안녕하세요 나울입니다. 😊

오늘은 임장보고서 결론 파트를 쓸 때

매매가별, 투자금별로 TOP3를 뽑아야하는 이유,

투자금/예산에 들어오지 않아도 매물임장을 해야하는 이유에 관해 써보려고 합니다!

렛츠고!

Q1. 저는 종잣돈이 없는데/당장 투자 못하는데

TOP3, 혹은 투자 후보 물건을 어떻게 뽑으면 좋을까요?

이 질문은 실제로 월부학교 가을학기 최임발표 때 제가 줴러미 튜터님께 드렸던 질문입니다.

줴러미 튜터님께서는 실력을 높이는 것을 강조하시며,

억대별 TOP3, 투자금별 TOP3를 뽑아보라고 하셨습니다.

(부끄럽지만 예시로 제 임보를 가져와봤습니다. 저도 임보 잘 못써요 소근)

위의 예시처럼 임장지 억대별/투자금별 1등 혹은 TOP3

앞마당 억대별/투자금별 1등 혹은 TOP3을 뽑다보면

나만의 생각이 정리되고,

5분위 시세표를 만들때도 의사결정이 더 쉬워집니다.

이렇게 연습하다보면 내 투자금에 들어오지 않는 임장지에서도

매매가별, 투자금별로 어떻게 저평가이고 어떻게 투자물건으로 매력적인지

치열하게 고민해보고 실력을 향상시킬 수 있습니다.

지금은 비록 단점이 명확한 단지를 갖고 있거나

투자금이 부족해도,

1호기를 팔아서 갈아탈 수 있는 단지는 어떤 것이 있을까?

종잣돈을 더 모아서 갈 수 있는 단지는 어떤 게 있을까?

생각하면서 뽑아보시면 좋을 것 같습니다.

Q2. 시세따기 할 때, 가격이 잘 눈에 들어오지 않고 반복되는 과정이 힘들어요.

Q3. 투자금/내 예산범위에 들어오지 않는 단지도 매물임장해야할까요? 

매임의 벽이 커요.

이 고민은 제가 최근 열중반 선배와의 독모에서 조원분들과 나누었던 주제입니다.

저 또한 실전준비반에서 처음 결론파트를 쓸 때 같은 감정을 느꼈었고,

내성적인 성격탓에 매임을 할 때 늘 식은 땀이 났습니다.

‘사지도 못할 물건을 이렇게 보는 게 맞나?’라는 생각을 수도 없이 했고,

만나는 튜터님들께 매임의 어려움에 대해 많이 호소했습니다.

그러나, 매매가별 투자금별 TOP3를 잘 뽑고 싶다면

시세와 매임은 반드시 선행되어야할 영역입니다.

특히 매물임장은

현장에서 부동산 사장님의 브리핑을 들으며

동별, 타입별 선호도를 세세하게 알 수 있고

더 선명하게 기억에 남습니다.

그래도 와닿지 않는 분들도 계시죠?ㅎㅎ

이 주제와 관련해서 제 개인적인 얘기를 잠시 드리고자합니다.

1)영원한 시장은 없다

제가 월부에 와서 처음 공부를 할 때는 22, 23년 하락장이 한창이던 때였습니다.

당시 종잣돈 2천만원도 없던 저에게는,

2.5억 투자금을 들여서 살 수 있는 이 단지가

저랑은 아주 오랫동안 관련이 없을 것이라 생각했습니다.

이 단지 뿐만이 아니라 당시 매임했던 대부분의 단지가 그랬습니다.

예약된 부동산에 들어가면 사장님들의 반응은 대개 차가웠습니다.

'투자할 돈은 있어요? 투자자들 보기만 하고 사지는 않더라…'

'당신네 같은 사람들 때문에 우리 공인중개사들이 얼마나 힘든지 아세요?’

자연스레 나쁜 마음이 올라왔습니다.

‘어차피 사지도 못할 단지, 매물임장이 의미나 있겠어?’

‘이렇게까지 홀대받으면서 해야할 일인가?’

이런 마음가짐으로

임장 보고서의 결론도 제대로 내지 못했을뿐더러

당연히 지역의 이해 또한 낮은 수준에 머물렀습니다.

그러나 똑같은 시기, 나약했던 저와 다르게

그저 해야할 일을 묵묵히 해나가는 동료분들도 분명 있었습니다.

그런데 2년 반이 지난 후, 이 단지를 다시 보니

매매가는 똑같은데 투자금이 4천이나 줄어드는 일이 발생합니다.

그래프는 후행지표입니다. 현장에서는 전세가가 오르고 있습니다.

지역을 미리 이해하고, 단지의 가치를 알아둔 투자자는

다른 투자자들이 몰려가기 전에 분명 기회를 더 먼저 잡을 것입니다.

가장 좋은 동, 층, 타입을 가장 좋은 가격에 가져갈 것입니다.

그 주인공이 나라면 너무 좋을 것 같지 않나요? 🤗

2)돈은 있다가도 없다

저는 25년 하반기 동안

3천만원대로도 투자할 단지를 고르고,

5천만원으로도 고르고,

1억대로도 골랐습니다.

봐야하는 단지가 계속 달라지다보니 혼란스러웠습니다.

평소에 연습하지 않았다보니

이렇게 후보 단지를 뽑는 것이 맞나 의구심도 들었습니다.

특히 뼈저리게 후회했던 세 가지가 있었는데요, 

아, 앞마당 좀 제대로 만들어둘걸. 반마당밖에 없냐…

아, 앞마당 좀 미리 많이 만들어둘걸.

아, 투자금별로 우선순위 좀 뽑아둘걸.

이렇게 저는 껄무새가 됩니다…

여러분들은 그러지 않기를 바라며…

투자금이 왜이렇게 달라졌는지 궁금해하실 분들도 계실 것 같아요.

월부에 처음왔을 때의 저는

연봉이 3천만원대(연저축액 아님 주의)였습니다.

그런 제가 부동산이라는 거액의 투자재를 살 수 있을지 의심이 들었고,

설사 매수한다하더라도 너무 먼 얘기처럼 느껴졌습니다.

그러나 그런 저도 돈이 늘었던 시기가 있었습니다.

(1)더블 인컴

결혼해서 맞벌이를 하다보니 연 저축액이 늘어났는데

생활비는 줄어들다보니(일단 주거비 부담이 확 줄어듭니다)

생각보다 돈이 잘 모이기 시작합니다.

(2)몸테크 선택

역세권 신축 빌라 전세를 살다가

역이 좀 먼, 재건축 아파트 월세를 들어가기로 결심했습니다.

주거 컨디션은 좀 떨어졌지만

전세대출 DSR에서 해방,

주거비로 깔고 앉았던 돈 일부를 회수하면서

투자로 볼 수 있는 단지의 수준이 높아졌습니다.

(3)사치재 소비 줄이기

올 한해 동안 저는 신발이나 양말, 속옷 말고 의류를 구매해 본 적이 없습니다.

대신 가끔 친한 지인들이 옷을 선물해주면 감사하게 입었습니다.

사치재 소비를 줄이니 조금이나마 더 저축할 수 있었습니다.

물론 어려운 시기도 있었습니다.

(1)일시적인 건강 악화

개인적인 사정으로 건강이 좋지 않아

저축액의 일정부분을 의료비로 지출해야할 때가 있었습니다.

(2)실직

갑자기 회사가 어려워지며 실직을 하기도 했습니다.

적지만 꼬박꼬박 들어오던 월급이 순간적으로 없어지니

참 아찔했습니다.

당시 투자금이 적어서 연저축액만큼의 레버리지를 고려했었는데,

섣불리 무리한 레버리지를 썼다면 더 힘든 상황이 왔을 수도 있겠지요.

실제로 이러한 상황들을 겪었다보니

줴러미 튜터님께서 그토록 강조하셨던,

실력을 높이는 것

의 의미를 더 잘 이해할 수 있었습니다.

내 투자금이 이렇다고 보던 단지들만 봤으면

상황이 달라졌을 때  부끄러운 민낯이 그대로 드러난다는 것을 알게되었습니다.

월부 멘토님께서 말씀해주시듯이,

완벽한 계획을 짜고 그 이후에 실행하는 것이 아니라,

먼저 행동하면서 계획을 수정해나가는 방법이

정말 다 맞는 말이더라구요.

다음에는 2호기 복기글로 돌아오겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다 :)