[민씨] 용인시 수지구 보원 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

보원아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수지구 종사자수는 87,487 (C)

2. 교통

강남역 42분 접근 가능  (A)

3.학군

홍천중학교 학업성취도 95.1%(S)

이현중학교 학업성취도 93.9%

4. 환경

반경 1KM 내에 이마트 있음 (B)

대학병원은 없음

5. 공급

수지구는 공급이 적정수요 50%미만 (S)

용인시는 향후 3년 간 약 5,916세대 입주물량 있음 (적정수요 5,462)

연 평균 1,972 / 연간 적정수요 5,462 = 36%

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 수지 보원 24평 현재 매매 6.2억, 전세 2.8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.0억 전세 2.9억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 4.8억 전세 2.5억 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

같은 입지인 평촌 무궁화효성이랑 비교했을 때는 저평가라고 할 수는 없음

다만 교통은 수지는 신분당선 환승 없이 강남역 접근 가능하지만, 평촌은 사당에서 갈아타야 함

2) 환금성 : 619세대, 거래가 활발함

3) 수익률 : 

   - 5년內 10억 예상

   - 생애최초 70% 4.4억 대출 실행 (이자 5%)

   - 투자금 1.8억 + 5년간 이자 0.9억

   - 총 투자금 2.7억, 매매가 상승분 3.8억

   - 수익률 42%

4) 원금보존 : 전고점 대비 -20%, 전세가율 45%(살짝 아쉬움)

5) 리스크 대비: 실거주 예정 및 수지구 입주물량 없음

나의 투자 결론(매수 여부):

평촌 무궁화효성을 검토하고 매수 결정할 거 같음

비교평가 기준으로는 둘이 비슷해서, 임장보고서를 작성하고 결정하는 게 도움 될 것으로 예상

✅ 작성하면서 느낀점 : 

기준 없이 봤을 때는 당연히 보원아파트가 무궁화효성보다 좋을 거라고 생각했는데,

막상 등급을 기준으로 평가해보니 큰 차이가 없다는 걸 알 수 있었음.

다만 앞서 언급했던 대중교통 접근성은 수지가 한 수 위인 것으로 보임.

이상!