안녕하세요 야유요입니다.
23년, 24년, 25년 3년에 걸쳐 드디어 1호기를 투자하게 되었습니다.
스스로 복기를 해보면서 혹시 읽으시는 분들께 조금의 도움이 되었으면 하는 바람에 경험담을 작성해 보려고 합니다.
23년 3월에 처음 월부를 시작한 저는 부족한 투자금에 지방에서 앞마당을 늘리게 됩니다.
지방에서 앞마당을 늘리지만 방향을 잡지 못하자 동료의 추천으로 투자코칭을 신청했고
24년 6월 투자코칭을 받았습니다. (더 일찍 받았으면 좋았겠다 라는 생각입니다)
당시 코칭에서
“4급지 후순위단지에서 매매가를 깍아서 실거주로 하면 좋을 것 같아요”
라는 말씀을 해주셨고, 지방에서 수도권으로 앞마당을 만들기 시작했습니다.
#상승세
깎아서 매수를 해야 한다는 생각을 하면서 매물들을 찾아봤는데,
서울 상급지가 오르더니 매매가가 안 깎이더라고요. 제 실력 부족도 있었던 것 같습니다.
그러던 중 제가 결혼을 하고 신혼여행을 다녀오니 수도권 4급지가 아닌 5급지를 봐야 하는 상황이 되어버렸습니다.
#대출규제
다시 정신 차리고 5급지 앞마당을 만들고 매물을 보러 다니면서
실거주로 들어갈 단지와 매물을 찾게 되었습니다.
몇 번 뵀던 부동산 사장님이었기에 제가 요구하는 조건들도 알고 계셨고,
저도 그 단지의 매물들을 봤었기 때문에 구조도 알고 있었습니다.
사장님의 브리핑 내용과 물건이 맞는지 직접 눈으로 보고 결정하는 일만 남았었습니다.
그 매물을 보는 날은 6월 28일 이었습니다.
매물을 보기 전날 6.27규제가 나왔고 그 매물은 매수할 수 없게 되었습니다.
그렇게 목표로 하는 매매가가 달라졌습니다.
그리고 그 매매가에 실거주 하는 비용을 계산해 보고
실거주가 가능한 단지들의 가치를 보니, '그냥 투자를 하는 게 낫겠는데?'라는 판단을 하게 됩니다.
그렇게 실거주에 다시 투자로 방향이 바뀌게 됩니다
#토허제
그렇게 다시 앞마당을 만들어 가면서 어 여기 투자가 가능하겠다 싶은 곳을 만나게 됩니다.
다만 당시에 갑자기 회사가 바빠지면서 매물을 못 보고 임장지를 가기가 어려웠습니다.
그러더니 곧 그 임장지가 토허제로 묶이게 되었습니다.
#시장은 오르고, 사려고 하니 규제가 생기고, 방향을 바꾸니 또 규제가 생기고
뭐 찾아보려면 시장이 오르고, 실거주 하려니까 대출에 규제가 생기고, 다시 투자를 하려니까 아예 투자도 못하는 지역으로 만들고 이 와중에 시장은 계속 오르고 주변 동료는 다 1호기 ,2호기, 매수하고 매도하면서 수도권으로 갈아타기도 하는 이런 소식이 들리는? 그런 상황이었습니다.
그리고 이런 상황에 정말 감사히도 월부학교 가을학기에 참여할 수 있게 되었습니다.
# 반년동안 한 동네 / 할 수 있는건 다 시도
6.27 규제 이후 투자로 방향이 전환되면서 A 지역에서 한 동네가 투자 범위에 들어왔었습니다.
그리고 비교를 하려고 했던 B 지역, C 지역에서 투자가 어렵다고 판단이 되면서
그 A 지역의 한 동네만 보게 되었습니다.
다만 타이트한 투자금으로 투자를 하려니 제가 할 수 있는 매물들은 조건을 맞춰야 하는 매물들 밖에 없었습니다.
- 세안고
- 주인전세
- 단기 주전세 후 전세구하기
- 세입자먼저 구해서 매도인과 계약
- 주담대로 잔금치루고 매수
- 수리해주는 조건으로 전세입자 구하기
마지막으로 사장님께 돈도 빌려달라고 하고,
소유권 받기 전에 수리 기간도 확보해달라고 하고,
수리 조건으로 세입자도 미리 구해달라고 하는
약간 말이 안 되는 조건까지 말씀드리게 됩니다.
그러면서 든 생각은 '이 정도면 할 수 있는 건 다 했다'라는 생각이었습니다.
[대출가능금액]
[매매가]
[매도인 상황]
[매수 시나리오]
[부대비용을 포함한 최종 투자금]
[리스크;매매진행을 했을 때 발생가능한 상황]
[결론 : 매수 시나리오대로 진행이 가능하다고 해도 리스크로 인해 진행이 어려울 것으로 판단. 현재 매물이 많이 없는 상황에서는 여기는 트레킹을 하는 것으로 마무리하고 투자가능한 임장지에서 투자]
라는 결론을 지어 멘토님께 말씀드리고 멘토님께서도 제 결론에 동의한다고 말씀해주셨습니다.
그렇게 다음 임장지를 선택하게 되었습니다.
# 스스로 정한 임장지
제가 이전에 임장지를 만드는 방법은 그냥 강의에서 들었던 비슷한 지역
그 앞단의 지역 / 그 뒷단의 지역 / 그 권역에서 제일 좋은 지역
이렇게 그냥 평촌봤으면 수지도 보고 수지봤으면 광명도 봐야지 하는 식이었습니다.
이번에 처음으로 전국 시세를 보고 내가 투자가 가능한 지역이 어디인지 찾아보고
임장희망지를 제출했고 제출한 1순위 임장지를 가게 되었습니다.
그리고 분임 단임을 하고 임보를 쓰다보니
제가 그렇게 매달리던 지역과 큰 차이가 나지 않는다는 것을 알았습니다.
그리고 그 임장지에서 1호기를 하게 되었습니다.
이미 앞의 지역에서 투자 시도를 하면서 내가 투자 가능한 단지의 매매가가 얼마인지,
전세가가 어떻게 얼마에 세팅이 되어야 하는지, 저평가 구간인지 아닌지,
수리에 따른 매매가는 얼마가 적당한지에 대한 기준이 잡혀 있었기에 1호기에 대해서 판단이 어렵지는 않았습니다.
여기까지가 시장이 오르고, 규제가 생기고, 방향이 바뀌는 과정에서 1호기를 진행한 저의 과정입니다.
이 과정에서 배운것은
#할 수 있는 것 한다는 것
물론 조급해질 때도 있고 답답할 때도 있었습니다.
그래도 제가 23년부터 거의 매달 강의를 수강하면서 가장 많이 들었던 말은
할 수 있는 것을 한다 라는 말인 것 같습니다.
실거주를 못 하면 투자하면 되고, 토허제로 묶이면 안 묶인 데를 가면 되고,
시장이 더 오르면 아직 안 오른 지역을 가면 되고, 수도권을 못 하면 지방 가서 하면 되고.
다른 기회들이 있다는 것을 아니까 자연스레 조급함이 줄어들었던 것 같습니다.
이번 1호기를 하는 과정에서 할 수 있는 것을 한다는 게 어떤 건지 더 체감했던 것 같습니다.
스스로 판단해 본 것
스스로 판단해 본 것 역시 큰 배움이었습니다.
멘토님께서 어느 지역을 가라, 어떤 매물을 봐라라고 하시지는 않았습니다.
임장지를 찾는 방법을 알려주셨고 왜 그렇게 생각했는제 제 생각을 들어주셨고
제가 찾은 단지에 대한 결과를 들어주셨습니다.
이 과정에서 결국은 스스로 생각을 해내고 결론을 내봐야 내 것이 되겠구나를 배웠습니다.
#환경
다들 하시는 말씀이지만 환경의 중요성을 더욱 느꼈습니다.
물론 좋은 선생님과 3달간 함께하는 학교라는 환경도 너무 감사하지만
월부라는 환경에 꾸준히 있었고, 동료분들, 돈독모를 통해서 만난 멘토님 튜터님들의 응원으로
3년을 버텼다고 생각이 들었습니다.
3달 느긋한 성격의 저를 1호기까지 이끌어주신 자향멘토님 너무 많이 배웠고 감사합니다.
앞으로 계속 성장하는 모습 보여드리겠습니다!
제 첫 학교 튜터님이신 용맘튜터님, 첫 학교에서 배운 내용들 덕분에 남아있을수있었습니다!ㅎㅎ
그리고 돈독모를 하면서 짧은 시간이지만 응원해주신
밥잘튜터님 (밥잘님 보아라 라는 제목은 못달았습니다ㅎㅎ강의도 너무 감사했습니다)
진담튜터님 (주신 글귀 계속 보고있습니다 감사합니다)
우지공튜터님 (2년째 목표였던 저 투자했다 라는 목표 지켰습니다)
도리밍튜터님 (25년 남은 액션플랜 지켰습니다ㅎㅎ)
코쓰모쓰튜터님 (계약하기 전에 공유주신 장표 다시 보고 들어갔습니다!)
할 수 있다고 응원해주고 고 동료분들인 향기즈,럭키즈 (두번의 학교를 같이 보낸 배배반장님)
실전반 기초반 동료분들 모두 감사합니다
