*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
서울 금천구 독산동 1147 금천롯데캐슬골드파크1차아파트
- 금천구청 인근에 위치하고 있으며, 1743세대의 대단지 아파트
- 전용 84 타입이 약 900세대 이상을 차지하고 있음
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (A)
가산 디지털 단지 내 사업체수 대다수가 위치하고 있으며,
근처의 구로 디지털 단지까지 포함할 경우 약 40만명의 직장인이 위치
가산 + 구로 = 서울 7대 업무지구 중 1곳으로 볼 수 있음
2. 교통 (A)
롯데캐슬 아파트에서 1호선 금천구청역까지 도보 10분을 포함
1호선 -> 2호선 / 5호선을 환승할 경우, DMC/판교를 제외한 서울 중요 업무지구까지 1시간 내 도착 가능
3.학군 (C)
벽산 아파트에 위치한 동일중학교(80%)를 제외하고,
대부분의 학교 모두 80%이하의 학업성취도를 보이고 있음
금천구 내에서는 동일중학교 근처에 학원가가 가장 많음
4. 환경 (B)
스타벅스 : 가산디지털단지 역에 대부분 몰려있음
백화점 : 없음
대형마트 : 중심 생활권 근방으로 홈플러스 2개 / 롯데마트 1개 존재
아울렛 : 가산 내 마리오/현대 아울렛만 활발하며, 주변 상권은 죽은편
종합병원 : 희명병원 1개 위치 (금천구 내 선호도 떨어지며, 주변 지역으로 많이 가는 편)
5. 공급
수도권 내 3년간 입주물량 부재
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -10% 수준의 가격으로 무릎이하의 가격
2) 환금성 : 금천구 대장아파트, 16년 신축 대단지
3) 수익률 : 수익률 관점에서는 적절하지 않으나 4억 투자금일 때 전고 달성 기준 50% 이상(2억) 수익 예상
4) 원금보존 : 전세가율 60% 이상, 저평가 단지로 잃지 않는 투자 가능
5) 리스크 대비 : 기존 물건 포트폴리오 상 해당 단지 투자가 적절할지 검토 필요
나의 투자 결론(매수 여부): 4억 투자금으로 고려했을 때 상위 단지 우선 검토
✅ 작성하면서 느낀점 : 할 수 있는 투자금 중에서 가장 좋은 것을 하자!
