안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
오늘은 제 따끈따끈한 투자 소식을 전해드리고자 글을 쓰게 되었습니다.
저는 지난 투자의 여파로 수중에 돈이 한 푼도 없는 상황이었지만,
포기하지않은 간절함 덕분에 오랜 기간 현장을 누볐고,
단 한 달 만에 투자를 성공시킬 수 있었습니다.
보통의 투자 과정은 투자금을 먼저 마련한 뒤 앞마당을 정하고,
그 안에서 저평가된 물건을 찾으며 2~3달간 숙고하는 과정을 거칩니다.
하지만 이번에는 모든 과정이 한 달 만에 끝났습니다.
그 이유와 비결을 여러분께 생생하게 전해드리고자 합니다.
1. ‘나’라는 투자자를 믿게 만든 설득의 과정
이번 투자는 정말 난관이 많은 투자였습니다.
투자의 기본은 1.돈이 있는 상황에서 2.내 돈에 맞는 가장 가치 있는 물건을 산다. 이 두가지가 되겠습니다.
하지만 이건 뭐 전제부터 틀려먹은 상황이었습니다.
- 돈이 있는 상황이 ‘아니’죠..
그렇다면 저는 이 상황을 어떻게 극복했을까요?
당연하지만 저는 제 돈으로 투자하지 못했습니다.
그러면 누구 돈으로 투자했을까요?
추측하셨겠지만..! 저는 내년에 결혼을 앞두고 있는 예비 배우자가 있습니다.
그러나 개인적인 사정으로 예비배우자의 명의를 쓸 수 없는 상황이고
배우자에게는 약 1억원 가량의 가용자산이 있는 상황이었습니다. (금액은 예시입니다)
하지만, 저에게는 투자 가능 물건이 눈 앞에 있었고, 현재 상황에 있어
결혼 이후로 시간을 넘겨버리면.. 아쉬운 물건을 많이 놓칠 수 있는 시기가 될 수 있었죠.
그 때 저는 저의 인생의 멘토인 ‘한가해보이’멘토님께 조언을 구한 결과…
“너의 돈이 아니기에 아주 조심스러워야 한다. 이제는 너의 비전과 투자처의 가치를 직접 브리핑해 봐라. 너라면 할 수 있지 않냐?”
이런 말씀을 해주시게 됩니다. (멘토님 ㅠㅠ 믿어주시고 진심으로 따듯한 멘트 조언 감사랑합니다..)
저는 예비 배우자를 천천히 설득에 들어갔는데요, 사실 쉽지 않은 상황이었습니다.
그 이유는 배우자는 월부 활동 자체를 좀 회의적으로 생각하는 분위기였던 상황이고
아직 결혼을 진행하지 않은 입장에서 그런 부탁을 하기에도 상당히 고민스러운 부분이 있었던 것이죠.
하지만, 하고도 안되면 어쩔 수 없다! 일단 해 보자! 라는 마음으로 설득을 해보게 됩니다.
결과는.. 아시다시피 설득에 성공하게 됩니다.
어떻게 성공하게 되었을까요??
나중에 배우자에게 물어보니, 제가 이 과정에 얼마나 진심인지,
얼마나 구체적인 결과물을 만들기 위해 노력하는지를 곁에서 지켜봤기에 믿고 맡길 수 있었다고 하더군요.
월부 활동을 반대하던 사람조차 움직이게 만든 건 결국 준비된 자의 진정성이었습니다.
제가 근 3년간 쌓아왔던 저의 모습들과, 제가 해왔던 투자의 결과물들로 하여금
배우자에게도 ‘신뢰’의 바탕이 되었던 부분입니다.
제가 단순히 입으로만 설득을 했으면 어려웠겠지만,
얼마나 ‘진심’으로 이 시기를 보내왔었는지가 아주 큰 역할로 작용했던 것 같습니다.
2. 세무 상담을 통한 리스크 통제
두 번째는, 배우자를 설득하는 과정 중에서 반드시 있어야하는 필수 과정이며
리스크를 제거하는 주요 포인트가 되는 부분입니다.
남의 돈(비록 예비 배우자일지라도)을 운용할 때는 증여 등 세무 리스크를 완벽히 해결해야 합니다.
물론, 저의 그동안의 투자 경험들과 제가 봐왔던 여러 간접경험들로 인해서
방식은 알았지만, 직접 네이버 엑스퍼트를 통해서 세무사 상담을 받아서
더 구체적이고 명확하게, 리스크를 통제하고자 진행해보았습니다.
아래는 제가 네이버 엑스퍼트를 통해 질문한 내용입니다.
30분 내외의 상담이었지만,
제가 스스로 차용증 작성법과 관련 법규를 미리 공부하고 질문했기에 상담 효율이 극대화되었습니다.
세무사님도 "바로바로 알아들으시니 상담이 편하다"고 하시더군요.
투자자라면 내 물건, 내 자금 계획에 대해 CEO 마인드를 가지고
스스로 먼저 고민해본 뒤 전문가의 확신을 얻는 과정이 반드시 필요하다는 것을 다시금 깨달았습니다.
이는 엑스퍼트 뿐만 아니라, 투자코칭 및 매물코칭, 혹은 튜터님께 드리는 매물문의 과정에서도
반드시 필요한 부분입니다.
내가 먼저 정리해보고 확인하고 꼼꼼하게 점검하면서
그게 나에게 공부가되고 성장하는 발판으로 삼을 수 있으며, 코칭이나 엑스퍼트 등은
내 투자를 점검받는다는 생각으로 진행한다면, 그 누구보다도 많이 얻어가는 시간이 되지 않을까 싶습니다.
과거 미숙한 시절 투자할때는.. 돈을 내고 진행하는 것이기 때문에 전문가에게 모든 의사를 맡긴다는 느낌으로
진행했던 적도 있었습니다.
하지만 그렇게 하고나면 정작 ‘나에게는’ 남는 것이 없었습니다.
반드시 스스로 확인하고 판단하는 과정이 필요하고,
그 과정을 통해서 ‘독립된 투자자’가 될 수 있다는 것을 이제는 알 수 있었습니다.
3. 현장에서 느꼈던 협상 과정
자금을 마련하고 드디어 마주한 현장상황…
마음에 드는 물건을 발견했지만 아래와 같은 특이사항이 발생합니다.
해당 물건은 명실상부한 최저가 물건인 상황이었습니다.
(아래 금액 및 날짜는 예시입니다)
그런 와중에 제가 얻고자 했던 2가지 포인트는 아래와 같습니다.
1. 추가 네고(단, 현장의 분위기는 이사비도 안빼주는 분위기)
2. 절세를 위한(일시적1가구2주택) 명의 이전 유예(3월초 이후) (하지만 집주인은 잔금이 2월초까지 필요)
하지만.. 협상은 내가 갖고자 하는 걸 먼저 제시하는 것이 아닙니다.
협상의 핵심은 ‘내가 무엇을 줄 수 있는가’를 생각해보는 것이죠.
물건의 상황을 적어보면서… 내가 줄 수 있는 부분을 적어보았습니다.
지금 이 물건은 1.중도금의 선지급이 필요합니다.
중도금의 선지급.. 지금 이 물건은 아직 명의를 가져온 상황이 아니라서
온전히 제가 현금을 만들어와야 중도금 해결이 가능했는데요,
저는 현재 가용한 신용대출 상황이 그렇게까지 큰 금액이 되지 않아서
부모님을 설득했습니다.
부모님의 실거주 집을 담보로 대출받을 수 있는지 확인해보고
부모님께도 그동안 제가 살아온 과정과 투자 비전을 끊임없이 공유해온 덕분에,
주택담보대출을 활용한 추가 자금 조달까지 흔쾌히 승낙받을 수 있었습니다.
이제 저에게 중도금이 가능하다는 카드가 있다는 것을 확인했습니다.
이제 중도금을 해결할 수 있다는 카드를 가지고
그것을 기반으로 추가적인 네고를 요구를 진행했습니다.
중도금의 선지급이 저에게도 추가적인 지출이 필요한 상황이며,
저에게도 중도상환수수료 등 추가적인 금액이 들어간다는 것을 어필했습니다.
부동산 사장님을 통해서 최대한 예의있게 전달해서 첫번째 협상은 성공하게 되었습니다.
그러나 저에게는 두 번째 조건도 상당히 중요한 상황입니다.
절세를 위한(일시적1가구2주택) 명의 이전 유예(3월초 이후)
매도자는 연령대가 상당히 높기도 하고 자금이 필요한 상황이어서,
명의를 뒤로 가져오는 부분이 상당히 회의적인 상황이었습니다.
그 때 저는 이 집의 두 번째 단점을 꺼내게 됩니다.
세입자가 집을 잘 보여주지 않는 상황은, 저에게는 전세입자를 맞출 때의
기간적 리스크를 주기 때문에, 번거롭더라도 저에게 세무적인 리스크를
헷징할 수 있는 방식을 요청했습니다.
예를들어 중도금을 선지급한 이후, 약 1500만원을 남기고 모든 금액을 2차 중도금으로 준 후
제가 필요한 3월 초 이후에 1500만원을 잔금으로 줌으로써 명의를 가져오는 방식이죠.
해당 명의 이전 유예에 대한 해당 방식은 법적으로 전혀 문제가 없으며,
집주인이 2월초까지 필요한 잔금도 모두 무사히 해결할 수 있는 방향임을
부동산사장님, 매도인 모두를 설득한 결과 두 번째 협상도 성공하게 되었습니다.
이 협상에 대한 부분에서 느꼈던 것은,
제가 얼마나 현장에서 이 물건을 만들어 갈 수 있는지 스스로를 알고 있었고,
물건을 만드는 과정에서도 멘토님께 제 생각이 올바른 방향인지 검토를 받으며
구체화 시킨 덕에, 제가 원하는 가격과 조건을 맞춰갈 수 있었던 것 같습니다.
4. 한 달 만에 투자를 끝낸 원동력: ‘살아있는 시세 체화’
그리고 마지막으로.. 제가 어떻게 비교과정 없이 한 달만에 투자를 결정할 수 있었을까요??
사실 투자과정은 이렇게 급하게 끝나지 않습니다.
1.투자금에 맞는 임장지 선정 2. 내 투자금에 맞는 상위 단지(매매가별, 투자금별)부터 훑어서 내려가기 3. 물건선정 및 앞마당 내 비슷한 투자금 비교 4. 최종물건선택 및 매물코칭
이런 상세한과정을 통해서 투자를 진행하는게 정석입니다.
하지만 저는 이번에 이런 과정을 상당히 축소해서 진행하게 되었습니다.
사실.. 저는 이미 매달 갖고있던 루틴이 있었습니다.
1.앞마당 원페이지
2.앞마당 시세트레킹(한달의 1~2 지역 전수조사)
3.앞마당 전임습관
4.앞마당 내 단대단 비교평가
5.최종 5분위 시세표 작성
6.투자금 가정(2억대,1억대,N천만원대) 후 TOP3 뽑기
이 6가지 루틴을 ‘매달’ 진행해왔습니다.
에이스 수강이든 실전준비반 수강이든 자체실전반이든
근 1년간은 어떤 환경에 있더라도 거르지 않고 했었던 습관입니다.
그렇기 때문에 현장에서 물건을 만났을 때 이미 상단과 하단의 비교가 끝난 상황이었고
이 물건이 내 앞마당 내 어느 정도 레벨인지, 지금 가격이 얼마나 싼 것인지
즉각적으로 머리속에서 판단이 가능했습니다.
꾸준함이 판단의 의사결정을 빠르게 만들었던 것을 느꼈습니다.
또한 투자에 대한 확신을 갖고자
저의 멘토님이신 한가해보이멘토님과
투자코칭을 해주신 줴러미 튜터님께서도
적극적으로 검토해주시고, 제 투자가 본인들의 일처럼 아낌없이 나눠주신 결과
저는 이 투자에 대한 확신을 가질 수 있었습니다.
마무리하며..
이번 투자를 진행하며 제 머릿속을 스쳤던 책 속의 조언들을 공유합니다. 이 글을 읽는 분들에게도 작은 이정표가 되길 바랍니다.
1. 로버트 기요사키, 『부자 아빠 가난한 아빠』
"부자들은 '그것을 살 여유가 없다'고 말하는 대신 '어떻게 하면 그것을 살 수 있을까?'라고 자문한다."
저는 이번에 돈이 없다는 사실에 좌절하기보다, '어떻게 자금을 조달하고 설득할 것인가'에 집중했습니다. 질문을 바꾸니 배우자의 신뢰와 부모님의 지원이라는 길이 보였습니다. 자본의 크기보다 중요한 것은 문제를 해결하려는 투자자의 태도임을 다시 한번 깨달았습니다.
2. 워런버핏의 삶의 원칙 중 찰리 멍거의 명언
“기회는 준비된 마음을 선호한다. 준비되지 않은 자에게 기회는 위기일 뿐이다.”
제가 한 달 만에 결정을 내릴 수 있었던 건 운이 좋아서가 아니었습니다.
매달 시세를 트래킹하고 앞마당을 관리했던 '지루한 반복'이 있었기에,
기회가 왔을 때 그것이 기회임을 단번에 알아챌 수 있었습니다.
3. 데일 카네기, 『인간관계론』
"상대방의 마음을 얻는 유일한 방법은 상대방의 관점에서 사물을 보고, 그가 원하는 것이 무엇인지 파악하는 것이다."
현장에서의 협상은 제 욕심을 채우는 자리가 아니었습니다. 매도인의 자금 회수 고민을 해결해주고(조기 잔금), 배우자가 느낄 불안감을 상쇄해주는 과정이었습니다. 협상은 기술이 아니라 상대의 문제를 해결해주는 배려라는 것을 이번 경험을 통해 배웠습니다.
또한 현장을 함께 방문하면서 멱살잡아주시고, 어렵고 힘든 임장길에 즐거움과 기쁨이 되어주신 쏠님 감사드립니다. 물건을 찾는 과정에서 서로 의견공유하고 함께 투자를 성공했던 경험 너무나 값진 경험입니다.. 감사합니다.
그리고 맹추위 가운데에서 헤메고 있는 저에게 따듯한 난로와 식사를 선물해주신 윤이나 반장(튜터)님, 전화주신 리부님, 곤부님 그리고 항상 응원해주시고 함께해주시고 보듬어주신 우리 에이스2반 모든 분들 너무나 감사드립니다. 덕분입니다.
마지막으로… 제 인생의 멘토이자 스승이신 한가해보이멘토님의 조언이 가장 크게 작용했다고 생각합니다.
멘토님의 지시대로 이번 앞마당으로 향했고, 멘토님께 의지하며 조언을 구했으며, 말씀해주신 것을 그대로 ‘수용’한 결과가 이번 투자지 않을까 싶습니다.
멘토님께서는 백프로 진심으로 저를 대해주셨기에, 저도 백프로 신뢰하며 수용함으로 이 투자를 진행할 수 있었던 것 같습니다.
여러분, 땡전 한 푼 없다는 것은 투자를 못 할 이유가 아니라, 더 치열하게 실력을 쌓아야 할 이유가 됩니다. 제가 증명했듯, 여러분의 꾸준함은 반드시 누군가의 마음을 움직이는 가장 강력한 자본이 될 것이라 제 경험을 통해서 확신합니다.
꾸준함을 통해서 꼭 성공경험을 쌓으셨으면 좋겠다는 마음에 이 글을 작성해보았습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
