만안구 안양역푸르지오더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 차밍]

✅아파트명 

만안구 안양역푸르지오더샵

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

C등급

만안구 종사자수 90,282 

2. 교통

A등급

강남 59분/여의도45분/시청54분

3.학군

C등급

근명중 - 70%

신안중 - 63%

안양여자중 80%

4. 환경

B등급

이마트, 2001아울렛

안양샘병원, 성심병

5. 공급

S등급

인구수: 233860

적정수요 = 233860*0.005=1169.3명

입주물량(3년간) 483세대

1년간 입주 물량 161세대

적정 수요 대비 0.13배

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

신축이라 현재가 최고점

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

대신 미래 수익률 200%달성 위해서는

현재가격에서 4.8억의 추가상승이 필요

매매가 15.3억 달성이 필요함

과연 이 가격이라면 범계 구축과 비교하였을 때

어떤 메리트가 있을지 고민해보아야 함.

아무 메리트가 없을 것으로 판단

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X (vs 평촌 구축)

2) 환금성 : O (신축아파트, 로얄층)

3) 수익률 : X (비규제지역으로 인한 일시적인 급등으로 보여짐)

4) 원금보존 : X, 전세가율 54%(서울급의 전세가율, 50~60%)

5) 리스크 대비: X, 역전세 가능성 높음

나의 투자 결론(매수 여부):  절대 사지 않음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

전세로 살고 있는 집인데, 가격이 오른 것을 보고 이 집이라도 사둘걸 이라는 생각을 했지만

구체적으로 분석하고나니, 절대 사지 말아야 할 집이라는 것을 깨닫게 됨.

남들이 하는 말로는 이 지역이 만안구 대장이 될 것이고, 어쩌고 저쩌고 하지만

같은 가격이면 실거주 가능한 가치 있는 토허제 이내 구축 아파트가 훨씬 많을 것으로 예상됨.

하지만 입주시점에서 구매했다면

현재 가격 기준으로 63%의 수익률을 거둘 수 있었음

물론 다른 집을 샀다면 더 많이 올랐겠지만.