[열중 48기 쫑꼬미] #13 부동산트렌드 2025 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 대표저자 김경민

3. 읽은 날짜: 12월 24일

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

2024년 부동산 시장 다시 보기

(연동됨) 국고채 금리 = 주택담보대출 금리

국고채 10년물 금리 상승 → 주택 가격 하락

국고채 10년물 금리 하락 → 주택 가격 상승

2024년에는 국고채 10년물 금리가 1%나 하락하였다.

2025 현 시점을 대표하는 한 마디는 ‘서울 아파트 가격의 골든크로스(시장이 강세로 접어들었다는 신호)’

-새로운 슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)가 시작됨

-매매 시장으로의 수요 전환

돈에 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확

고점(23년 9월)을 돌파해 상승 중. (24년 10월) 아직 전고점을 뚫지 못함

필자는 W파고(전고점 돌파)까지 가능하다고 봄

 22년 -대폭락

 23년 1~3분기 -상승

 23년 4분기 ~24년 1분기 전반 -하락

 24년 1분기 후반~ 24년 10월 -상승

다만 전국 광역시의 아파트 시장이 서울 아파트 시장과 흐름을 맞춰 갈지는 미지수. 지역별로 흐름이 다르다.

경기도는 워낙 큰 광역권. 하나의 시장으로 판단하지 말고 내부의 신도시별 가격 흐름이 중요! (분당, 과천, 평촌 등)

2010년대 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 상이

BUT 2022년 이후 금리 급락 → 유동성 증가 → 전국 아파트 매매가격지수 모두 동일하게 상승

전국 광역시의 관건?

1)과연 가격은 바닥을 다졌는가?

2)바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입했는가?

3)만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

>>현재 1, 2번에 대한 대답이 명확하지 못함. N파고의 등장은 서울이 유일한 상황이 될지 모른다.

아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다.

장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요

1. 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.

   한강 이남 지역 - 수도권으로의 가격 확산 활발(서초구에서 시작하여 강남, 송파, 강동) vs 한강 이북 지역 조용

   이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯

   한강 이남과 이북은 서로 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. 이런 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성

각 권역에 대장구가 존재하며, 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다.

수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구

수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산 동구, 서구, 파주시

수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌), 김포시

수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시

>>지리적으로 인접한 지역은 서로 영향을 주고받으며 같은 시장 권역을 형성한다.

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다.

이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다.

[1]

강남구 - 서울의 대표적인 고급 주거지/ 높은 수요와 제한된 공급으로 인해 가격 상승이 지속

분당구 - 서울과의 접근성이 좋고 환경 및 학군 우수/ 강남구의 근접성 덕분에 더욱 강한 상승세

수지구 - 경기도 용인시에 위치. 분당과 인접. 상대적으로 저렴한 가격으로 주거 대체지로 주목

[2]

마포구 - 강남구와 비슷한 가격 변통 형태 / 마포구의 상승세가 일산과 파주로 전파되지 않음

            강남구와 각각 독립적인 시장임에도 유사한 경제적, 사회적 조건을 갖춤(교통, 생활 인프라가 좋음)

일산과 파주는 마포구에 비해 직장과의 접근성이 떨어짐/ 각각 자족적인 생활권을 형성

[3]

양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다.

양천구 - 우수한 교육 환경과 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰져 주거 선호도가 높다.

안양시 동안구 - 서울과의 접근성 좋고 주거 환경이 잘 조성됨 / 양천구와 유사한 매매가격 흐름을 보임!

김포시 - 경기도의 주요 주거 지역! 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있음.

[4]

노원구 - 생활 인프라와 교육 시설이 잘 갖춰짐. 24년 1분기 보합세

남양주시 - 환경 우수, 교통망 확충. 현재 가격 안정화

의정부시 - 서울과의 접근성 좋아 주거지로 선호

1. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

고가 아파트 시장 (강남, 서초 - 21만 9천세대 / 송파, 강동 - 21만 1천 세대)

중저가 시장 (노도성 - 31만 1천세대)

>>약 74만 세대로, 서울시 전체 세대수의 약 42.5%

고가 아파트 시장 (강남구, 서초구 - 밀접하게 동조화되어 있음)

-매우 높은 수요와 안정성을 자랑

-우수한 교육 환경의 영향을 많이 받음 /학군 이주 수요는 임대 시장에 더 큰 영향

-뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적

-높은 자산 가치

BUT

강남구는 주거지 + 업무지구 / 이미 재건축이 완료된 단지들이 많다.

서초구는 주거지 기능이 더 강함/ 최근 대대적인 재건축이 이뤄짐. > 신축 프리미엄

중저가 아파트 시장 (노원고, 도봉구, 성북구 - 동조화된 시장)

-서울 내 상대적으로 가격이 저렴한 편

-강남 접근이 어렵다. 여의도로 접근도 좋지 않다. 주요 직장 중심지는 광화문 정도!

-광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 부동산 수요를 끌어올리기 부족하다

*아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격 변동 

 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 부동산 가격 상승

-노원구 중계동은 유명한 학원가

-성북구는 고려대와 성신여대 등 명문 대학이 있어 주거 수요 꾸준히 유지

-중저가 아파트는 낮은 초기 투자 비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 수액 투자자들에게 매력적이다.

고가 vs 중저가 시장을 통해 얻을 수 있는 시사점

 -고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 그리고 가격은 점점 벌어지고 있다.

-고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다

-중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타난다

1. 서울시 아파트 공급 부족 사태

공급 절벽으로 >> 서울시 주택 가격이 상승한다

                          전세 및 월세 가격이 상승한다

                          주거 안정성 악화

2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 슈퍼사이클 - 서울 아파트 대세 상승의 신호탄

   상승과 하락의 사이틀이 주는 인사이트

   1) 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 1-2개월 먼저 상승/ 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 상승

   2) 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 물론 일시적 상승과 하락도 나타난다.

   3) 부동산 사이클이 짧아진다.

2. 인플레이션 - 부동산 상승의 기폭제

   시공비 상승 > 신규 공급 절벽 > 신축 아파트에 대한 더 높은 프리미엄

   (+) 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다.

   주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다.

   가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다.

3. 전세가격 폭등 - 매매로의 전환을 이끌다

   전세가격은 장기적으로 우상향 > 우상향 하는 이유? 인플레이션/ 입주 물량의 부족/ 전세 사기로 인한 빌라포비아

   매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다

4. PF사태 - 정책 실패와 최악의 공급 부족

   높은 토지 가격 + 금융비용 상승 + 시공비용 상승 + 분양가 하락 → 인허가 물량의 폭감 → 공급 부족

5. 공급 절벽 - 정확히 얼마나 심각한가

   입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다 (서북권, 서남권의 입주 물량 x)

6. 퍼펙트 스톰 - 공급 부족과 금리 인하의 협공

   금융시장 영역에서 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리 등이 중요하다

   -더 이상의 기준금리 인상은 힘들다

   -기준금리 인하는 언젠가 시작된다 >주택 수요 자극

2025년 부동산 가격 대예측

1. 금리가 24년 6월 대비 0.25% 인하 → 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승

2. 금리 0.75% 인하 → 아파트 가격 10% 상승

   >>노도성 지역은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등의 변수에 의해 크게 영향 받을 수 있다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

이번 책을 통해 김경민 교수님은 부동산을 어떻게 바라보는지 알 수 있었다.

연구하시는 분인 만큼 시장과 경제 전반을 훑어보시는 느낌이 강했다.

그러면서도 막연하게 설명하는 것이 아니라

구체적인 근거를 들어 설명하시기에 많은 부분이 이해가 되었다(물론 아직 이해 못한 부분도 많지만 ㅠ)

금리, 공급, 거래량, 가격 등 알아야 할 것, 고려해야할 것이 많지만

적어도 현 시장의 흐름에 대해 나의 언어로 설명할 수 있어야 하겠다는 생각이 많이 들었다.

PF대출 연장이 부동산에 어떤 의미를 주는지 정확히 몰랐는데, 이번 책을 통해 명확히 이해할 수 있었다.

PF대출 연장으로 부실 부동산이 저렴한 가격으로 나오지 못하고, 이로 인해 토지 가격이 높게 책정되어 신규 개발이 더뎌진다는 것을 알게 되었다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

관심 단지의 거래량과 실거래가, 호가 등을 꾸준히 살펴봐야겠다.

그 과정에서 인사이트가 나오고 그래야 그 단지의 가치와 가격 흐름에 대해 나만의 주관을 갖고 설명할 수 있을 것 같다.

26년은 <나의 부동산 노트> 라는 타이틀로

내 생각을 꾸준히 기록해보자!!

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

이제껏 경험하지 못한 ‘고물가’가 진행 중이다.

이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다.