[열중 48기 28조 한다한] 3주차 수강후기 - 스스로 한 비교평가로 나에게 맞는 투자하기

안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한입니다. 

이번 열중반 3강에서 가장 기대가 되었던 

잔쟈니 튜터님의 비교평가 강의! 

매일 어렵고 알쏭달쏭한 비교평가를

본질에 충실한 설명으로 알려주셨습니다.

다시 한번 비교평가의 기준과 

여러 실전투자에서의 적용까지 해보면서

투자 의사결정 하는 법을 배웠씁니다.

비교평가에서 필요한 것, 가치와 가격 그리고 나?

비교평가에 정답이 없다는 것은 

알고 있지만 우리는 늘 답을 찾고 싶어 합니다. 

A와 B단지 중에 뭐가 더 나은걸까?

어떤 공식에 의해 그런 결과가 나오는 걸까?

그래프는 어떤가? 

가치에 비해 가격이 어떤지를 

비교하면서 살펴 보는 것이 비교평가인데

이는 정답이 있는 것이 아니라 

우선순위가 다른 것 뿐이며, 

이것이 투자로 이어지려면

“내 상황” 까지 고려해야 한다는 것을

다시 한번 깨달았습니다. 

그리고 그렇게 의사결정을 내렸다면

내 선택의 책임은 온전히 나의 것이란 것도 

잊지 않고 회피하려 하지 말아야 합니다.

BM : 내 상황을 항상 잘 살피고 있어야 한다. (현금흐름, 투자방향성, 기존 보유물건, 물건상황)

현재 재정상황, 가용 가능한 투자금, 0호기 상황이 어떤지 매달 임보에 써볼 것.

1단계 : 지역 내 비교평가 → 지역 내 ㅎㅅㄱㅊ 찾기

단계별 비교평가를 알려주시며

첫번째로 지역 내 비교평가의 경우에는

임장 후 그 생활권의 ㅎㅅㄱㅊ 를 찾는 것이 

핵심이라고 말씀하셨습니다. 

같은 지역이라도 생활권 별로 ㅎㅅㄱㅊ 는 달라질 수 있으며

그래서 더욱 발품과 손품으로 선호도를 뾰족하게 

찾아야 하겠구나 하는 생각이 들었습니다.

비슷한 가격의 단지들을 묶어서 평가할 때는 

어떤 단지가 더 ㅎㅅㄱㅊ 를 충실하게 만족시키는가를

우선순위로 결정하면 되겠습니다. 

BM: 선호도 파악을 위해 전임, 매임이 필수다! 

앞마당 만들때 매임 최소 30개 이상을 잊지 말자.

2단계 : 지역 간 비교평가 → 가치의 우선순위 세우기 

늘 헷갈리는 지역 간 비교평가.

장단점이 각자 다른 단지들을 비교할 때는 

어느 것을 우선으로 해야 할까요? 

비교하는 지역이 토지거래허가구역이든,

비규제지역이든, 

가치와 가격으로 비교평가 하는 것은 똑같으며 

(비규제 지역은 투자금까지 고려해야 하지만)

가치에 대한 기준을 세우면 되는 일이라고 하셨습니다. 

입지에서의 가치는

ㄱㅌ(ㅈㄱㅅ)과 ㅇㅊ 를 우선으로

나머지는 플러스 요인으로 보면 된다는

정리를 해주셔서 속시원 했습니다!

이것을 또 토허제 지역 내에서 비교 

비규제지역 내에서 비교 

비규제 수도권과 지방, 둘을 섞어서 비교 하는 예시까지 들어주셔서

개인적으로 제일 많은 도움이 되었습니다. 

 새로 알게 된 점 

• 토허제 내 투자시 고점 잡는 게 아닐까? → 가치 있는 단지의 가격이 4년전과 같다면 꼭지 잡을까봐 두려워서 안살 만큼 나쁘지 않은 가격이다. 10년 관점에서는 모두 우상향이다.
• 비규제 지역은 대부분 서울 핵심지에서 멀다 → 그만큼 교통의 중요성이 크다. (얼마나 빨리가는가!)
• 비규제 수도권 vs 지방 비교평가 → 서로 다른 사이클, 가치를 지녔기에 “선호도” 중심으로 비교
• 희미한 앞마당 → 다녀온 후 가치와 가격 확인 (시세트래킹), 투자후보 순위권 단지가 있다면 매물임장 추가

BM : 다른 지역을 가더라도 비교단지를 쥐고 가야 의사결정이 쉬워진다!

새로운 앞마당 갈때 기존 앞마당에서 비교하고 싶은 단지를 손에 쥐고 가기.

의식적으로 가치를 비교하며 앞마당 만들기

3단계 : 물건별 비교평가 → 정확한 비용 체크 

매물별로 비교를 할때 가장 중요한 기준은 

“실제 비용이 얼마나 드는가?"

1. 동/층/향 + 타입의 선호도 : 실제 나갈 수 있는 전세가와 투자금 파악
2. 수리상태 : 실거주용/ 임대용/ 기본 / 신축의 옵션유무
3. 점유자 조건 : 갱신권 사용여부, 세입자 전세/월세, 입주 물건

여기서는 실제로 매물의 상황을 가정하고

어떤 것을 우선순위로 봐야 하는지

매물의 어떤 것을 포인트로 비교해야 하는지

어떤 조건을 유리하게 만들어야 하는지

튜터님과 함께 매물보러 간다고 생각하고

감정 이입하면서 

화면을 멈춰두고 우선순위를 골똘히 생각하기도 했습니다 ㅎㅎ

월세 낀 물건과 주인전세 시 

계약 프로세스까지 떠먹여 주셔서!

감사합니다. 

BM : 해당 단지의 RR 을 꼭 단지분석에서 표시해볼 것. 

그에 따라 매매가/전세가 모두 달라진다. 지방은 더더욱 중요한 요소이다.

압도적 실행만이 투자로 연결될 수 있다

Q. 보통 앞마당 몇개면 투자할 수 있나요?
A. 앞마당 개수보다 훨씬 중요한 기준은 
내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것
가치와 가격을 비교하며 앞마당을 넖힌 후엔 반드시 투자할 것

투자로 돈 버는 데 가장 중요한 세 가지

1. 투자실력 (집 사는 것 < 집 살 수 있는 실력을 갖추는 것)
2. 꾸준히 행동할 수 있는 환경 (내 의지력 < 환경의 힘)
3. 실전 투자 경험 

언제 어디서든 투자물건을 찾을 수 있는 실력을 만들려면
"압도적 실행"이 필요하다는 말씀이 가장 와닿았습니다. 

BM : 다음달 1월에 바쁘단 핑계로 대충 강의수강 하지 말자. 

할수 있는 환경에 나를 밀어넣자!

언제 어디서든 투자할 수 있는 실력과 앞마당을 갖춘 투자자를 목표로

환경에 오래 머무르는 선택을 계속 해보겠습니다.

메리크리스마스!