✅아파트명 : 고덕국제신도시 르플로랑
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수도권 경기 평택시 A등급 276,230
2. 교통 (C등급)
3.학군
2023년 03월 01일
4. 환경
대형마트 : 홈플러스 1.5km/ 코스트코 3km
백화점X
대학병원X/ 종합병원 PMC박병원(1.1km)
삼성전자 평택캠퍼스(2km)
관공서인접(국민건강보험공단/ 한국국토정보공사/고용노동부/노무법인평로)
5. 공급
고덕국제신도시서한이다음그레이튼/ 2027년 05월/ 1,138세
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
인근에 33평이 없어 바로 옆단지 고덕국제신도시 르플로랑 아파트 24평(4억2,000) vs 파라곤 27평(5억8,000)을 비교해 보았음 (비슷한 평수이고, 르플로랑 아파트가 상권과 교통 측면에서 좀 더 좋아 보이는데 파라곤 보다 1억 6천만원이나 싼 것이 의아해서 임장을 다녀와봄)
- 임장결과, 네이버부동산으로는 확인이 안됐던 고덕국제신도시 르플로랑 아파트가 LH아파트였음. (사람들의 선호도가 아무래도 브랜드가 좀 더 나은 아파트를 선호할 것 같음)
- 지하철 역이 도보로 2분정도 밖에 차이가 나지 않아 교통 측면에서는 파라곤이 크게 불편한 점이 없어보임.
- 르플로랑 아파트 바로 맞은편이 상권이고, 파라곤은 걸어서 2-3분정도 가야 상권이지만 거리가 멀지 않아 큰 불편사항이 되지 않음. (오히려 파라곤 맞은편은 상가주택이 형성되어 있어 소음측면에서 르플로랑보다 우세할 것으로 예상.)
- 가장 결정적인 요인은 파라곤은 초품아 아파트, 아파트 내에 초등학교 후문과 이어져 길을 건너지 않고 등하교가 가능함(휴일에 임장하여 거주하는 구성원을 알 수 없었지만, 인근에 초, 중, 고등학교가 많은 걸로 보아 어린 자녀들을 둔 가족구성원이 주로 거주할 것으로 예상됨. 또한, 르플로랑 바로 다음 단지는 행복주택으로 젊은층이 많이 거주하고 있음)
- 커뮤니티 시설에서도 차이가 났음(파라곤의 경우 독서실(성별 따로)과 어린이 도서관이 깔끔하게 되어 있고, 헬스장이 꽤 넓고 기구들이 다양하고 잘 갖춰져 있었음, 동간 거리도 넓었고 단지 내 인도와 놀이터, 화단이 깨끗하게 잘 관리되어 있었는데 그에 비해 르플로랑은 부족했음.)
- 낮 12시에 방문했는데 파라곤은 단지 건물 마다 해가 대부분 잘 비치는 것을 확인할 수 있었으나, 르플로랑은 거의 해가 비치지 않아 더 싸늘하고 어두워 보였고. 일조량의 차이가 겉에서만 봐도 확연해 보였음)
2) 환금성 :
총 매물 97개중 33평 59개 매물 나와있는 것으로 보아 매도가 쉽지 않아 보이나, 인근 단지 중에 33평 매물 없음.
3) 수익률 :
전고점 대비 31% 하락한 상태이며, 올해 1월에 저점 5억 8천만원에서 1년 이내에 8천만원 정도 상승.
아직 전고점까지 상승기회가 있어보임
4) 원금보존 :
전세가율 50%로 현재 자산보다 투자금이 많이 들어감.
평택은 빈땅이 많은 곳으로 입지독점성이 떨어짐
현재 고덕동에 매물이 전체적으로 많은 상태에서 27.05월 1,138세대 추가 공급이 되면 공급이 더 많을 것으로 예상됨
(전세빼기 어려움)
5) 리스크 대비:
현재 고덕파라곤아파트는 공급이 많고 경기지역 적정 전세가율 70%에 훨씬 미치지 못하는 50%로 투자금이 많이 들어가며, 아예 바닥이 아닌 시점이라 가격이 떨어질 경우 손실 가능성이 높아보임.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 전고점 대비 31%로 하락한 시점이여서 매수 해도 가격이 오를 것으로 예상 되지만, 전세가율은 50%로 그에 따라 가격이 내려갈 확률이 높아보이고, 투자금을 3천만원 이내로 생각하고 있는 현재에 매수가 어려울 것으로 판단됨.
또한 현재 고덕동에 공급이 많은 상태인데 향후 3년동안 2,603세대가 공급되면 무리하여 투자한다고 해도 전세빼기가 어려울 것으로 보임.
= 직장A/ 교통C /학군C/ 환경B/ 공급C
내가 세운 투자목표인 투자금 3,000만원 이하의 기준에 완전히 벗어나므로 매수X
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자 기준을 가지고 임장을 다니면서 아파트를 자세히 들여다 보니 평소엔 잘 보이지 않던 동간 거리, 인도와 조경의 중요성, 초품아, 일조량 등이 계속 해서 눈에 들어왔고 첫 임장이라 놓치는 부분도, 모르는 부분도 많았지만 어플을 직접보고 실제로 현장을 방문해보니 이전보다는 아파트의 가치를 보는 눈이 조금은 길러진 거 같습니다.
다음번엔 사전조사를 더욱 철저히 해서 공인중개사도 들려보려 합니다.
