안녕하세요. 빅토리아이입니다.
이번에는 반마당인 부천시의 아파트에 대해서 수익률 분석 보고서를 작성하고자 합니다. 이미 수도권 4급지에 투자를 하였으나 수도권 갈아타기 투자와 비슷한 투자금으로 할 수 있는 단지들 중에서 옥길호반베르디움이 궁금하여 이 단지에 대해서 작성해보았습니다.
✅아파트명
부천 옥길호반베르디움
✅위치(지도)
✅입지평가
부천시는 구 단위로 하지 않고 부천시로 퉁쳐서 입지분석을 하니 헷갈린다.
부천 호반베르디움이 있는 부천시 소사구는 종사자수 S/교통 C/ 학군 C/ 편의시설 B/ 공급 A.
1. 직장
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
기존은 28만 종사자수로 A등급이었으나 월부 최신자료는 종사자수 31.8만으로 S등급.
2. 교통
부천시 소사구 옥길호반베르디움은 지하철과 매우 먼 곳에 위치하여 신규택지로 환경은 쾌적하나 교통은 부천시 다른 구들의 단지들에 비해 제일 교통이 좋지 않아서 이 단지는 교통이 C 등급입니다. 가장 가까운 서해선도 걸어가면 1시간 넘게 걸려서 버스나 자차를 이용해서 가야 합니다. 그렇다보니 가산디지털 단지나 마곡역, 여의도는 자차가 30분 이내로 출퇴근할 수 있겠으나 실제로는 차가 많이 밀릴 것 같습니다. 호갱노노 출근시간 분석을 볼 때 20분 이상은 더 소요되지 않을까 예상됩니다.
3.학군
옥길베르디움과 제일 가까운 학교는 산들초로 도보 10분 거리. 학급당 학생수는 24명으로 높은 편이나 6학년으로 갈수록 학생수가 줄어드는 편입니다.
옥길 베르디움은 범박중과 일신중이 제일 가깝다. 범박중은 22년도 설립해 성취도율은 알 수 없으나 특목고 진학자수는 9명으로 상일중과 같다. 일신중은 89%, 특목고 진학자수가 12명으로 진학률은 3%. 등급은 B등급.
4. 환경
단지 근처 스타필드시티부천 있음. 등급 B등급.
5. 공급
부천시는 소사구에 공급이 있는 편. 다른 곳은 거의 없다. 부천시 공급과 부천시 소사구 등급 A.
S등급: 적정수요(인구수*0.5%)*½, A등급 적정수요 1배, B등급 적정수요 1~2배, C등급 적정수요 2배 초과
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
현재 매매가는 3년 사이 저점 대비 1억 정도 오른 가격. 전세가는 3년 사이 1천만원 이상 올랐다. 전세가는 별 차이 없어서 실거주 가치는 그렇게 높지 않은 것 같다. 신규 택지에 준신축이고 주변 환경이나 상권이 괜찮지만 역과 너무 멀어서 실거주 가치는 부천시 역세권 구축들에 비해서 떨어지는 것 같다.
전고점 대비 26% 하락한 상태라 괜찮은 가격. 현재 가격 7.4억으로 2.5억 투자금을 들여서 산다면 10년 내에 9.9억은 넘을 수 있으니 투자하면 수익률 100%는 될 수 있다. 하지만 부천 주변 다른 단지들과 비교해보기. 그때 되면 신축빨이 더 없어질 확률이 높다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
부천 옥길 호반 베르디움
1) 저평가 : 아파트 한 개만으로 판단 안됨.
2) 환금성 : 1400세대 대단지 환금성 괜찮다. 저층/탑층 아님. 0
3) 수익률 : 현재 가격 7.4억으로 2.5억 투자금을 들여서 산다면 10년 내에 9.9억은 넘을 수 있으니 투자하면 수익률 100%는 될 수 있다. 전고점 대비 26% 하락했다. 하지만 부천 주변 다른 단지들과 비교해보기. 그때 되면 신축빨이 더 떨어질 확률이 높다.
4) 원금보존 : 입지독점성 부족. 공급 부족. 전세가율 66% , 경기도 외곽은 70% 넘어야 하는데 그정도는 아님.
5) 리스크 대비: 공급은 부천시는 A등급으로 소사구에 27년도에 입주가 있으나 많은 정도는 아님. 역전세 대응 가능0.
나의 투자 결론(매수 여부): 옥길호반베르디움과 라일락 경남 아너스빌 둘 다 매수할 것 같다.
옥길 호반베르디움에 비해 경남아너스빌은 입지독점성이 있고 여의도를 더 빠르게 갈 수 있으며 초, 중 학군이 좋고 근방에 있으며 도보 17분이지만 역과 백화점이 인근에 있어서 호반보다는 교통, 학군, 환경, 공급이 조금 더 낫다. 구축이지만 경남이 인테리어한 집이면 매수할 듯하다. 전세는 1개뿐이고 인테리어한 집이 5.3억에 전세 나와있다.
호반베르디움은 신규택지에 준신축인 점이 가장 큰 메리트이고 바로 앞에 스타필드가 있다. 가격도 싼 편이라 매수할 수 있겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
임신 후에 매임은 다녔으나 임보를 작성하지 않은지 6개월이 넘어가다보니 입지분석 기준을 헷갈리고 수익률 분석도 다소 어려웠다. 이번 기회에 부천시 입지분석 표를 다시 보고 반마당이었던 부천시 임보를 다시 채울 수 있어서 감사하다.
옥길 호반베르디움의 가치에 대해 객관적으로 살펴볼 수 있었고, 비슷한 가격대의 부천시 다른 단지들의 가치도 평가해보게 되어서 나중에 기회가 되면 부천시 단지의 입지와 가격을 더 자세하고 빠르게 파악할 수 있겠다.
입지가 중요하다는 걸 다시 한번 깨닫게 되었다.
