[열중 48기 2조라서 두 배로 뛰조-쭈니08] 하면 된다!

＃1. 현재 부동산 흐름과 현장 상황, 그 안에서 내가 해야 할 일

현재 시장의 흐름을 과거 데이터를 통해서 알 수 있는데 과거 규제가 나온 후 매수세가 쫙 퍼졌고 다 퍼진 이후에는 하락이 왔었다. 현재 역시 비슷한데 매수세가 아직 다 퍼진 상태가 아니고 거래량 역시 주춤한 상태이다. 가격은 이미 올라가 있는 곳이 더러 있는데 너무 많이 상승한 곳은 조심해야 한다.

지방의 경우 요새 부산에 대한 관심도가 올라가고 울산은 이미 많이 올랐다고 언급을 잘 안하는 경향이 있는데 지방 투자 하려면 울산을 알고 있어야 한다. 왜냐하면 지금의 울산이 부산, 대구의 과거이기 때문이다. 울산의 흐름대로 부산, 대구, 대전 등이 따라갈 확률이 크다
지방에서는 매도가 특히 중요한데 내 전세물건이 경쟁력이 있으려면 가격과 인테리어가 중요하다. 때문에 투자금을 줄일 목적으로 전세가에 욕심부리는 것은 지양 해야 한다.

또한 여전히 전고점 회복하지 못한 아파트가 많은 시장이므로 기회가 있다면 내가 살 수 있는 가장 좋은 것부터 보는 것이 좋다. 

전고점이 없을 때 투자를 진행하는 방법
-교통이 좋은 아파트들 중 비슷한 가격 중에 투자금이 적게 들어가는 아파트 (비슷한 가격의 아파트들을 많이 아는 것이 중요)
-저환수원리! 절대 잊지말아야 할 가치
-같은 매매가를 가지고 있는 아파트 중 가장 좋은가
-동일한 투자금으로 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은가
가격이 더 오를수도 있지만 최악의 경우에는 어디까지 떨어질 수 있는지 그리고 그것을 내가 견디고 버텨낼 수 있는지가 중요하다.

＃2. 내 투자금에 맞는 다음 앞마당 선정하기
-지방 - 
지방 지금 돈벌기에 최적화되 있다 (다만 전세가에 욕심내면 안된다)
2주택 이후, 만약 내가 가지고 있는 주택이 부천 - 구리/ 남양주-노원구-수원 안쪽에 있으며 지역 내 선호도 있는 아파트라면 매도보다는 보유하는 방향으로 가는 것이 좋다.
그 외 지역의 아파트라면 '돈을 번다'라는 개념으로 접근하자

-선호도가 떨어지는 생활권볼 때-
업무지구 접근성이 좋은지, 시세의 흐름이 조금은 늦더라도 올 수 있는곳인지 파악해보자
-4급지 후순위 vs 5급지 단지
동일한 가격대에 가장 좋은 아파트 선택
-광역시도 소액으로 투자 가능한지
대구 ( 아직 투자금이 많이 듬/ 전세가가 많이 올라오지 않음)→ 나의 경우 다음 달 대구 임장 하면서 미리 공부해두고 추후 계속 시세트레킹하면서 좋은 단지의 가격의 매전가가 좀 붙었을 때 투자해 보려 한다.
광역시 먼저 좋은데 가고 그래도 매물 없으면 중소 도시로 가자(나의 전략)
-20평대 vs 30평대
소형부터 원래 먼저 오름(필수품으로 생각되기 때문에) / 59가 84보다 오를수는 없음/
84가 저평가일 확률이 있다는 것을 참고할 것

＃3. 나에게 맞는 단지 판단하는 방법과 5순위 시세표

-규제지역 10평대 vs 비규제지역 20~30평대 vs 지방광역시

투자를 하고 나서 나에게 일어날 일을 아는 것이 중요하다. 10평대 수도권 투자의 경우  경쟁자가 많고 전세가 떨어질 가능성이 작다.

비규제지역 20평대는 운영하기가 유리하다. 지방광역시는 매도시 리스크가 있을 수 있다.(공급이 많을 시)

시나리오를 기억하자.

-1기 신도시-

구축들이기 때문에 인테리어가 중요하다.(인테리어 비용이 예전 보다 많이 든다 발품을 많이 팔아야 한다)

입지독점성을 무엇보다도 잘 파악해야 함(땅의 가치가 있다고 해서 가치 대비 싸다는 의미는 아니다)

-지방 30평대-

지방은 30평대를 기억하라.(신축 20평대도 괜찮음, 신축은 투자금을 줄이면서 할 수 있는 좋은 투자처로 생각함)

-지방vs 수도권 비교

가장 선호하는 아파트끼리 전고 비교 / 지역의 선호도 / 단지의 저평가 찾기

-지방 아파트 매도 시기

목표 금액을 정해보자(매수 시에 목표 매도금액을 설정해 두는 것이 좋음)

매도→매수 순서(매수할 수 있는 것을 미리 3개에서 5개 정도 찾아두는 것이 좋다)

-첫 전세만기 잘 보내는 방법

역전세를 대비하여 전세  만기 시점이 주변 공급 시기와 겹친다면 전세 재계약 의사를 일찍 확인함(기존 세입자와 재계약 진행하는 것이 좋음)

*5순위 시세표 작성해볼 것

＃4. 어려운 상황에서 목표달성까지 지속 할 수 있는 방법

-매물임장은 꼭 필요하다.(부동산 사장님과의 대화를 통해 임보상 비어있는 부분 달성)

-시세 루틴 

①정찰병 단지 뽑기(지역별로 5개이상 : 대단지/ 투자검토단지/ 저평가단지) 알림 설정

②매일 시세루틴

③전수조사

④매물 모두보기

-임보에서 가장 중요한 것 : 단지분석 + 결론

10개정도라도 제대로 하기 (1. 과거시세 / 2. 네이버부동산 아파트 시세-2~3개 아파트 더붙임 / 3.그래프 합치기

4. 교통, 일자리, 학군/ 5. 투자한다 or 안한다 결론 내기)

-꾸준히 하기 위해서 목실감 매일 하자(방향성에 대한 확신)

-시간이 안될 경우 2달에 앞마당 하나씩 만들자

-운동 꾸준히, 잠 6시간 이상 자기

-전화 임장과 매물 임장을 적극적으로 자

＃5. 순자산 10억 달성을 위한 로드맵

-투자금이 적기 때문에 다주택 전략으로 갈 수 밖에 없다.

-목표달성을 위한 3개월 계획을 세우자

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1. 열반스쿨 중급반을 듣게 된 계기 또는 강의를 통해서 해결하고 싶었던 문제

→독서 루틴과 비교평가 배우기

2. 열반스쿨 중급반을 듣고 가장 크게 깨달은 점(느낀점)

→내가 가진 실력만큼 강의도 들어온다. 속도가 느리더라도 다른 사람과 비교하지 말고 어제의 나와 비교하기

해야할 것을 하고 해야할 것을 잘하는 단계로 만들어 하고 싶은 것을 할 수 있는 시간을 마련해두자.

우선순위를 세우는 것이 중요하다. 원씽!

3. 열반스쿨 중급반을 듣고 앞으로 실행하고 싶은 점(적용점)

→시세트레킹(5순위 시세표 만들기) 

→아침 루틴 중 매일 독서 30분 시세 20분 체크하기

4. 앞으로 6개월간 목표 (계획 세우기) 

→1월(지투기 -대구임장) / 2월 - 대구 임장(임장 후 세부 계획 추가 변경)

→4월 전 1호기 투자

→월부 안에서 독, 강, 임, 투