[열기 89기 69조 온니원01] 3강 후기

안녕하세요. 온니원입니다. 3주차 강의후기를 남겨봅니다.

3주차 강의는 주우이님의 강의해주셨는데요. 수익률보고서 작성에 대해 강의해주셨는데요.

먼저 현재시장이 좋은것과 안좋은것의 가격이 혼재되어있는 시장이고,여기서 내가 수익을 높이는 투자를 해야하는데 그러기 위해서는 가치를 먼저 알고, 가치 있는 것을 싸게 사는 것이 중요하다고 말씀해 주셨습니다.

현재 시장에서는 좋은 것들이 먼저 올라간 상황이고, 아직 가격이 덜오른 싼아파트들이 있고 이런 것들도 시차를 두고 올라간다는 것을 말씀해주셨고, 많은 사람들이 조급해져서 기준이 흔들린다고 말씀해주셨습니다.

내가 좋은 투자를 하기 위해서는 방법만 바뀌었을뿐 강의에서 배운 기준을 그대로 적용해야 한다는 것을 알게 되었습니다.

입지가 덜좋은 신축과 입지 좋은 구축이 과거에는 비슷한 흐름을 보이지만 시간이 지나면서 신축은 구축이 되고, 그러면서 입지좋은 구축과 가격흐름이 더 벌어질 수 있다는 것을 알았고, 이런것들을 서로 비교해보면 좋을 것 같습니다.

그리고 이런 혼재되어있는 시장은 계속해서 반복되어 왔고, 중요한 것은 내가 행동하여 결과를 내는 것이라고 말씀해주셨습니다.

수익률보고서를 작성할때 중요한 것은 가치가 있는가? 그리고 어떤것이 더 가치가 있는가?가 중요하고 그러기 위해서는 입지평가(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)이 중요한데요.

이땅의 입지 독점성을 보는 것이 중요하다는 것을 알게 되었는데, 빈땅은 없는지, 수요가 많은곳인지를 아는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다.

의미있는 일자리가 들어오거나 갑자기 일자리가 없어지면 그것이 가격에 큰 영향을 미치기 때문에 직장에 대한 요소를 잘 파악해야 되는 것을 알게 되었고, 좋은 직장에 대한 수요와 출퇴근이 수요에 큰영향을 미치는 것을 알수 있었습니다.

역세권과 역세권보다 조금떨어져 있는 학군지의 단지의 가격을보고 학군지에 대한 수요를 알수 있었고, 좋은 학군지 거주 수요는 실거주 가치를 높이고, 하락장에서도 전세가도 받쳐주는 것을 알 수 있었습니다.

공급은 투자자에게 리스크이자 기회라는 말씀을 해주셨는데, 대규모공급을 통해 주변환경을 변화시켜 인근에 있는 기축에 기회를 준다는 것을 말씀해주셨습니다.

또한 입주가 많아지면 매매물량이 증가하고, 매매가 하락, 전세물량 증가로 전세가 하락으로 이어져 역전세를 맞을 수 있는 상황이 생길수 있습니다. 그래서 2년뒤, 4년뒤 공급량을 같이 체크하면서 리스크에 대비해야하고, 해당 지역에 입주물량이 많다면, 그것이 과거에 비슷한 물량이 입주했을때 어떤 영향이 있었는지를 체크해보는 것을 배울수 있었습니다.

또한, 재건축, 재개발의 이주수요로 인근지역의 전세가가 상승했을때 내용을 말씀해주신 것도 도움이 되었습니다.

 환금성의 중요성도 말씀해주셨는데요. 안좋은 물건을 사면 하락장에서도 팔리지 않아 내가 매도해야 할때 제때 매도할수 없고, 다시 상승장까지 매도하기 위해 많은 시간이 소요 되서 환금성이 중요하다는 것을 생각하게 되었습니다.

강의에서 말씀해주신 것처럼 조금 느리지만 배운 그대로 행동하는 사람이 되도록 노력하겠습니다.