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26년 2월 돈버는 독서모임 - <돈의 대폭발>
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
저자 및 출판사 : 이현철 / 매일경제신문사
읽은 날짜 : 12.27
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 미분양, 전세가, 사이클
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10/10
부동산은 오르기만 하는 것도 아니고, 떨어지기만 하는 것도 아닙니다. 오르고 내리기를 반복하고 폭등과 폭락이 옵니다. 이것은 반복되기 때문에 어떤 비이성적인 상황이 아닙니다. 아파트 경기사이클의 일부 현상인 것입니다. 가장 먼저 할 것은 사이클에 대해서 아는 것입니다.
본깨적
1장 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10
P.16 일본을 한 번 보겠습니다. 일본은 현재 빈집이 800만채가 넘는다고 합니다. 그래서 폭락했다고 연결하시는 분들도 많습니다. 일본 통계에 의하면 일본 도심의 집값은 다시 상승하고 있다고 합니다. 주택보급률 때문에 집값이 내려간다고 보면 빈집이 해마다 50만 채 정도 늘어나는 일본의 경우로 봤을 때 일본의 집값은 계속 내려가고 있어야 합니다.
→ 주택보급률이 100%가 넘는다고 집값이 하락하는 건 아니다.
P.18 지방의 빈집은 거의 시골에 있습니다. 이런 집은 통계에는 잡혀 있지만, 집값에 전혀 영향을 주지 않고 있습니다. 주변에 학교, 병원, 상가 등 각종 편의시설 및 기반시설이 함께 존재해야 비로소 집으로서의 가치를 지니는 것입니다. 빈집은 갑자기 엄청난 규모의 변화가 일어나지 않는 이상 집값에 크게 영향을 주지 않습니다. 천천히 빈집이 늘어나는 현상은 거의 집값에 영향을 주지 않는다고 보는 것이 맞습니다.
→ 주택 보급률이 높아도 빈집은 주로 지방에 생기고, 이 집들은 집값에 거의 영향을 주지 않는다.
P.21 인구가 줄어든다고 해서 절대적으로 집값이 내려가는 것은 아닙니다. 집은 사람이 살지 않아도 매수자들이 많이 사게 되면 결국 집값은 올라가게 됩니다.
→ 집은 인구와 1대1 수요가 아니다. 수요와 공급의 원리가 작동한다.
P. 22 ‘우리는 인구는 곧 수요다’라는 함정에 빠진 것입니다. 1인 1수요로 착각을 하는 것이죠. 정말 잘못된 생각입니다. 1인 10 수요도 될 수 있고, 1인 100수요도 될 수 있는 것입니다. 정말 돈 많은 사람이 한꺼번에 집을 100채 사겠다고 한다면 그게 바로 1인 100수요인 것 아니겠습니까? 그런데 왜 우리는 1인 1수요라고만 생각하고 있을까요?
→ 집은 인구와 1대1로 수요가 대응되는 것이 아니다. 실수요기준으로 생각하면 안된다.
P.24 주식 같은 경우 금리가 인상되면 시장에 부정적인 작용을 하는 것이 맞습니다. 주식은 전형적인 투자 상품이고, 투자 수익률이 금리보다 조금 높은 수준만을 기대하고 있습니다. 그런데 집은 전혀 영향이 없다고는 말하기 어렵지만, 다른 수요에 영향을 주는 수요변수요인 중 하나에 지나지 않기 때문에 결국 크게 영향이 없습니다. 왜냐하면, 주택은 일단 투자 상품이면서 소비재이기도 합니다.
→ 주식은 금리에 크게 영향을 받는다. 주택 시장은 투자재이면서 소비재, 필수재 이기 때문에 금리의 영향을 주식보다는 덜 받는다.
P.31 일본과 우리나라가 다른 점은 부동산 때문에 발생한 가계대출이 비슷한 비중을 차지하고 있다고는 하나, 성격은 매우 다릅니다. 우리나라 대출은 관리가 어느 정도 되고 있다는 것 입니다. LTV와 DTI 규제가 한도는 완화되었다고는 하나 적정선이 지켜지고 있습니다. 그렇기에 시장에서 다른 엄청난 외부 충격이 오지 않는 이상 시장에서 버텨낼 능력은 충분히 있는 상황입니다.
→ 일본과 우리나라는 부동산 가계대출이 많다는 공통점이 있지만, LTV와 DTI, DSR 로 대출관리가 잘 되어왔기 때문에 일본과는 차이점이 있다.
P. 36 미분양이 증가하고 줄어드는 것은 분양가와 밀접한 관련이 있고, 시장의 분위기와도 크게 영향을 받는다는 것입니다. 입주 미분양이야말로 정말 시장에 미치는 영향이 크다고 볼 수 있습니다. 안 팔린 물건은 결국 건설사 입장에서는 손실을 줄이기 위해 할인분양이라는 최후의 수단을 쓸 수밖에 없게 됩니다. 따라서 집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것입니다.
→ 미분양의 증가로 인해 시장이 하락하는 상황은, 단순히 미분양이 증가하는 상황만이 아니라 입주 미분양이 늘어나서 건설사에서 할인 분양을 할 수밖에 없는 상황이 될 때, 시장에 영향을 주고 매매가 하락에 영향을 미친다.
P.42 할인가에 계약을 하시는 분들의 심리는 더 내려갈 수도 있지만, 그 리스크는 충분히 감수하겠다는 심리가 있는 반면에, 한번 손해를 봤던 분들과 집을 한 번도 사본 적 없는 분들은 더 떨어질 수도 있으니 할인을 더 하면 그때 가서 사겠다는 생각을 가지고 있습니다. 많은 자금이 들어가는 집이기 때문에 조금이라도 손해를 본다면 반드시 후회할 것이기에 차라리 안전한 전세를 선택하는 것이 낫겠다는 심리를 가질 수밖에 없는 것입니다. 이미 경험을 해봐서 집값이 올라가는 것을 지켜봤던 사람들은 그 느낌이 다를 것입니다. 계약자들의 대부분이 집을 사고팔고 해봤던 분들인 것을 보면 어느정도 경험이 중요하다는 것이 확실한 것 같습니다.
→ 할인 분양을 할 때, 어느 정도 할인가에 계약을 하는 분들처럼 어느 정도의 리스크를 감수하고 적당히 싼 가격에 주택을 매수해야한다. 최저점 잡으려고 하다가 영영 못사는 경우가 생긴다.
P. 47 개인 투자자들이 투자하지 않게 된다면 어떤 결과가 일어날까요? 전세공급이 줄어들게 되겠죠? 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있습니다. 전세대란이 일어나면 정부에서 뒤늦게 대책을 마련해 전세대출을 늘리고, 보증보험 한도도 늘려주고, 공공임대주택을 짓겠다고 발표해도 전세난이 잡히지 않는 것은 결국 공급을 정부가 조절할 수 없다는 한계에서 기인한 것이라 볼 수 있습니다.
→ 전세 레버리지 투자자들을 나쁘게 보는 시선이 있다. 하지만, 시장에 투자자들이 전세를 공급하지 않으면 전세는 공급되지 않는다. 그러므로, 투자를 할 환경이 조성되어야하고, 투자자들의 이익 보려는 행위를 어느 정도 용인해야한다.
P.53 부동산은 1물1가라는 특성이 있습니다. 똑같은 부동산이 하나도 없다는 것입니다. 아파트 하나하나마다 각기 다른 가격과 성격을 가지게 되고, 다른 물건을 의미합니다. 다른 재화와는 전혀 다르게 하나의 물건이 하나의 가치를 지닌 특성을 가지고 있습니다.
→ 부동산은 각 물건마다 동, 층, 향이 다르기 때문에 모두 다 가격이 각기 다르다는 특성이 있다.
P. 57 <부동산이 다른 재화와 다른 특성> 1. 부동성 : 전국 입주 물량이 40만 채를 육박한다고 서울 집값이 떨어질 거라는 전망은 부동산의 특성, 특히 지역성을 무시한 견해라고 볼 수 있습니다. 2. 부증성 : 아파트는 공급하는 데 걸리는 시간과 비용이 다른 재화에 비해 엄청나게 많이 필요합니다. 아파트 같은 경우는 공급을 시작해서 실제 시장에 집으로서의 역할을 하는 공급량으로 작용하는 데 걸리는 시간이 3년 정도 소요됩니다. 비용이 어멍나게 필요하기 때문에 공급이 필요하다고 해서 마구 찍어낼 수 있는 물건이 아닙니다. 3. 필수요소 : 비싸다고 해서 안 살 수 있는 물건이 아닙니다. 부동산의 특성에 기반을 두고 출발해야만 제대로 된 분석을 할 수 있습니다. 우리나라는 특이하게도 전세라는 고유한 임대상품이 존재하고 있습니다. 다른 나라와의 다른 수요,공급법칙을 나타낼 수 있습니다. 특수한 상황에서의 특성을 파악하지 못하고 일반재화와 같은 분석기법을 사용한다면 분석의 오류를 범할 것입니다.
→ 부동산은 부동성, 부증성, 필수요소라는 특징이 있어서 다른 재화와는 다른 특성을 보인다. 그러므로 이것을 이해하고 그에 따라 분석해야 한다.
2장 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
P. 67 월세는 보통 전세의 파생상품으로서의 성격을 가지고 있습니다. 월세 스스로 시장을 형성해 임대료가 수요 공급으로 이루어지는 것보다는 전세가가 시장에서 수요와 공급으로 정해지고 월세는 정해진 전세가에서 일부 보증금을 뺀 나머지 전세금을 월세로 환산하는 방식이 통용되고 있습니다. 전세의 시세에 다라 월세가 결정된다는 의미입니다. 월세는 전세 가격에 거의 영향을 주지 않습니다.
→ 월세는 전세의 파생상품으로 전세 가격에 따라 월세 가격이 정해진다. 그리고 월세 가격은 전세 가격에 영향을 거의 미치지 않는다.
P. 73 임대 기간이 끝나게 되면 안전하게 모든 금액을 찾을 수 있으면서 다달이 내야 하는 금액이 없다는 것은 물건을 빌려 쓰는 입장에서는 매우 유리한 상품임에 틀림이 없습니다. 그런데 전세가 없어져야 하는 상품이라고 생각하는 주체가 임차인이라면 시장과 현실을 모르는 어리석은 사람입니다.
→ 임차인 입장에서 전세는 매우 유리한 상품이다.
P. 82 저금리 기조와 LTV 완화의 효과로 전세 물건은 눈을 씻고 찾아봐도 찾을 수 없는 귀한 상품이 되어버렸고, 여전히 전세를 찾아 헤매는 수요는 옛날과 마찬가지로 많은 수가 존재하기 때문에 수요와 공급이 크게 어긋나게 되어 전세가 급등으로 이어지는 결과를 낳게 됩니다.
→ 저금리와 LTV 완화로 월세 매물이 많이 나왔고 전세 매물이 귀해지면서 전세가는 수요에 비해 공급이 줄어들어 전세가가 상승하게 되었다.
P. 82 전세 투자는 오로지 집값이 올라야만 수익이 발생하는 투자 방법입니다. 그래서 집값이 하락하는 시기에는 투자자들이 투자를 주저하게 되어 있습니다. 투자자들이 투자를 안 하게 되면 전세공급이 감소하는 효과가 발생합니다.
→ 집값 하락기에는 투자자들이 투자를 안해서 전세 매물 자체가 줄어들게 된다.
P. 85 공급을 해결하지 못한 채 금융지원을 적극적으로 도입해 오히려 전세가를 더 올리는 역효과를 가져오게 됩니다. 시중에 공급이 없어 전세 물건이 귀한데, 세입자에게 돈을 지원해주니 세입자는 경쟁적으로 전세금을 더 주고라도 전세로 들어가고자 하는 상황이 발생하게 되는 것입니다.
→ 전세가를 안정시키려면 공급이 많아져야 하는데, 공급은 못 늘리다보니 전세자금대출을 해주는데 오히려 돈이 공급되어 전세가를 밀어올리게 된다.
P.88 집값, 전세값은 항상 강남에서 먼저 움직인다는 사실을 인지해야 합니다. 학군이 좋은 지역에 있는 임대인들은 이러한 현실을 매우 잘 알고 있기 때문에 전세 물량이 많지 않은 상황이라면 무조건 전세가를 올리게 되어 있습니다. 학군은 지역 배정이 되는 초등학교, 중학교는 선택의 여지가 없습니다. 그 학교를 가기 위해서는 그 학교에 배정받는 아파트에만 가야 합니다.
→ 비슷한 지역이더라도 학군에 따라 전세가와 집값에 차이를 보이게 된다.
P.90 전세가가 상승하는 시기에는 전세물건이 매우 귀하기 때문에 집을 구하러 다니는 임차인 같은 경우에는 혹시 집을 못 구하면 어떻게 하나 하는 걱정이 앞서게 됩니다. 그래서 나타나는 현상이 평소 집을 보러 다니는 시기보다 빨리 집을 보러 다니게 됩니다. 그런데 집을 보러는 다니는데 막상 계약에 임하기에는 부담스러운 상태가 됩니다. 이것이 가수요가 되는 상황을 만들게 됩니다. 임대인은 수요가 늘어났다고 생각하기 때문에 전세금을 더 올릴 수 있는 상황이 됩니다. 공급은 많지 않은데 가수요까지 붙어 전세대란은 더더욱 심해질 수밖에 없는 상황으로 치닫게 됩니다.
→ 전세 매물이 부족한 시기에는 전세에도 가수요가 붙어서 전세가의 상승을 더욱 부추기게 되는 현상이 나타난다.
P. 91 전세가를 안정시킬 방법은 사실 공급을 늘려서 수요와 공급의 균형을 적절하게 맞추는 방법 밖에는 없습니다. 아니 사실상 공급이 수요보다는 조금 더 많아야 하는 게 원칙입니다. 집은 필수품입니다. 비싸다고 해서 안 살 수 있는 물건이 아닙니다. 주택은 대체품도 마땅치가 않습니다. 전세 수요는 외부에서 줄일 방법을 찾기 어렵습니다. 결국에는 공급을 늘리는 길밖에 없습니다. 약 20% 정도 공급이 많아야 안정이 될 수 있습니다.
→ 전세가를 안정시키려면 공급을 늘려서 수요와 공급의 균형을 맞추는 방법밖에는 없다. 필수품인 주택인데, 임대 공급자가 적다보니 전세가는 더욱 더 상승하게 된다.
P. 94 임차인으로 안정적인 삶을 유지하기 위해서는 투자자가 자신을 통해 돈 버는 것을 충분히 기쁜 마음은 아니더라도 용인하는 상황이 만들어져야 합니다. 반드시 전세임대인이 늘어나야 합니다.
→ 전세 임대인이 늘어나야 전세가가 안정된다.
P. 102 같은 시간대에 거래된 매매가와 전세가는 반드시 매매가가 조금이라도 높을 수밖에 없습니다. 전세는 매매의 파생상품이기 때문입니다. 매매를기반으로 한 임대상품이기 때문에 임대가가 매매가를 넘을 수는 없는 원리입니다.
→ 전세가는 매매가를 뛰어넘을 수 없다. 전세가는 매매가의 하방 지지선이다.
P. 107 역전세난이란 전세물량이 늘어났으나, 그 수요가 줄어서 전세계약이 잘 이루어지지 않아 어려움을 격는 현상이라고 나와 있씁니다. 전세 공급이 일시적으로 많이 한꺼번에 몰림으로써 전세가가 떨어지는 현상이라고 볼 수 있습니다. 역전세난이 지속되면 전세가 하락뿐만 아니라 매매가 하락으로 이어져 주택 시장 침체로 확대될 수도 있습니다.
→ 역전세난이 일어나면, 전세가 하락이 되고, 역전세난이 지속되면 부동산 매매가 하락에 영향을 줄 수 있다.
3장 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인
P. 130 분양권은 대부분이 실소유자가 아닌 프리미엄만을 노린 투기자들이 사게 됩니다. 그런데 비싼 가격에 분양된 분양권은 프리미엄이 조금씩만 형성되다가 입주가 다가올수록 공포가 엄습합니다. 이때 한꺼번에 입주하는 입주 물량은 투기자들이 잔금을 치러야 하기 때문에 소위 말하는 난리가 나게 되는 것입니다. 투기자들의 특징은 거의 잔금준비가 넉넉하게 되어 있지 않다는 것입니다. 이들은 분양권 프리미엄을 노리고 계약금만 준비된 상태에서 분양계약을 했을 가능성이 매우 큽니다. 그런 다음 프리미엄이 형성되면 곧바로 되팔 계획을 세웁니다. 그러나 프리미엄이 비싼 가격에 분양된 것이기 때문에 생각보다 많게 형성될 수가 없습니다. 한꺼번에 쏟아지는 전세물량을 수요가 감당하지 못해서 전세가는 폭락하게 됩니다. 폭락의 공포에 휩싸인 투기자들은 시장에 분양권을 대거 던지게 됩니다. 이때는 소위 말하는 마이너스 프리미엄도 발생하는 것이죠. 악순환이 지속되어 아파트 가격 폭락과 전세가 폭락을 동시에 맞이할 수가 있습니다.
→ 폭등장 이후, 분양권 프리미엄에 투기자들이 들어오면 거기 붙은 플러스피가 입주장이 되며 마이너스피로 바뀌고 입주장에 패닉셀이 나오면서 부동산 시장은 폭락의 길로 간다.
P. 137 후분양제도의 가장 큰 문제점으로 공급이 줄어들 것입니다. 아무리 법안으로 후분양제도를 제정하고 각종 금융지원을 만들더라도 건설사 입장에서는 선분양제도보다 위험부담이 훨씬 큰 것이 사실입니다. 건설사는 이익이 발생할 가능성이 있다고 판단해야 아파트를 짓겠죠. 발생할 이익보다 리스크가 더 크다면 이것을 감당할만한 건설사는 거의 없습니다. 아파트 공급이 줄어들면 어떻게 되겠습니까? 폭등이 올 가능성이 매우 큽니다.
→ 후분양제도가 도입되면 아파트 공급은 줄어들게 되고, 아파트 가격은 폭등할 가능성이 크다.
P. 139 매매가와 전세가 비율이 거의 고정되어 있어 매매를 원하는 사람들로부터 바로미터 역할을 해온 것입니다. 밑에서 전세가가 치고 올라오면서 매매가를 받쳐주는 역할을 하게 됩니다. 매매가 바로 밑의 전세가이기 때문에 전세가 때문에 매매가가 더 이상 떨어지지 않는 현상이 발생하게 됩니다. 전세가가 매매가의 90%에 육박하게 되고 이런 상황이 지속되면 결국에는 전세가가 매매 호가를 상승시켜 매매가를 올려주는 역할을 하게 됩니다.
→ 전세가는 매매가의 바로미터 역할, 하방 지지선 역할, 매매가 상승 역할 이렇게 세가지 역할을 하게 된다.
P.146 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가게 됩니다. 지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 됩니다. 이때부터 폭락기가 시작되는 것입니다.
→ 역전세난으로 전세가가 하락하게 되면 매매가 하락을 유발하는 역할을 한다.
P. 148 폭등기가 지나고 2007년 쯤에 비싸게 분양한 아파트가 대거 미분양이 나게 됩니다. 건설사들은 위기감을 느끼고 할인분양도 하고 그것도 안되자 애프터리빙이라는 신종 상품도 만들어냈습니다. 2012년에 건설사들은 미분양된 아파트를 대거 할인해 거의 원분양가에서 30% 이상을 할인하고 팔기 시작했습니다. 더 떨어지길 바라고, 더 떨어질 거라 전망하는 것이었습니다. 결국 이 가격이 지나고 보니 바닥이었습니다.
→ 할인 분양을 할 때는 폭락장의 한 가운데이니 용기내서 매수해야 한다.
P. 153 사람 심리가 이렇게 무섭습니다. 이때는 금리며, 인구가 줄고 있다는 것이며, 경기가 안 좋다는 것이며 아무 소용이 없습니다. 무조건 빨리 사야 합니다. 이 상황은 사람들이 절대 손해보려하지 않기 때문에 일어나는 상황입니다. 아파트에 관심 없던 분들이 묻지 마 투자에 나서는 경우 그게 바로 상투입니다.
→ 사람들의 심리에 따라서 하락할 거라 생각했던 사람들이 상승장을 보고 시장에 들어온다면 그때는 하락을 조심해야 한다.
P. 156 시장의 분위기에 따라 움직인다는 것이죠. 시장이 침체기일 때는 사는 쪽보다는 파는 쪽으로 방향을 잡고, 시장이 활황일 때는 매수 쪽으로 방향을 잡는 것이 일반적입니다. 그래서 나타나는 현상이 폭락과 폭등입니다. 거의 모든 사람이 집값이 오른다고 생각하고 행동에 임할 때는 폭등이 찾아오고, 모든 사람이 떨어질 것으로 생각할 때에는 폭락이 찾아오는 것입니다. 모든 사람이 오른다고 생각하면, 기존의 아파트를 소유하고 있는 소유자들은 팔 생각이 없어집니다. 거의 모든 아파트의 매물이 싹 사라지게 되는 것이죠.
→ 침체기에 팔고, 활황기에 사고 하다보니 폭락과 폭등이 반복된다. 대중과 반대로 행동하자.
P.159 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.
→ 아파트 가격을 분석할 때 사람들의 심리 분석이 우선되어야 한다.
P.160 정부정책이 부동산 가격에 가장 크게 영향을 줄 수 있는 요소로 작용하는 것은 맞습니다. 하지만 문제는 예측이 가능한 영향이 아니라는 것에 아주 큰 문제점이 있습니다. 어떨 때는 정책의 방향대로 영향이 미치기도 하고, 어떤 경우에는 반대방향으로 영향을 미치기도 하고, 어떤 경우에는 전혀 영향을 주지 못하기도 합니다.
→ 부동산 정책이 부동산 가격에 큰 영향을 미치기도 한다.
P. 162 사람들의 심리 또한 크게 좌우할 수도 있습니다. 사람들이 정부 정책에 거는 기대와 우려가 매우 큽니다. 금리나 대출규제, 세금 등을 통해서 사람들의 심리를 바꿔놓을 수도 있는 것이 정부정책입니다. 시장이 침체되어 있는 경우에는 수요를 진작시키기 위해 취득세를 면제시켜주고 양도세를 면제시켜주는 정책을 시행하게 됩니다. 시장이 과열된 경우에는 취득세를 인하했던 것을 증액시키거나 양도세를 중과하는 방식으로 정책을 사용하게 됩니다.
→ 정부 정책을 통해 금리, 대출규제, 세금 등을 건드려서 심리에도 크게 영향을 미칠 수 있다.
P. 164 정부는 어느 한쪽만을 완벽하게 대변하기는 어려운 성격을 가지고 있기에 적절한 균형을 원하게 됩니다. 적당히 균형이 이루어져야 정부로서는 뭔가를 했다는 여론을 얻을 수 있습니다. 그런데 이러한 어정쩡한 균형정책으로는 에너지가 크게 응집된 부동산 시장을 움직이기가 어렵습니다.
→ 정부는 유주택자,무주택자에게 균형있게 정책을 내야해서 어정쩡한 정책을 내게 된다. 그래서 부동산 시장을 움직이는데 큰 영향을 미치는데 어려움을 겪느다.
P.167 부동산 정책이 효과를 보기 위해서는 아주 장기적인 안목이 필요합니다. 모든 제약을 딛고 단기간에 효과를 보기란 거의 불가능합니다. 그런데 정부는 5년 안에 뭔가 가시적인 성과를 봐야 합니다. 이것이 정부의 딜레마입니다.
→ 정부가 5년의 임기를 가지기 때문에 장기적으로 정책을 내야 부동산 정책을 제대로 할 수 있는데, 단기적 정책을 낼 수밖에 없다.
P. 173 상승 흐름에서는 매도자 우위의 시장이 형성됩니다. 매도자, 즉 공급물량은 거의 없습니다. 그리고 사려고 하는 사람은 많아지겠죠? 급한 쪽은 매수자 쪽이 됩니다. 하락 흐름의 시장에서는 매수자 우위의 시장이 형성됩니다. 사고자 하는 사람은 더 떨어질 수 있기 때문에 천천히 구매해도 충분한 상황이므로 관망세를 취하고, 팔고자 하는 사람은 훨씬 적극적으로 매도에 임해야 합니다. 좀더 떨어지기 전에 팔고자 하기 때문입니다.
→ 매수자 우위 시장에서 잘 협상해서 물건을 사야 한다.
4장 황금알을 낳는 투자
P.183 투자라는 것은 이익을 얻기 위해 어떠한 일이나 사업에 자본을 대거나 시간과 정성을 쏟는 것이라고 합니다. 이익을 얻기 위해 시간과 정성을 쏟는 것입니다. 장기적인 안목과 자금의 준비를 철저히 합니다. 투기는 기회를 틈타 큰 이익을 얻으려고 합니다. 계획이나 시간의 노력이 덜 들어간 상황에서 일확천금을 노린다는 것입니다.
→ 투자와 투기는 차이가 있다. 투자를 해서 수익을 얻도록 잘 준비하자.
P. 187 하락 안정기는 하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. 이때 언론에 부정적인 뉴스가 주를 이룹니다. 전문가들도 긍정적인 언급보다는 소극적인 대응을 할 것을 권하는 글을 주로 쓰게 됩니다. 주택 공급은 눈에 띄게 줄어들게 됩니다. 특이하게 이 시기부터 전세가가 서서히 상승하기 시작합니다. 전세 공급은 줄어드는데 전세수요는 늘어나기 때문입니다. 전세공급은 투자자가 집을 추가로 구매해 전세를 내놓아야 공급이 이루어지는데 이 시기에는 투자자도 적극적인 투자를 하지 않기 때문에 공급은 줄어들게 됩니다.
→ 하락 안정기에는 매매가 하락은 멈추고, 공급은 적고, 전세가는 서서히 오르게 된다.
P. 191 상승 안정기에는 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상을 나타냅니다. 전세가 매매가를 밀어내고 있다는 사실입니다. 시장에서는 전세매물이 귀합니다. 대신 매매매물은 엄청 많습니다.
→ 상승 안정기에는 매매가 전세가가 동시에 올라가게 된다. 시장에는 전세매물이 귀하고 매매매물은 엄청 많은 상황이 된다.
P. 195 거의 모든 사람들이 집값이 올라간다 생각하면 그때부터 폭등이 일어나게 됩니다. 이때의 시장은 매도자 우위의 시장이 형성됩니다. 이 시기에는 몇천 세대나 하는 대단지 아파트에서도 팔고자 하는 매물이 거의 없습니다. 정부정책의 규제정책은 생각보다 효과를 보기가 어렵습니다. 잠깐 눌릴 뿐이라고 보시면 됩니다. 왜냐하면 이때의 시장 분위기는 어느 투기세력 일부가 좌지우지하는 상황이 아닙니다. 아무리 눌러도 그 강력한 에너지는 쉽게 사그러들지 않습니다. 정부규제가 강력하면 잠깐 눌릴 수 있습니다. 그러나 그 규제의 효과는 그리 오래가지 않습니다. 항상 끝마무리 시점에서 가격을 끌어올려주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다.
→ 폭등기에는 매도자 우위 시장이 되고 매물이 많이 줄어들게 된다.
P. 202 아파트 사이클이 제일 중요한 이유는 가격이 올라가는 사이클에서는 그 어떤 아파트도 가격이 올라가기 때문입니다. 아무리 좋은 호재가 있는 지역도 하락하는 사이클에서는 맥을 못 추게 되어 있습니다. 오르는 시기에 호재가 있는 지역이나 물건이 더 많이 오르는 것이 사실이긴 합니다. 문제는 시기를 고려하지 않고 분위기에 휩쓸려 다니면서 좋은 물건만 찾는 것이 만사는 아니라는 것입니다.
→ 아파트 사이클이 제일 중요하다. 이유는 상승 사이클에서는 웬만한 집이 다 올라가기 때문이다.
P. 204 부동산은 오르기만 하는 것도 아니고, 떨어지기만 하는 것도 아닙니다. 오르고 내리기를 반복하고 폭등과 폭락이 옵니다. 이것은 반복되기 때문에 어떤 비이성적인 상황이 아닙니다. 아파트 경기사이클의 일부 현상인 것입니다. 가장 먼저 할 것은 사이클에 대해서 아는 것입니다.
→ 부동산 경기사이클에 의해서 상승과 하락이 일어나므로 그 특징을 파악해두자.
P. 214 약간의 리스크를 안고 가는 투자가 성공할 확률이 높다고 말씀드립니다. 다들 새 아파트에 사는 것을 선호합니다. 입주자들은 각종 편의시설이 즐비하고 조경은 끝내주고 브랜드도 있어서 저절로 신분이 상승하는 기분도 들고 여러 가지로 만족도가 높습니다. 특별한 사정이 없다면 반드시 새 아파트의 가격이 월등하게 높을 것입니다.
→ 신축 아파트에 투자할 기회가 있다면 투자해야한다.
P. 220 학군이 좋은 지역이 반드시 먼저 전세가와 매매가도 가장 먼저 올라갑니다. 내가 거주하는 지역이나 투자하고 싶은 지역에서 학군이 좋은 지역에 투자하시면 됩니다. 학군은 절대적이란느 것이 최고의 메리트입니다. 초등학교에 배정되는 아파트도 매우 한정적입니다.
→ 학군이 교통에 앞선다. 학군지가 매매가, 전세가가 먼저 상승한다.
P. 225 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.
→ 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 물건에 투자하자.
P. 231 아이러니하게도 매매가가 떨어질까 두려워 전세로 돌아섰는데 이로 인해서 매매가가 올라가는 현상이 벌어지는 것이죠. 그렇기에 전세가율이 높은 것들은 마음 놓고 매수를 하셔도 됩니다. 갭 투자를 행한 분들은 길게 가져가시는 것이 투자 수익률을 가장 높게 가져가실 수 있을 것입니다. 전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방할 것입니다. 전세는 물건이 없어서 가격이 치고 올라오는데 막상 매매로 하기에는 뭔가 부족한 집이기 때문에 매매가는 거의 제자리이고 전세가가 올라와서 턱밑까지 다다른 상황이라고 보면 됩니다.
→ 전세가율이 높아서 전세가가 매매가를 밀어올리는 상황의 경우에는 투자 수익률을 볼 상황이 일어날 가능성이 크다.
P. 266 폭등 후 적당한 시점에 매도하면 그것이 최고의 투자가 될 가능성이 큽니다. 그래서 아파트 사이클을 알고 있는 것이 매우 중요합니다. 갭 투자를 한 물건은 항상 전세 만기에 맞추어 파는 것이 유리하다.
→ 적당한 시점에 매도를 준비해야 한다. 그리고 전세 만기 시점에 맞춰 매도하는 것도 괜찮다.
5장 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자5
P. 278 경매 투자의 가장 큰 장점은 저렴한 가격에 있습니다. 시장 상황이 침체기에 있는 경우라면 경매보다 급매로 나온 것이 더 저렴한 경우도 많이 있습니다.
→ 경매는 낙찰 받기도 어렵고, 낙찰 받아도 싼 가격이 아닌 경우가 많다.
P. 283 지역 주택조합은 토지를 매입하지 않고 조합원을 먼저 모집하는 과정을 거칩니다. 토지 매입단계에서 발생한 추가부담금, 그리고 조합이 설립되고 나서의 조합 운영상에서 발생하는 추가 부담금 등에 의해서 저렴하다고 생각했던 분양가는 저렴하다고 생각했던 분양가는 이미 어디로 사라지고 눈덩이처럼 불어나는 분양가에 분통이 터지는 경우가 허다합니다.
→ 지역 주택조합은 위험하다. 특히 분양가가 점점 늘어난다.
P. 298 빌라는 저렴하기 때문에 한때 사람들이 몰려 어느 정도 상승은 하지만, 그것뿐입니다. 오히려 본격적인 상승이 시작될 때는 비싸더라도 살기 좋고 학군 좋고, 교통 좋은 브랜드 있는 아파트가 더 많이 오릅니다.
→ 빌라는 정말 단기간만 상승한다.
P.303 자칫 상승 흐름이 지나 하락장으로 접어들면 다시 10년 이상을 기다려야 사업추진이 가능해집니다. 사업추진이 무산되면 사업추진 가능성으로 인해 올랐던 가격이 순식간에 쭉 빠져버리는 것이 재개발, 재건축 지역 주택의 특징입니다. 재개발, 재건축 투자를 진행할 때는 반드시 사업추진이 가능성이 아주 클 때만 진행하는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.
→ 재건축, 재개발은 투자 기간이 오래걸릴 수 있다.
P. 311 부동산은 기본적으로 장기적인 운영계획을 세우고 일정 기간을 유지하는 투자를 진행하는 것이 원칙입니다. 단타를 하는 것은 정상적인 세금을 내게 되면 남는 것도 없습니다. 단기거래는 기본적인 양도세율이 매우 높기 때문입니다. 순식간에 일어나는 수익을 보면서 환희를 느끼는 것보다는 장기적인 운영의 묘를 통한 커다란 수익을 노리는 것이 부동산 투자의 정석입니다.
→ 단기 분양권 투기는 세금을 많이 내야하고, 무리를 하게 되므로 단기투자는 하지 말자.
6장 무주택자들이 궁금한 BEST 9
P.322 시장은 당분간 눌릴 가능성이 큽니다. 결국 근본적인 해결이 되지 않은 채 수요의 억제만 가지고는 시장을 조정할 수 없습니다.
→ 규제책은 결국 근본적 해결책이 될 수 없다.
P.324 1. 집값이 내려가려면 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야 합니다. 입주할 물량이 해마다 쌓여 있어야 합니다. 시장에서 지속적인 감당이 어려울 정도로 있어야 합니다. 시장 참여자들이 가격이 내려가고 있는데 앞으로도 입주할 물량이 지속해서 있다는 것을 인지하고 있어야 합니다. 2. 폭등으로 인해 전세가와 매매가의 갭이 상당히 떨어져 있어야 합니다. 3. 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되는 것이 어려워야 합니다. 만약 프리미엄이 몇 억원씩 형성되어 있다면 시장 참여자들이 어려운 상황에서도 버틸 힘을 내게 해줍니다. 4. 투자자들이 묻지마 투자자가 주를 이루어야 합니다. 이 네가지 정도 전제조건이 마련되면, 그동안 쌓여 있던 분양 물량이 입주하는 순간부터 떨어지기 시작합니다.이때는 시장 참여자들이 공포에 쌓여 있기에 폭락에 가까운 하락을 하게 됩니다.
→ 집값이 내려가려면 공급과잉, 높은 분양가, 폭등한 가격, 투자자들의 무분별한 진입이라는 조건이 있으면 하락할 분위기가 형성된다.
P.346 전세자금대출은 처음부터 늘리지 않았어야 하는 정책이었으나 이미 정책이 시행되고 자리를 잡아버린 지금 정부는 이러지도 못하고 저러지도 못하는 아주 불편한 상황이 되었습니다. 전세자금대출은 전세가 급등을 더욱 가속화시키는 역할을 수행하고 있다는 사실을 정부정책자는 알아야 할 것입니다.
→ 전세자금대출이 전세가 상승을 부추기고 있는 역할을 하고 있다.
P.353 너무 싸게 사기 위해 욕심 부리시다 결국에는 못 사고 남들 올라가는 것을 보고 배 아파하게 됩니다. 싸게 사려고만 하는 사람은 그 욕심을 이길 수가 없고 계속 싸게 사기 위해 노력만 하다 결국에는 결과물이 없이 빈손이 될 확률이 높습니다. 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 한는 것이 더 중요한 것이라는 것을 말씀드리는 것입니다.
→ 너무 싸게 사려고 욕심을 부리기보다 상승기에는 주택을 가지고 있는게 훨씬 더 좋은 선택이다.
적용할 점
- 인구와 수요는 별개이다. 연관지어서 생각하지 말자. 1인 1수요가 아니다.
- 미분양의 흐름과 입주 미분양의 증가 추이를 지켜볼 필요가 있다.
- 어느 정도 가격이 떨어졌을 때, 리스크를 짊어지고 투자할 용기를 내야 한다.
- 아파트 가격에 영향을 미치는 것은 사람들의 심리가 크다. 사람들의 심리를 현장에서 파악할 수 있도록 현장과 가까이 붙어 있자.
- 정부의 정책 또한 시장 분위기와 사람들 심리에 영향을 미친다. 정책이 나오게 되면, 어떤 정책인지 분석하는 습관을 들이고 스스로 분석하는 능력 키우기
- 매도자 우위 시장에서는 협상이 힘드니, 일단 매수에 집중하자.그리고 매수는 주로 협상이 잘 되는 매수자 우위 시장에서 매수하도록 하자.
- 부동산 경기사이클에 의해서 상승과 하락이 일어나므로 그 특징을 파악해두자.
시간은 결코 우리를 기다려주지 않는다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것을 찾아서 매수하자.
