광장동 광장힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 89기 76조 진토브]

✅아파트명: 광장힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B

광진구 종사자수 129,707명 

2. 교통 : A

강남 30분 / 여의도 49분 / 시청 42분

3.학군 : A(S)

양진중 94%, 광남중 98%

4. 환경 : C

건국대학교 병원

롯데백화점 건대스타시티점(2.9km), 롯데마트 강변점(1.4km) 등

5. 공급 : S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

지역 내, 지역 간 비슷한 아파트들과 비교했을 때 

가치대비 싸지 않은 경우가 많은 것으로 판단 됨

2) 환금성 : O

300세대 이상 아파트 

저층/탑층 아님 

3) 수익률 : X

투자금 11억 5500

100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 10년 동안 11억 5500만큼 올라줘야

252,000+115,500 = 367,500

현재 전고점 대비 약 12% 상승한 가격

4) 원금보존 : O

입지독점성 있음

공급 부족

전세가율 54.2%

5) 리스크 대비 : O

역전세 대응 가능

나의 투자 결론(매수 여부): 매수 안함 

✅ 작성하면서 느낀점 

현재 서울 광진구의 단지들은 전고점을 넘어 상승하는 것으로 보인다. 

이미 전고점을 넘어갔고, 많은 투자금이 드는 상황에서 매수 결정을 하기 어려울 것 같다. 

또한 서울은 토허제로 인해 실거주를 해야하기 때문에 매수 결정에 영향을 미칠 수밖에 없다. 

비슷한 가격의 가치가 다른 아파트들이 혼재되어 있는 시장에서 

가치대비 싼 것, 덜 좋은 것을 싸게 사는 선택을 하기 위해 노력해봐야겠다.