(오늘은 더) 오래 걸렸지만 해냈습니다! 수도권 투자 후기

안녕하세요 결국 해내는

투자자가 되기위해

노력하고 있는 오늘은 더입니다.

월부를 시작하고나서 약 2년 이상을

투자를 망설이고 주저했습니다.

올해 1호기 투자를 하면서

지금까지 왜 못하고 있었는지

무엇이 문제였는지를 알게되었습니다.

그래서  1호기 투자까지 오래걸린 이유와

그 과정에서 어떤결정을 해왔는지를 적어봤습니다.

1. 투자가 오래 걸린 이유

ㅣ‘행동’ 한다고 말하지만 실제로는 ‘가만히’ 

• 1년 이상이 지났는데도 투자를 하지 못했던 이유는 해야하는 행동의 이유보다 행동하지 못하는 이유에 더 귀를 기울였기 때문입니다. 24년 12월 투자코칭에서 프메퍼 튜터님이 투자를 하기 위한 방법들을 알려주셨으나 제대로 실행하지 않았습니다. “회사 일 때문에…, 요즘 시간이 없어서.., 감정적으로 힘들어서.., 이미 많은 투자자가 휩쓸고 가서..” 적고나서 보니 정말 구차한 핑계들로 제 스스로를 묶었습니다.

ㅣ기한없는 데드라인

• 결정적으로 투자가 오래걸린 이유로 기한없는 데드라인이었습니다. 매달 원씽은 1호기 투자라고 했지만 구체적으로 어떻게 할지에 대한 계획도 없고 막연하게 1호기 투자라는 계획만 가지고 있었습니다.이번달 못하면 다음달, 다음달 못하면 그 다음달로 계속 미루고 있었습니다. 그러다 보니 1년 가까이 지나게 됐습니다.

ㅣ욕심에 눈이 먼 ‘조금만 더’

• 투자를 하지 못한 기간을 생각하며 ‘나는 더 좋은 물건을 사야돼’ 물건을 샅샅히 찾을 생각보다는 눈만 높아져 있었습니다. 임장한 지역은 전체적으로 저평가여서 아직 오르지 않은 저렴한 물건들이었지만 눈만 높아진 저는 더 좋은 매물을 사야한다고 생각했습니다. 그래서 깎이지도 않는 물건에만 매달린채 시간을 보내고 있었습니다.

ㅣ채워지지 않는 확신 그리고 최고

• 앞마당과 투자 매물을 뒤지면서 몇 번의 투자하기 좋은 물건들을 매수할 수 있는 기회가 있었으나 마지막에는 선택하지 않았습니다. 투자가 쉽지 않았던 물건이 가능해질때면 되려 할 수없는 핑계를 찾으면서 다른 물건들로 눈을 돌렸습니다. 그때 부사님은 “본인은 10년 지나도 투자 못할거에요” 라는 말씀을 하실정도였어요. 돌이켜보면 내가 할 수 있는 최선의 매물이 다가와도 못했을겁니다. 

2. 투자하기까지 결정하는 과정

• 7월 : 투자에 다시 몰입할 수 있는 한달
  • 6개월간 앞마당을 늘리면서 찔러보기식의 1호기를 찾다가 운좋게 7월 지방투자실전반을 수강하게 되었습니다. (빛나는) 이나 튜터님께서는 배정된 임장지에서도 충분히 제 투자금으로 투자할 수 있는 지역이고 뾰족한 앞마당을 같이 만들자고 하셨습니다. 그리고 결론 부분의 앞마당 전체 포함 TOP3에서 다른 지역의 매물이 나왔고 튜터님께서는 해당 지역에 가서 털어보라고 하셨습니다.
• 8월 : 매물 털기가 무엇인지 알게 된 한달
  • 운좋게도 다음달 열반실전반 수강 기회를 얻었지만 매물을 터는게 벽이었던 저는 지난달에 뽑은 TOP3 지역을 가지 못했습니다. (1호기 은인) 적투 튜터님과 함께 다시 방향을 잡고 이번 앞마당에서 매임의 벽을 깨고 매물코칭까지 받아보자고 하셨습니다. 튜터님의 개인적인 가이드로 매물털기의 벽을 허물 수 있었고 다음으로 앞마당 포함해서 매물코칭 후 투자까지 연결해보기로 했습니다. 아직 매물을 많이 보지 못했던 저는 실전반이 끝나고 한달 가까이 매물을 털어서 최선의 물건을 가져오겠다고 튜터님과 약속까지 했습니다.
• 9월 : 다시 벽을 만나다 (매물코칭1)
  • 하지만 다시 과거의 저처럼  ‘투자자에 예민하게 반응하는 부사님, 토요일에 쉬는 부동산, 내가 찾는 조건이 없는 물건 등’ 안되는 여러 이유로 물건을 많이 보지 않았습니다. 1호기를 하고 싶은 마음이 뜻대로 되지 않아 매주 매임이 다가오는 주말이 심적으로 정말 답답하고 스트레스였습니다. 결국 최선을 다해 털어보지 못한 채 튜터님과 뽑은 매물에 대해 얘기하고 매물코칭을 넣었습니다. 매물코칭 담당 빈쓰 튜터님은 제가 넣은 매물에 대한 정보를 정~말 상세히 말씀해주시고 제 상황을 고려하여 투자방향을 설명해주셨습니다 그리고 수도권과 지방을 고민하고 있던 저에게 ‘지방, 수도권을 따지는게 아니라 오늘은 더님은 얼른 투자를 해야해요’ 라고 답해주셨습니다. 하지만 그날 1순위 매물은 거래됐고 2순위 매물은 거둬들였다는 소식을 듣게 됩니다. 그리고 튜터님이 말씀해주신 리스크(알고서 선택하는 것과 모르고서 선택하는 것은 다른 문제)를 들으니 다시 주저하게되었습니다. (제가 주저했던 단지들 가격대도 그 이후로 볼 수 없었습니다.)
• 10월 : 해야만 하는 환경, 그리고 시야의 확장 (매물코칭2)
  • (1호기 금쪽이 담당) 도리밍 튜터님과 지방투자 실전반을 함께 되었고 도리밍튜터님은 지금까지 끙끙 앓고 왔던 1호기 고민을 알고계셔서 적극적으로 제가 1호기를 위해 행동할 수 있도록 정말 많이 도와주셨습니다. 알고 있다고 생각했지만 상위 생활권부터 내려오면서 제가 할 수 없다고 생각한 물건들도 같이 고려해볼 수 있게 되었습니다. 다시 매물털기를 반복하여 신축의 절대가가 높지만 투자금이 오버가되는 물건에 대해 자향 멘토님으로부터 코칭을 받았습니다. 멘토님께서는 가져온 물건에 대해 제 의사를 물어보시고 제가 한동안 투자를 할 수 없어 좋은 투자는 아니라 답해주셨습니다. 멘토님께서는 제가 고민되는 부분들에 대해 확실하게 가르마를 잡아주셨고 제가 더 집중적으로 빠르게 움직일 수 있도록 강하게 말씀해주셨습니다.
• 11월 : 지속할⁠ 수 있었던 이유
  • 하지만 또 물건이 나오지 않아 계속해서 헤매고 있던 중 (저를 살리신) 메르 튜터님과 함께 한달을 보낼 수 있었습니다. 오히려 조급했던 저를 부조장이라는 역할을 주시면서 임장지에 대한 몰입뿐만 아니라 투자물건을 찾을 수 있도록 독려해주셨습니다. 하지만 앞마당을 만들면서 1호기를 동시에 찾는게 쉽지 않았고 수업이 끝날때까지 후보 단지를 1~2개 밖에 추리지 못했습니다.
• 12월 : 진짜 데드라인 설정 (매물코칭3)
  • 실전반이 끝나고 절대적으로 시간이 많아도 환경이 없으면 제대로 하지 못할거라고 생각하여 실전임장클래스와 매물코칭을 모두 신청했습니다. 그리고 데드라인을 짧게 잡아가며 실전임장클래스의 (훤칠함과 스윗하신) 준삭스 튜터님께 배운 매물임장법과 지난 (투자의 점을 찍게 해주신)자향멘토님께서 알려주신 기준을 가지고 매코 직전까지 매물을 털어보고 내가 당장 할 수 있는 매물들을 넣었습니다. 정말 운좋게 자향멘토님께 다시한번 매코를 받게되면서 1순위, 2순위 그리고 3순위 물건까지 우선순위가 높은 물건들부터 협의해서 안되면 빠른 결정(오늘 또는 내일)을 하라는 답을 듣게 되었습니다.
• 가계약
  • 1순위 물건은 현금세입자와 동시계약을 염둔해둔 물건이었지만 다른 곳에 전세계약했다는 소식에 바로 2순위와 3순위 물건기준으로 주변 부동산을 워크인 하면서 더 좋은 조건과 가격을 가진 물건은 없는지 하나씩 확인했습니다. 그리고 부동산 사장님들이 보여주신 물건들을 보면서 2,3순위 물건이 조건이나 상태가 가장 괜찮은 물건이라는 확신을 더 갖게되었습니다. 최종적으로 2순위 물건 먼저 목표 매수가격을 부사님께 말씀드렸고 부사님께는 이 물건이 안되면 저는 3순위 물건으로 하겠다고 말씀드렸습니다. 하지만 2순위 물건의 가격은 목표매수가보다 500만원 높은 가격에 다른 매수자도 연락이 와서 그 가격으로 하기는 어렵다고 했습니다. 저는 여기서 100만원이라도 더 깍으려고 했으나 집주인은 딸과 상의하겠다고 하고 4시간을 부동산에서 기다리고 들은 대답은 갑자기 500만원을 올린 가격이었습니다. 저는 갑자기 생각지도 못한 금액을 올려버리는 바람에 3순위 물건에 목표 매수가를 다른 부동산 사장님께 말씀드렸습니다. 하지만 3순위 물건의 매도자도 차갑게 거절했고 저는 생각대로 되지 않는 협상으로 조급함이 커졌습니다. 저를 진심으로 투자시키겠다고 계속 전화를 주신 마바님, 사사님, bro 통화한 덕분에 다시 차분하게 생각할 수 있었습니다.  지금까지 놓쳐버렸던 매물들을 생각했을때 500만원(실제로 1000만원 조절 후 올린금액)으로 내가 투자를 못했을때의 리스크를 생각해보면 큰 비용이 아니라고 생각해서 최종적으로 결정하게 되었습니다.
• 본계약
  • 세낀 물건은 소유권 이전을 너무 미룰 필요가 없다는 말을 듣고 가계약금을 넣고 이번 달 안으로 매도자와 협의하여 계약이 가능한 날로 맞췄습니다. 부사님은 본계약날과 잔금날 2번 와야되기 때문에 전자계약을 권했지만 저는 계약이 처음이라 직접 제가 보는게 편하다고 말씀드렸습니다. 본계약 당일에는 시간보다 일찍 부동산에 도착하였고 양파링님의 전세 A TO Z 강의를 들으면서 계약서에서 무엇을 확인해야하는지 차근차근 확인했습니다. 그리고 매수 전 세입자의 아기때문에 보지 못했던 방을 미리 양해를 구하고 잔금 전에 한번 더 방문하여 모두 확인했습니다. 세입자한테 누수는 없는지, 아랫층에서 연락은 없는지도 물어봤고 나오는 길에는 관리사무소에 들어가 최근 누수 신고내역이 없는지도 확인했습니다.
• 잔금
  • 본계약 이후 바로 10일 후에 잔금을 치룰 예정이라 법무사를 알아봤습니다. 부동산 소개 법무사님으로부터 견적을 먼저 받았고 법무통을 통해 견적을 요청했습니다. 먼저 소개 법무사님한테 꼭 지불하지 않아도 되는 내역(~서류 작성료 등)과 다른 견적보다 높은 내역(보수료)의 금액을 조정이 되는지 문의했지만 어렵다는 답변을 들었습니다. 하지만 법무통에서 받은 견적이 적정한 금액이었기 때문에 앱을 통한 법무사님으로  결정하기로 했습니다. 그리고 잔금 전날까지 필요한 서류와 챙겨야 할 것들을 확인했습니다. 이체한도로 첫 거래 시 당황하는 사례가 많다고 들어서 혹시나 하는 마음으로 이체금액도 확인해보고 은행에도 다시한번 문의해봤습니다. 잔금 당일, 법무사님이 먼저 와있었고 가져온 서류를 모두 확인했습니다. 그리고나서 제게 견적서를 보여주셨는데 제가 모르고 있는 내역이(등록대행,제증명, 우편료 등) 들어가있었습니다. 그러면서 처음 보내준 견적은 러프하게 보냈고 적은 금액들은 넣지 않았다고 말씀하셨습니다. (알고는 있지만) 없던 내역에 관해서 정말 필요한 내역인지 여쭤봤고 법무사님은 다시 금액을 조정해주셨습니다. 그리고 잔금 치루고나서 혹시 몰라 다시확인해보니 채권할인액에도 일부 금액을 추가해놨습니다. 그래서 법무통에 견적서를 받더라도 문자로 내역에 대해 다시 명확하게 한번 확인해보고 법무사님을 선택해야겠다고 생각했습니다. 잔금 과정에서 부동산 사장님들의 말에 휘둘리다보니 제가 눈으로 직접 확인해야 될 부분(등기부등본)을 챙기지 못한 점이 아쉬웠습니다.

3. 투자를 하면서 잘한점과 못한점

• 잘한점 :
  • 내 자신을 내려놓고 튜터님께 도움을 요청한 점
    • 투자공부 기간이 길어지다보니 저는 항상 괜찮아야만 하고 다른 분들에 비하면 저는 힘든게 아니라는 생각을 가지고 있다보니 제가 어려워하거나 못하는 부분들을 말씀드리기 어려웠습니다. 하지만 시간이 지나도 달라지는 것은 없다는 사실과 사람들은 생각보다 저를 크게 관심갖지 않는다는 사실을 깨닫고 제가 어려워하는 고민들을 최대한 말씀드릴려고 했습니다. (예를 들면 저 아직도 지역개요 작성이 어려워요.. 매물털기가 두려워요.. 확신이 안서서 투자가 안돼요.. 등) 제 고민을 들은 튜터님들은 조금 더 제게 맞는 방향을 제시해주셨고 계속 나아갈 수 있었습니다.
  • 거인의 어깨를 빌리다
    • 12월달부터는 100% 확신과 최고의 물건은 아니지만 내가 본 매물 중에 할 수 있는 최선의 물건들이라고 생각하면 재지 않고 매물코칭을 신청했습니다.
  • 크고 작은 고민들을 튜터님과 동료분들에게 조언을 구한점
    • 원래는 고민이 있으면 혼자 끙끙 앓거나 회피하려고 했습니다 그러나 시간이 지나도 나아지는건 없다는 사실을 깨닫고 튜터님과 동료분들에게 최대한 제 고민을 나눌려고 했습니다. 고민중 일부는 생각보다 어렵지 않게 풀리는 것들이 많았고 튜터님과 동료분들의 진심으로 도와주는 마음이 제가 계속 이어나갈 수 있는 원동력이었습니다.
• 못한점 :
  • 조금이라도 일찍 투자를 하지 못한 점
    • 매수 타이밍을 놓치거나 투자가 안되는 물건들을 보면 아쉬워하고 투자가능한 물건들을 보면 ‘아직 아니야, 다음에’ 라는 말과 함께 계속 투자를 미뤘습니다. 그리고 그 당시 후보 물건들은 매매가 뿐만 아니라 전세가는 지금 볼 수 없는 가격들이 되었다는 사실을 알게되었습니다.
  • 해야만 하는 것들보다 중요한 내 감정과 상황
    • 한발 더 나아가야하는 순간마다 ‘하필’ 여러가지 일들이 겹치면서 마음이 힘들어지면 모든것을 멈췄습니다.
  • 해야할 일을 제대로 인지 못한 점
    • 형식적인 원씽은 있었지만 지금 제가 당장 해야할 원씽은 없었습니다. 그래서 주변 상황에 따라 이리저리 휘둘리며 시간을 보냈습니다.
  • 복기를  못한 점
    • 복기는 거창해야 되고 그럴듯해야 한다고 생각하면서 아예 복기를 하지 않은 점입니다.(이게 저한테 정말 큰 리스크 였습니다.)
    • 수많은 멘토님과 튜터님들께서 방향성을 알려줬는데도 불구하고 저는 복기를 하지않아 제가 제대로 된 방향으로 가는지도 모른채 그냥 가고 있었습니다.

4. 다음투자에서 놓치고 싶지 않은것

• 최고가 아닌 괜찮은 씨앗 꾸준히 심기
  • 지금까지 쌓아온 실력과 경험을 믿고 매코 후 우선순위가 높은것 부터 투자가능하다면 투자하기
• ‘가짜’ 말고 ‘진짜’ 데드라인 설정하고 찾기
  • 감정과 해야만하는 것들을 구분하고 정해진 시간내에 이 꽉물고 나아가기
• 계약 전 기계적으로 확인해야되는 사항 챙기기
  • 세낀 물건 투자시 가계약 전 전세계약서 확인하기
  • 전세 만기 시 날짜 고정하지 않기
  • 확인된 법무사 견적서 비용 확실히 얘기해놓기

5. 느꼈던 감정

• 작년 12월에 투자코칭을 통해 프메퍼 튜터님과 방향을 함께 잡고 25년 상반기 내로 1호기를 해내겠다고 약속했습니다. 그때는 금방이라도 1호기 투자를 할 수 있을거라고 생각했습니다. 하지만 그 과정에서 반복되는 실망, 좌절 등 부정적인 감정이 쌓였고, 어느순간부터 자존감과 자신감도 많이 떨어져 있었습니다. 그러던 중 형의 푸쉬로 계속 미뤄왔던 실전반에 다시 신청하게 되었고, 운 좋게도 그곳에서 만난 튜터님들과 동료분들 덕분에 다시 힘을 낼 수 있었습니다. 그 이후로는 저를 끌어내리는 사람들보다 저를 진심으로 믿어주고 필요한 말을 해줄 수 있는 튜터님들과 동료분들과 더 가까이 있으려고 노력했습니다. 투자를 하지 못하는 힘든 마음은 있었지만 포기하거나 멈추고 싶다는 생각은 생각은 단 한번도 하지 않았습니다. 투자를 해서 얻은 기쁜 마음보다는 제가 투자할 때까지 끝까지 믿어주고 도와준 선생님들과 동료분들 그리고 가족이 있다는 사실이 저는 더 기쁘고 행복했습니다.

제가 포기하지 않도록 한결같이 응원해 주시고 믿어주신 자향 멘토님, 빈쓰 튜터님, 이나 튜터님, 적투 튜터님, 도리밍 튜터님, 메르 튜터님, 동료분들, 그리고 형에게 진심으로 감사드립니다.