[열반기초반 89기 69조 온니원01] 수익률보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

둔산동 크로바아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 인구(3군)

- 144만

2. 직장 (B)

- 대전 서구 종사자수 20.1만 

3. 학군 (A)

- 학업성취도 90%이상 4곳

4. 환경 (S) 

- 백화점(갤러리아 타임월드, 롯데백화점)

- 대형마트(둔산이마트, 월평동 트레이더스)

5. 공급 (B)

144만*0.5%=7200세대

2026년 6,388세대

2027년 16,912세대

2028년 1,322세대

3년평균 공급량=8,200세대(적정수요대비 1.13배)

6. 교통 (A등급)

주요직장(자차 30분이내)(A등급)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

 절대적 저평가 : 전고점대비 -8%

 비교평가 : 서울내에 비슷한 투자금으로 할수 있는 아파트있음.

2) 환금성 : 111동 8층 (저층, 탑층제외)

3) 수익률 : 매매 11.5억, 전세 5.6억(실거래가) (투자금 5.9억)

                 200%수익률 달성시 17.5억이 되야함.

                 전고점 이후에도 약 90%가 상승해야함. 

4) 원금보존 : 전세가율 49%( 적정전세가율이 80%여야 하는게 너무 낮다.전세가가 너무 낮아서 현재 역전세 위험이 없어보이지만, 27년 많은 공급량이 있어 전세가가 하락할 수 있음. 적정 전세가율이 49%로 낮아서 만약 하락시 많이 하락할 위험이 있다.)

5) 리스크 대비: 3년 평균 공급량 8,200세대(적정수요대비 1.13배)

나의 투자 결론(매수 여부): 

아직 전고점이하(-8%)의 단지로 대전서구 랜드마크 아파트로 저평가 구간에 있지만 비슷한 가격과 비슷한 투자금으로 더 좋은 지역의 단지에 투자가 가능하기 때문에 투자 우선순위가 아니다.

또한 27년도 공급량이 많고, 현재 많은 입주물량으로 인해 전세가도 낮은 상황으로 투자금도 많이 든다. 

그래서 가격의 흐름은 계속 체크하되, 투자는 진행하지 않고, 비슷한 투자금으로 할수 있는 입지가치가 좋은 곳을 투자 우선순위로 검토하겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

앞마당이 많을수록 비교할 대상이 많아질수 있을텐데, 앞마당이 적어서 비교평가 적용하는 것이 조금 아쉬었습니다. 

투자 우순순위 검토할때 우선순위를 정하고, 거기서 수익률보고서를 적용해보면 좋을것 같다고 생각했습니다.

가치대비 싸다는 것과 비교평가만 생각해보고 내가 여기에 투자해서 어느정도 수익률을 낼수 있을까는 생각해보지 않았는데 이번에 적용해보고 내가 좀더 수익을 높이기위해 해야할 것들을 생각해보게 되었습니다.