1015 규제 이후 3주 안에 수도권 비규제지역 투자 했습니다. [오래도록]

안녕하세요:)

잃지 않는 투자로 목표한 자산까지

오래도록 시장에서 살아남는 투자자 오래도록 입니다.

결론부터 말씀드리면 저의 투자 경험담은

수도권 비규제 지역 중

교통 호재가 실현되어 입지 가치가 크게 개선된 지역,

구리시에 대한

결코 짧지 않았던 투자 여정을 풀어낸 것입니다.

지금도 비규제지역에서 하루하루 고군분투 하고계실 우리 월부 동료분들께

제 경험이 좋은 간접경험으로 쓰일 수 있길 바라는 마음으로

최대한 상세히 복기하며 적어보았습니다.

올해 25년 타임라인 순으로

투자를 할 수 있었던 이유 5가지를 이야기해보겠습니다.

투자가 가능했던 이유 1 

- 지방실전반과 그 직후 투자 직전까지 갔던 최근의 경험

25년 4월, 

지방실전반으로 인생 첫 실전반 경험을 한 건 제게 큰 터닝포인트였습니다. 

어딜 내놓아도 손색이 없을 최고의 동료들과 튜터님과 함께했던 그 시간들은 지금도 돌이켜보면 투자에 없어서는 안될 날들이었습니다. 

투자 활동에 있어 어느순간 내가 정체되어있는것 같다면, 저는 실전반 경험을 반드시 추천드립니다.   

실전반이 처음이었던 만큼 제일 배울것이 많았기에 저는 온통 벤치마킹 할것들밖에 없었습니다.

(예를들어 나열하자면 임장팀장님의 분임/단임 루트, 조장님의 시세지도 양식과 단지분석 방법, 동료의 매물임장 방법, 동료들의 임장보고서, 각자의 투자결론 발표내용, 그리고 그 모든것을 아우르는 튜터님의 인싸이트와 존재 자체.. 그 이외에도 다 쓰면  A4용지를 꽉 채우고도 더 쓸 수 있을 것 같은데,)

한마디로 요약하면, 이전엔 겪어보지 못한 최고의 환경 안에서 튜터님-동료들과 나의 결을 맞춰갔던 시간이었다고 말하고 싶습니다. 

늘 혼자만 머리싸매며 해왔던 투자 결론 내용을 발표했을 때 “네, 이렇게만 결론 내시면 됩니다” 라고 튜터님께 확인받은 순간 뭔가 길이 보이는 느낌이었습니다. 

‘아 이렇게 투자하면 되는거구나.’ ‘나도 할 수 있구나.’ 이런 생각이 월부 입성 2년반만에 처음 들었습니다. 

그 경험을 계기로 이후 실전반의 기세를 이어가고자 

앞마당 전체에서 투자 후보 물건을 찾아 1등 물건에 매수를 시도했고, 투자를 진행 했다면 좋았겠지만!! 

결국 투자하지 못했습니다.  (그리고 그때 바로 2등 물건으로 넘어가서 투자를 했어야 했는데….여러분들은 꼭 그러실 수 있기를!!)

그렇지만 그 물건이 가치가 있고, 매우 싸다는 확신이 있어서 놓치기엔 너무 아까워하는 저를 보며

남편의 권유로 시어머니께 그 물건을 드렸고, 시어머니가 투자를 했습니다?!ㅎㅎ 

물론 그리 간단하지만은 않았습니다. 더 큰 책임감과 함께 관계 속에서 다양한 문제를 해결해야 했습니다. 

그 과정에서 어머니께 모든것을 위임받아 투자의 전과정을 대리로 진행했고, 그때의 소중한 경험으로

올라갈것 같아서 사는 투자가 아닌 이미 살 때부터 싼 투자가 무엇인지를 현장에서 경험으로 체험했습니다.

그리고 진짜 내 투자도 꼭 이렇게 곧 해내야겠다고 더 다짐하게되는 계기가 된 순간이었습니다.  

# BONUS 1 - 너나위님 월부은 책

‘사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.’  

‘좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.’

투자가 가능했던 이유 2 

- 미리 준비된 앞마당 

25년 8월, 

뜨거운 여름이었으나 관심은 차가웠던 구리가 

지금 돌아보면 임장하기 참 좋은 시기였습니다.

앞선 대리 투자 이후 쉬고싶은 유혹이 그 어느때보다 컸던 8월이었지만, 그래도 임장을 해야만 한다는 생각으로 임장지를 고민하던 중

구리시는 작아서 임장하기 좋다는 동료의 추천에, 

그 이유라면 가기 싫은 마음이 좀 나아질것만 같아서 일부러 구리시로 여름 임장지를 결정했던 게 신의 한 수가 될 줄이야.. 

강의에서 ‘어떤 앞마당이든 결국 모두 나에게 도움이 된다’는 말이 이제야 머리가 아닌 마음으로 실감이 됩니다.   

그렇게 임장간 구리시에서 생각 이상으로 쾌적하고 살기 좋은 느낌을 받으며

또 월부은 책에서 너나위님이 하신 말씀이 떠올랐습니다. 

책의 정확한 구절은 아니지만 저만의 언어로 표현하자면, ‘왜 신분당선이 개통했는데 매매가는 안오르지?’

그리고 강의에서 배웠던 호재는 기름과 같아서 하락장에서는 아무 힘도 발휘하지 않는다는 것을 구리에서 실제로 느끼며 투자로 참 매력적인 지역임을 알게되었습니다. 

미리 준비해놓은 앞마당은 훗날 구리시를 투자하는 데 있어 전부였다고 말해도 과언이 아닐 것 같습니다. 

훗날 1015 규제가 터지고, 토허제가 시행된 1020 이후 저는 바로 방향전환을 해서, 

약간의 준비를 마친 다음 바로 구리시로 달려갈 수 있었습니다. 

앞마당이란 

‘투자할 수 있는 지역을 미리 만들어 놓는 것’

결국 이 말의 의미를 이번에 투자를 하며 가슴 깊이 새길 수 있었습니다. 

# BONUS 2 - 구리시 주간시계열과 월부은 책

참고로, 재미로 보는 제 2호기 투자결론 장표 내용 일부분입니다. 

8호선 개통 시기를 기점으로 전세가만 반응하는것을 보며 더욱 이 지역에 확신을 가질 수 있었습니다.   

*월부은 책

‘통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다.’

‘시간이 흘러 신분당선이 개통하는 2016년 1월 말이 됐는데, 상황이 재미있게 흘러갔다. 지난 상승장 초입 구간에서의 가파른 매매가 상승과 당시 국정농단이라는 사회적 이슈 등에 따른 피로감이 쌓인 탓에, 막상 개통 시기에는 오히려 매매가에 정체 구간이 나타난 것이다. 그럼에도 신분당선 개통이 사용가치를 끌어올리고 이 노선을 이용하고자 하는 전세수요가 늘어나면서, 매매가와는 다르게 전세가가 꾸준히 상승했다.’

투자가 가능했던 이유 3 

- 1015 규제 이후 각성?!

25년 10월, 

당시 경기도 4급지와 비교하기 위해 ‘투자 전 마지막으로 서울 한개만 더 임장하자’는 마음으로 실준반에서 성북구를 임장하고 있던 저…

(인터스텔라처럼 과거로 돌아가서 “그냥 지금 수도권에서 투자 해!!!!!!!!!!!!!”라고 쾅쾅 소리쳐주고 싶어요 😂)

1015규제가 터지고 대환장파티인 상황에서

19일, 토허제 시행 하루 전날 결국 매수 직전까지 갔다가(조직과사람 튜터님 많은 도움 감사합니다!) 

조정지역에서는 2주택부터 취득세가 중과된다는 것을 간과하고있던 저를 발견…(월부 전 못난이 0호기 보유 중)

고민끝에 내가 즉시 투자할 준비가 안됐었다는 것을 인정하고

이 물건에는 지금 투자하지 않겠다라는 결론을 스스로 내리고나서 혼자 펑펑 울었던 날이 생각납니다. 

그 과정에서 모든 상황을 공유드렸던 삼도 조장님께

이런 프로세스를 갖추고 나면 다음 매물을 찾는게 생각보다 빠르고 쉽게 될거라는 말을 듣고 크게 기운을 얻었고, 

끝까지 옆에서 저를 믿어주는 남편을 보며 반드시 비규제지역에서 투자를 해내겠다는 강한 결심을 했습니다.

더이상 뒤는 없다고 생각하고 독기를 품고 각성을 하니 출근하고 잠자는 시간 제외하면 거의 다 투자에 썼던 것 같습니다. 그 몰입의 과정이 없었다면 지금의 투자한 저는 없었을 것 같아요. 

# BONUS 3 - 투자 전 마음가짐

25년 10월 20일 토허제 시행 당일, 출근 전 새벽에 일어나서 다짐을 글로 정리해놓았는데, 

이 글을 투자 과정에서, 그리고 투자 하고 나서도 몇번을 읽었는지 모르겠습니다. 

규제 전에도 시장에 있었지만, 투자하지 못하고 지금도 열심히 투자 물건을 찾고있는 분들께 많은 위로와 힘이 되었으면 좋겠습니다.

투자가 가능했던 이유 4 

- 비교평가

투자 후보물건을 뽑는 과정에서 특히 ‘저평가' 여부에 집중했습니다.

그 당시 구리는 핫한 지역이었기 때문에 가치가 있어도 비싸게 사지 않는 것이 그 무엇보다 중요하다고 생각했습니다.

그리고 월부 강의에서 한번도 배워본적 없는 지역이었던 만큼, 더 나를 믿고 투자해야 하기 때문에 내가 똑바로 하지 않으면 큰일난다라는 생각도 있었습니다.  

앞마당 내에서 지역과 지역, 단지 대 단지로 계속 비교평가하며

나만의 투자 근거들을 쌓아갔습니다.

그리고 그 과정에서 모든 것을 임장보고서 쓰듯 기록했습니다. 

비교평가를 확실히 해두면, 투자에 확신이 생기고 보유 과정에서도 불안하지 않다는 것을 이미 앞선 대리 투자로 경험을 했기에 제 투자에서도 반드시 챙겼던 부분입니다. 

여담으로, 그렇게 나름 비교평가를 한 후 투자를 했다고 생각했는데 

투자코칭에서 주우이님이 비교평가는 더 많으면 많을수록 좋고 앞으로는 훨씬 더 많이 비교평가를 해야한다고 피드백을 주셔서 감사하게도 다음 투자때에는 꼭 더 많은 비교평가를 해야겠다고 다짐했습니다. 

# BONUS 4 - 비교평가 장표 예시

이번 투자 결론을 낼 때 제가 했던 비교평가 내용 중 일부입니다. 좋은 예시가 되었으면 합니다.

투자가 가능했던 이유 5 

- 운

겨울인데도 코트를 벗어도 따듯할 만큼 날씨가 좋았던 날,

회사 반차를 내고 한 사장님과 같이 투자 후보물건들을 쉴새없이 보던 도중 다른 부동산 사장님께 전화가 왔습니다.

“전에 전화 주셨었잖아요, 요즘은 어떻게 하고 계세요?” 

“사장님 저 지금 구리에요!”

“오 그래요? 저희 사무실에도 한번 들르세요~” 

그날 그 부동산에 가는건 계획에 없던 일이었는데, 사장님의 한 통의 전화로 그렇게 그 부동산에 가게 되었습니다. 

“어때요, 오늘 좀 물건좀 많이 보셨어요?”

“네, 근데 막상 제가 정말 제일 보고싶었던 물건을 못봤어요”

“어떤 물건인데요?”

“0단지에 0동 0호 물건이었는데,” 

“아 그물건? 그거~~~##@#@$ 이렇잖아?”

네이버에서 그 물건을 보유하고있지도 않은 사장님이었는데, 브리핑하는 수준이

분명 제가 기존에 컨텍하고있던 사장님보다 더 뛰어나다는걸 바로 알 수 있었습니다. 

들어보니, 최근에 매수자와 인연이 닿아서 그 물건을 본인이 맡게되었고 너무 잘 알고있다는 말씀에

“저 그 물건 꼭 보고싶어요. 세입자가 이제 절대로 안보여준다고 그래서 어떻게든 그 물건 꼭 보려고 오늘 제가 세입자께 드릴 편지도 써왔어요.” 

순간 부동산 사장님의 눈빛이 바뀌었습니다. 

“어디 편지 한번 봐봐요”

쓱 읽으시더니, 

“사실…..”

“이 물건 진짜로 투자하겠다는 사람이 있어서, 내가 좀 깎아놨는데..”  

사장님께서 말씀하신 가격은 놀랍게도 제 목표 매수가에 거의 근접한 가격이었습니다.

그 물건은 매임 전 투자후보 중 TOP 1순위였어서 

만일 매물임장 시에도 그 물건이 1등이라면, 최대한 가격협상하고 많은 고민 없이 결정하기 위해서

목표매수가 경우의수를 세우고, 네고가 안됐을때까지도 가격이 잔금까지 모두 감당가능한지 계산을 미리 해놨어서 현장에서 가격을 들었을 때 이거다 싶었습니다. 

그런데도 고민이 됐던 이유는, 세입자가 집을 절대 안보여주었던 것..

그래서 그 앞선 투자자들도 투자 직전에서 스톱해있었던 것..

그렇지만 집 내부 사진은 확보했어서 샷시까지 전부 올해 수리가 된 매우 상태 좋은 집이었던 것..

앞선 투자자들처럼 똑같이 저 또한 집을 안보고는 절대 살 수 없다는 입장을 강경하게 말씀드렸지만,

세입자 역시 끝끝내 만만치 않았고,

매임을 완료한 다른 투자후보 물건들은 오히려 상태와 가격, 투자금 대비 더 좋지 않게 느껴졌습니다.    

그렇다면 내가 이 물건을 투자할 수 있는 다른 방법은 뭐가 있을까? 고민하던 중 월부 커뮤니티에 ‘부동산 Q&A’가 떠올라 지금 상황을 검색해보았고, 

신기하게도 저와 같은 상황에 처한 많은 분들을 볼 수 있었습니다.

이 집을 보지 않고 살 경우 최악의 리스크는 뭐지? 생각했을 때 수리상태 및 누수 등 중대하자 여부였습니다.

그리고 그 문제를 어떻게든 이 상황에서 해결해보고자 하는 마음으로 

 ‘부동산 Q&A’에서 많은 고민들과 답변들을 보고 또 본 후 나름의 대응 방안을 정리했습니다.

*현장에서 파악한 수리상태: 올 초까지 계속 주인이 거주하다가, 처음으로 세입자를 들일 때 샷시, 도배, 장판, 화장실, 문짝 등 하다못해 문손잡이까지 모두 수리를 했고 그때 수리 완료된 상태를 부동산 사장님들이 가서 다 구경하고 왔던 집, 부동산 사장님들이 공통적으로 그 집 상태 너무 좋았다고 말씀하시는 점, 그리고 주인이 인테리어 업자라는 사실, 인테리어 완료된 집 내부 사진이 모두 있었던 점, 올해 초에 수리를 한 점

이렇게 정황상 파악한 수리상태가 실제 지금까지 봐온 다른 매물들의 상태보다도 훨씬 뛰어나게 좋다고 생각하는 제 모습이 너무 낯설고 이상했지만, 

한편으로는 이쯤되니 확률적으로 수리상태는 좋다는것에 걸어볼만하다는 생각이 들었습니다. 

남은건 중대하자 문제였는데,

당시 가계약금을 걸면 세입자가 집을 보여주기로 한 상황이어서 

중대하자 문제는 특약을 걸 수 있도록 사장님께 말씀드렸더니 주인도 오랫동안 살면서 그런 문제는 없었다며 흔쾌히 허락해주셨습니다.  

본계약 이전에 중대하자 발견 시 매수자는 계약을 해지할 수 있으며, 

매도자는 위약금 없이 가계약금을 반환한다는 내용을 특약에 넣는 조건으로 가계약금을 입금했습니다. 

그만큼 가격과 가치에 어느정도 확신이 있었기에 안전장치를 걸어두고 용기를 낼 수 있었습니다. 

가계약금 입금 이후 드디어 보게된 집의 상태는!!!! 

정말 운이 좋게도 사진으로 본 상태보다 200%는 더 좋았습니다.

그리고 감사한 마음으로 그대로 본계약까지 진행했습니다.     

여기까지가 저의 투자 여정이었습니다.

투자한지 약 2달 가까이 지난 지금, 아직도 마음이 편안합니다. 

여러분들도 꼭 편안한 투자 결과 내실 수 있기를 기원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드리며,

이 투자가 끝이 아닌 시작점이라 생각하고

앞으로도 꾸준히 배우며 투자해나가겠습니다.  

마치며, 

지금까지 저를 믿고 사고싶은 것 안사고, 먹고싶은 것 절제하며 오랜시간동안 투자를 위한 종자돈을 열심히 같이 모아준 남편에게 너무 고마운 마음을 이 글로 다시한번 표현하고 싶습니다. 

끝으로, 

지금까지도 함께 환경 안에서 매일 어제보다 더 나은 사람이 될 수 있도록 함께 뛰어주고계시는 열정 가득한 동료들에게 진심으로 감사인사를 드리고싶습니다.   

@지방투자 실전반 두목조

조직과사람 튜터님, 삼도 조장님, 빅쿨가이, 선부28, 동수, 라오니즘, 라온드림, 뽀오뇨, EB  

@열중반 45기

애밀리87 조장님, 돌망이, 얌얌사과, 필마여

@지방투자기초반 25기

스테들리 조장님, 기칠운삼, 달빛호수, 웅덩이에하마, 절포남, 주주퀸, 행복한멜론, 훌륭한나무

@열반기초반 83기

그린쑤 조장님, 김성은요한셉엘엄마, 베리베뤼, 쓸기, 조졔, 행복파파, 활주로

@실전준비반 71기

그린블루 조장님, 고냥잉, 사과나무탁, 숌, 쌩그르르, 은여우리, 포유앤미짱, Thankou

@신도시투자기초반

행동하기 조장님, 도도기린, 몽, 사공억, 월부듄듄, 윤윤태, 행복한멜론, miwa86

@열반기초반 55기

2시22분 조장님, 나무맘21, 마오마오, 망고단, 월부행, 쿠쿠3, GK2030, isaac0222

@신나는여름님, 이외에도 함께 강의를 수강했던 모든분들께 진심으로 감사드립니다.  

앞으로도 평균을 높여주는 동료가 될 수 있도록 계속 나아가겠습니다. 😊