안녕하세요.
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.
행복한 크리스마스 입니다 🎄
가족들과 함께 따뜻한 연말 보내셨으면 좋겠습니다❤️
아마 연말이 다가오니 내년 계획을 세우시면서
아직 투자를 못하신분들은 꼭 투자를 하겠다!
결심하시는 분들이 많을거라고 생각해요.
그래서 그런지 최근에 부쩍 많이 받게 된 질문 중 하나인데요.
‘1억정도 가지고 있는데,
영끌해서 서울 10평대라도 실거주하는게 좋지 않을까요?’
‘생애최초 기회가 너무 아까워서요.’라는 질문이예요.
특히 이제 투자를 배우고 시작하려고 하시는 분들 중
싱글이시고, 이제 1억내외정도 종잣돈을 가지고 있는데
서울이 규제로 묶이다보니
무주택상태일때 10평대라도 서울을 들어가서 실거주를 하고
2년뒤에 전세를 주고 나오는 자산재배치의 계획을 많이 고민하시더라구요.
감당가능하다면 무주택으로 있는 포지션보다는
서울의 복도식 10평대도 서울안에 있는 자산이기 때문에
충분히 가치가 있고 매수해도 좋은 자산입니다.
다만 막연하게, 생애최초가 아까우니까,
서울에 다시는 집을 못사면 어떡하나 고민이 되어서 등등으로
여러가지 생각들때문에 망설이고 결정을 못하시는 분들께
조금이나마 제 이야기가 도움이 되셨으면 하는 바램과
저 역시도 월부에 처음 들어왔을때
서울에 먼저 실거주를 해야하지 않을까, 기회가 지금밖에 없지 않을까?
이런 다양한 고민들을 했었기 때문에 그런 생각들이 공감이 되어
고민이 해결되시길 바라는 마음에서 글을 쓰게 되었습니다 :)
종잣돈 1억을 가진 사람이 필요한 예산
보통 서울안에 있는 4~5급지 정도의 복도식 10평대는
절대가 4~5억 내외의 매매가를 형성하고 있습니다.
그렇다면 내가 종잣돈이 1억내외라면
생애최초를 활용해서 3~4억정도의 대출을 받아야한다는건데요.
6억짜리 집= 대출 4.2억(70%) + 종잣돈 1.8억
5억짜리 집= 대출 3.5억(70%) + 종잣돈 1.5억
4억짜리 집= 대출 2.8억(70%) + 종잣돈 1.2억
이때 LTV70%+DSR40%을 모두 충족하는 조건이여야만 하고
각각의 원리금 상환액을 30년 상환, 5%이자율로 계산을 해본다면
6억 매수시, 약 230만원
5억 매수시, 약 188만원
4억 매수시, 약 150만원 정도의
매달 갚아야하는 원리금 상환액이 나옵니다.
그럼 내가 이정도 금액을 매달 갚을 수 있는 능력이 되고
지금도 월세에 거주하고 있는데 차라리 그 월세낼 비용에 조금 더 보태서
차라리 내집마련을 하고 원리금을 상환하는게 낫겠다라고 생각하시는 분들은!
임대비용으로 지출을 하는것보다
주담대로 갚아나가는돈을 쓰는것이 훨씬 더 좋은 방법이라고 생각합니다 :)
그리고 적극 추천하는 방법입니다!
다만 내가 투자를 하고, 돈을 불리겠다는 마음으로
투자공부를 하고 계신다면 글을 좀 더 읽어주시기 바랍니다.
내가 이루고자 하는 방향이
어떤것인지 알아야 한다.
만약, 내가 원하는 목표는 서울에 내집마련 한채이고
실거주만 하면 나는 원하는 목표를 이룬다라고 생각하시는 분들은
10평대에 실거주를 하면서 조금씩 종잣돈을 불리면서
자산을 갈아타기 하는 방향으로 서울의 10평대를
매수하는 방향도 좋다고 생각합니다.
그런데 내가 부자가 되고 싶고, 현금흐름과 시세차익을
장기적으로 만들고 싶다면 이야기가 달라집니다.
만약 내가 서울의 10평대를 사서 2년뒤에 전세를 주고 나와서
그 전세금액으로 투자를 해보겠다라고 하시는 계획이라면
다시 한번 생각해보실 필요가 있습니다.
보통의 10평대 복도식 아파트는 입지가 아주 뛰어난 곳이 아닌
제가 말한 4~5억대의 절대가를 가지고 있는 아파트들은
전세가가 대부분 적게는 1억대후반~2억대 중후반까지의 가격을 형성하는데요.
그리고 이런 10평대 아파트들은 역세권 오피스텔,
원룸과도 함께 경쟁상대가 됩니다.
대부분 싱글이나 혹은 신혼부부들이 많이 거주하기 때문이예요.
임차인분들의 거주 안정성이 상대적으로 더 큰 평수들보다 떨어지고,
그렇기때문에 전세가를 받쳐주는 여력이 20~30평대보다 낮습니다.
그래서 전세가의 오름폭도 크지 않기 때문에,
내가 2년뒤 전세를 주고 나온다고 해도 전세보증금의 거의 대부분을
내가 집을 살때 냈던 주담대를 갚는 금액에 써야하는 상황이 생깁니다.
그러면 투자금도 없을 뿐더러,
2년동안 대출을 갚느라고 저축을 못했기 때문에
남은 종잣돈이 별로 없을 수 있습니다.
그럼 2년 뒤에 매도하면 안될까요?
여러분이 어차피 투자를 위해 매도를 고려하실거라면,
꼭 서울 10평대가 아니라 지방이나 비규제 수도권에서도
그 지역 안에서 좀 더 선호도 높은 단지들을 투자하는것이
그 안에서 사람들이 좋아하는 단지이기때문에
서울 10평대보다 단기간에 수익이 더 클 수도 있습니다.
더불어 주담대를 갚는 금액대신 저축을 할 수 있기 때문에
지금 투자를 하고 모으는돈으로 1~2년 뒤 재투자를 하면서
자산을 한채한채 더 쌓아가는 선택을 할수도 있습니다.
오히려 수도권에 선호하는 단지들을 투자로 본다면
전세보증금 자체가 서울 10평대보다 크기때문에 중장기 보유를 하면서
전세금을 2년에 한번 5%씩 올려받을 수 있는
황금알을 낳아주는 거위가 될 수도 있습니다🙂
싱글이라 내가 연간 모으는 금액이 적다면,
차라리 나와 함께 일해줄 자산으로 포트폴리오를 채워나가는것이
더 좋은 방향이 될 수 있다는거죠.
지금 서울집을 못산다고 해서 영영 서울집을 못사는게 아니예요.
언제나 준비된 사람에게 기회는 돌아오고 또 돌아옵니다.
어떻게 될지 모르는 시장을 기다리고 망설이기만 하다 시간을 보내기보다는
어떤 선택이든 내가 아는곳 중에서 할 수 있는 최선의 투자를 하고
또 다음 기회를 잡기 위해 꾸준히 포기만 하지 않으면 됩니다.
저두 초보투자자 시절에는 이런 말들을 들으면
경험이 없고 어렵다보니 참 망설여졌었는데요.
확신은 기다린다고 해서 얻어지는 것이 아닌
망하지 않는 선택안에서 적극적으로 행동해보고 배트를 휘둘러
과정과 결과를 경험해봐야만 생기는것이더라구요.
처음 해보는 일에 망설이는데 너무 많은 시간을 보내기보다는
배운대로 한번 실행에 옮겨보면서 확신을 얻어가셨으면 좋겠습니다.
지금 하는 내 투자가 평생 마지막 투자가 아님을 꼭 기억하세요!🙂
그리고 힘내셨으면 좋겠습니다. 응원할게요❤️
긴글 읽어주셔서 감사합니다🥰
