 25분 / 시청 31분
3.학군
신도림중 90%
4. 환경
홈플러스 신도림점, 이마트 신도림점
5. 공급
개봉루브루 2026.04 / 295세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 신도림4차e편한세상 34평 현재 매매 18.1억, 전세 8.7억
5년 내 고점 매입시: 2025년 6월 매매 17.1억 전세 9.2억
5년 내 저점 매입시: 2022년 4월 매매 13.9억 전세 6.1억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
직장: A
교통: A
학군: A
환경: B
공급: S
전고점: 17.1억('25년 6월)
전저점: 13.9억('22년 4월)
현재 매매: 18.1억
현재 전세: 8.7억
투자금: 9.4억
수익률: 목표 수익률 10년에 100%(연평균 10%)라면 9.4억 올라야 함 => 27.5억
1) 저평가 : 비교평가(지역 내, 지역 간) 필요 => 비교 매물이 없으므로 현재 판단 불가
2) 환금성 : 팔고 싶을 때 팔 수 있는가(나홀로 아파트, 저층/탑층 제외) => O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 => X
4) 원금보존 :
- 적정 전세가율인가: 48%로 다소 낮은 편이지만 거의 50% 라고 볼 수도.. => O
- 입지 독점성, 입주물량 적정성 => O
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능한가 => X
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 :
지역 내 대장 아파트답게 직장, 교통, 학군, 공급 측면에서는 비교적 높은 등급을 받았지만 거주민들의 구매력이 그리 높지 않은 편이어서인지 환경 측면 등급이 다소 아쉽다. 반경 1km 이내에 백화점이나 대학병원, 종합병원 등이 없는 것과 대형마트 2개 중에 최근 파산한(?) 홈플러스가 포함되어있는 점도 아쉽다.
꽤 많은 투자금을 들여야 하는 조건으로, 추후 큰 수익을 얻기를 기대해볼 수 있을지는 몰라도 수익률을 최대로 끌어올리는 투자는 어려울 것으로 보인다.
현재 종잣돈과 현금 흐름이 부족한 내 재정 상황으로는 적은 투자금으로 수익률을 최대화할 수 있는 매물을 찾아보는 것이 더 유리할 듯하다.
