[나도언젠가]젠가의책40_부동산투자황금로드맵

부동산 투자 황금 로드맵

김원철 저

다산북스 출판

2025년 06월 11일 발행

기본에서 전략으로, 부동산 투자를 다시 입체적으로 보게 한 책

<부동산 투자 황금 로드맵>은 이미 <부동산 투자의 정석>을 통해 투자에 대한 기본 틀을 배운 이후라면 더욱 흥미롭게 읽을 수 있는 책이다. 전작을 통해 부동산 투자의 큰 원리와 방향성을 익혔고, 현재 공부하고 있는 투자 방식과도 일맥상통하는 부분이 많아 김원철님의 신간을 자연스럽게 기대하게 되었다. 이번 책은 그 기대에 부응하면서도, 한 단계 더 구체적인 실행 전략을 제시한다는 점에서 인상 깊었다.

Learned & Thought (1) ‘부동산 사이클링 기법’

이전에 설명했던 투자 방법을 ‘부동산 사이클링 기법’이라는 하나의 개념 안에 정리하고, 4년에 100% 수익이라는 비교적 날카로운 기준을 제시한 점이 눈에 띄었다. 단순히 수익률을 제시하는 데서 그치지 않고, 왜 이러한 목표가 가능한지, 그리고 왜 이런 방식으로 실행해야 하는지를 논리적으로 설명해 주어 읽는 내내 설득력이 느껴졌다. 막연한 희망이나 감이 아니라, 구조와 흐름 속에서 수익을 바라보게 만든다는 점이 이 책의 강점이라고 생각한다.

Learned & Thought (2) ‘강세장과 약세장을 구분해 바라보는 시선이 필요하다!’

책을 읽으며 재미있었던 부분 중 하나는 시장 상황에 따라 전략을 구분해서 살펴볼 수 있다는 점이었다. 강세장에서 유효한 전략과 약세장에서 유효한 전략을 나누어 설명하고, 그 사이의 변화 시그널을 어떻게 읽어야 하는지에 대해서도 힌트를 제공한다. 이는 단순히 “지금 사라, 기다려라”의 문제가 아니라, 시장의 국면을 인식하고 그에 맞게 행동하는 투자자의 태도를 강조하는 부분이라 특히 유익하게 느껴졌다.

Good Point 투자점수시스템

새로웠던 부분은 저자만의 투자점수 시스템이다. 이는 사실상 입지를 평가하는 요소들을 점수화한 방식인데, 굉장히 실용적이면서도 공감이 갔다. 나 역시 비슷한 입지의 아파트 단지들을 비교할 때, 모두 좋아 보이는 상황에서 평가 기준을 잡기 어려워 서술형으로 정리한 뒤 점수화해본 경험이 있다. 저자 또한 비슷한 방식으로 판단하고 있다는 점에서 반가움과 동시에, 내가 하고 있는 고민의 방향이 틀리지 않았다는 확신을 얻을 수 있었다.

Question 아이디어는 흥미롭지만, 현재 시장에서는 고민이 필요한 전략

두 번째로 제시된 수익형 전세 레버리지 기법은 세 번째 투자부터 세금 혜택을 받을 수 있다는 점에서 매우 참신하고 놀라운 아이디어였다. 다만 현재는 주택을 보유한 상태에서는 입주권 투자 자체가 막혀 있는 상황이어서, 지금 당장 현실에 적용하기에는 다소 어려움이 있어 보였다. 이 부분은 아쉬움으로 남았지만, 언젠가 약세장이 오고 규제가 완화된다면 충분히 다시 고민해볼 만한 전략이라는 생각도 들었다.

그럼에도 불구하고 인상 깊었던 점은, 저자가 목표 수치를 명확히 제시하면서도 그 목표에 집착하지 않는 태도를 보여준다는 것이다. 만약 목표를 달성하지 못하더라도 기간을 조금 늘리거나, 여러 투자 결과의 평균치를 통해 보면 목표에 크게 벗어나지 않을 것이라는 유연한 시각은 매우 현실적이었다. 결국 시장이 준 결과를 받아들이는 태도, 그것이 오래 살아남는 투자자의 자세임을 다시 한 번 느끼게 된다.

원리에서 연륜으로, 그리고 나 자신의 투자 태도를 돌아보다

솔직히 말하면 이 책은 첫 번째 책처럼 ‘원리’와 ‘정석’에 가까운 내용이라기보다는, 시장 상황에 따라 적용 여부가 달라질 수 있는 전략서에 가깝다. 그래서 독자에 따라서는 아쉬움이 느껴질 수도 있다. 그러나 다양한 사례와 오랜 시간 시장을 견뎌온 투자자의 연륜, 그리고 그 속에서 길어 올린 인사이트는 분명 이 책만의 가치라고 생각한다. 한편으로는 이 책을 읽으며, 과거 입주권 투자로 자산을 만들어놓고도 이후 ‘내 집 마련’이라는 둥지에 머무르며 더 이상의 자산 확장을 하지 못했던 시간에 대한 아쉬움이 다시금 떠오르기도 했다. 하지만 후회에 머무르기보다는, 과거를 복기하며 이제부터 무엇을 해야 할지, 어떤 실력을 만들어가야 할지를 차분히 정리하게 만든다는 점에서 이 책은 충분히 의미가 있었다.

P.12 부동산시장의 변화

(1) 주택 지속적 매입 한계 – 취득세 중과, 보유세

(2) 정보의 공유화

(3) 부동산 싸이클의 명확화

부둥산 시장을 이해하면 4년에 100% 수익률이 가능하다

P.31 가이드라인을 정하지 않고 하는 투자와 이러한 숫자를 기본 가이드라인으로 세워놓고 하는 투자는 완전히 다른 결과가 나온다.

P.33 일반적으로 같이 오르고 같이 내란다는 뜻일 뿐, 그런 상황에서도 시차가 나기도 하고, 특별히 저평가된 물건도 분명 있다. 우리는 그러한 시차를 이용하고 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력을 해야 한다.

P.35 그 ‘순식간’의 순간이 언제 올지 모르기 때문에 목표 상승률이 나올 때까지는 충분히 기다리는 편이 좋다.

P.37 지금은 저평가이지만 곧 제대로 평가받을 수 있는 대상을 고르기가 쉬울까? 아니면 지속적으로 성장할 대상을 고르기가 쉬울까? 강세장의 초입에서는 저평가된 물건을 찾기 쉽다. 성공 확률도 높고 리스크도 적다. 저평가를 찾기만 하면 투자 수익으로 연결될 확률이 높은 시기이다. 그런데 강세장에서는 시장이 계속 강세로 가는 상황이기 때문에 저평가가 빠르게 해소될 가능성이 높다. 앞서 말한 경우처럼 저평가 자체가 중요하지 않다. 저평가가 빠르게 해결되는 상황이 더 중요하다. 그렇기 때문에 저평가가 빠르게 사라질 수 있는지는 ‘대상’자체보다는 시장의 힘이 영향을 더 많이 받는다. 그래서 강세장 초입에서는 그런 대상을 찾으려는 노력이 의미가 있다. 반면 약세장에서는 대부분 움직임이 없거나 아니면 완만하게만 상승한다. 말 그대로 매수 세력이 약한 시기가 약세장이다. 그런데 이런 때에는 미래 가치가 너무나 분명한 물건도 미래 가치를 반영하지 못한 채 시장에서 거래되는 경우가 많다. 성장성 있는 대상을 찾기가 강세장보다 더 쉽다.  

=> 이 부분을 읽다가 왜 투자 공부 시작하는 초기에 전고점 대비 하락률이 중요했는지 (성장성), 지금은 저평가 중심으로 물건을 찾아야 하는지에 대한 명확한 이유를 다시 한 번 이해할 수 있는 지점이었다!  

P.40 스스로 가슴이 떨릴 만큼 큰돈을 만지는 경험을 한 번이라도 해보아야 한다. 그래야 그 돈이 계속 투자 자산으로 굴러가게 된다.

P.44 고수가 되고 자산이 커지면 매도를 하지 않는 편이 더 나을 수 있다. 4년에 100%라는 목표를 세운다해서 4년이 되면 반드시 매도해야 한다는 뜻은 아니다.

P.47 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다.

P.50 투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다. 어떻게 보면 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다. 마음가짐에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다. 시장이 결과물을 안 만들어주면 좋은 결과물을 만들어줄 때까지 기다려야만 한다. 그래서 인내가 가장 중요하다. 좋은 결과물이 만들어질 때까지 믿음을 가지고 끈기 있게 기다리고, 촐싹거리거나 안절부절하지 않고, 확실을 가지고 기다려야만 한다.

P.54 고평가 사례들 – 강세장이 5년 이상 지속, 부동산 이야기 하는 사람들이 많을 때, 개발 계획이 나와서 가격은 크게 올랐지만 현실적으로 매우 오래 걸릴 것이 뻔한 계획, 상식적으로 별로 선호하는 대상이 아닌데 갑자기 많이 오늘 경우(오피스텔, 나홀로 아파트, 빌라 등)

P.69 투자의 가치를 모르면 우연히 보석을 손에 쥐는 일이 발생해도 쓰레기통에 던져버리게 된다.

P.76 과거에 비해 사이클이 짧아졌다는 것을 이해하고, 사이클의 힘이 어디까지 미칠 것인지, 내가 사려고 하는 부동산에는 언제쯤 미칠 것인지 파악하는 것이 지금 시장에서 해야 할 가장 중요한 일이다.

P.80 강세장이 시작되면 보통은 최소 5년에서 8년 정도 비슷한 현상이 계속 이어진다.

P.90 좋은 투자자가 되려고 마음을 먹었다면 이것부터 시작해야 한다. 대중과는 다른 길을 간다는 각오다.

P.98 하락장이 시작되면 매우 빠르게 가격이 떨어지게 된다. 사람들이 언제 그렇게 사려고 했었나 싶을 정도로 매물이 빠르게 쌓여간다. 상승할 수 있는 에너지가 계속 모이다가 결국 강세장에서 상승하는 상황과 마찬가지로 하락장도 하락할 수 있는 에너지들이 계속 축적된다. 그러다 어떤 트리거를 만나면서 하락으로 돌변한다. 트리거로 작용하는 요인으로는 금리인상, 갑작스러운 경기 쇠퇴, 해외발 위기, 극단적인 규제 강화의 효과등

P.101 부동산 공부를 제대로 하려고 한다면 약세장일 때 시작하는 편이 좋다.

P.104 약세장 중에 오는 일시적인 강세장은 설령 시장의 힘이 강하다고 해도, 결국 매수 세력이 계속 이어질 수 없는 구조적인 모습을 하고 있다. 그런 상황에서 정부의 규제가 나온다든지 외부적으로 경기 충격이 온다든지 하면 즉각 힘을 상실한다. 이런 것들을 종합적으로 판단해서 일시적 강세 현상을 강세장으로 착각해서는 안된다.

P.171 투자점수시스템

강남과의 거리, 역세권 도보 10분 이내, 신축(준공 7년이내), 전세 비율

P.220 좋은 집에 살기만 한다고 인생의 수많은 문제를 해결할 수 있지 않다. 우리 인생에서 돈은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 많이 필요하다. 그저 집만 있으면 다 해결되는 일이 아니다.

P.253 저는 매일 아침 일어나면서 너무 행복합니다. 오늘 나에게 어떤 일이 벌어져도 다 해결할 수 있고, 나는 오늘 어떤 일이 갑자기 하고 싶어도 모든 것을 할 수 있으며, 오늘 갑자기 어떤 일이 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 그런 마음이 들 때 너무 행복합니다. 그게 내가 돈을 버는 이유입니다. – 워런 버핏

P.255 언제나 욕심을 다스리고, 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다.

P.258 약세장과 강세장의 흐름이 계산대로 되지 않는다고 해도 큰 문제가 되지 않음을 알 수 있따. 내 계산대로 시장이 흘러가 주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.

P.275 ‘확신을 가질 수 있어야 한다’라는 원칙. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전 재산을 베팅하는 일이기 때문이다.